집주인 전세 재계약 거절, 허위 실거주 확인됐다면
우리의 삶에서 안정적인 주거환경은 매우 중요합니다. 이 때문에 자신의 주택을 소유하기 위해 많은 사람들이 노력을 기울이고 있는데요. 계속해서 상승하는 부동산 시세를 따라가기 힘들기 때문에 내집 마련은 생각보다 쉽지 않습니다. 이 때문에 많은 분들이 우리나라의 전세제도를 많이 이용하고 있죠.
타인의 목적물에서 거주를 하게 되면 다양한 문제에 직면하게 됩니다. 사소한 갈등이 발생되기도 하며 특히 만기시 보증금을 돌려 받지 못하는 전세사기도 문제라고 할 수 있죠. 전세계약의 경우는 보통 2년을 단위로 하는데 자주 이사를 다니게 되면 비용이 많이 들기 때문에 사람들은 특별한 사정이 없으면 한 곳에 오랫동안 정책해서 살아가기를 희망합니다.
하지만 더 살고 싶어도 집주인이 전세 재계약 거절하며 퇴거를 요청하는 등 갈등이 생기기도 하는데요. 이 경우 어떻게 대처해야 할까요?
계약갱신요구권 행사가 가능합니다.
주택임대차보호법에 따라 주택 임차인은 1회에 한하여 상대방에게 재계약을 요청할 수 있는 권한이 있습니다. 전세계약이 만료되기 6개월에서 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 일방적으로 통보하시면 됩니다. 이 기간에 상대방이 거절의 통지를 하지 않거나 조건 등을 변경하지 않는다면 그 이전의 조건과 동일하게 다시 임대차 한 것으로 간주합니다.
상가의 경우는 횟수에 제한을 두지 않고 총 영업기간 10년 이내에서 재계약 권한을 행사할 수 있도록 하고 있는데요. 주택의 경우는 설명드린바와 같이 1회에 한하여 행사를 할 수 있도록 하고 있습니다. 일반적으로 2년 단위로 계약을 체결하므로 최소 한 곳에서 4년은 머무를 수 있다는 이야기입니다. 다만, 묵시적으로 자동연장된 상황에서는 이 권리에 대하여 임차인이 행사했다고 판단할 수 없기 때문에 4년간 거주를 했더라도 직접적으로 의사표시를 한다면 계약갱신요구권 행사가 가능합니다.
권한을 잘 활용하기 위해서는 무엇보다 상대방에게 자신의 의사를 잘 전달하는 것이 중요합니다. 구두, 전화, 문자 모두 가능하지만 가장 확실하게 의견이 도달하였다는 것을 입증할 수 있는 내용증명의 방법을 추천드립니다. 추후 법적 분쟁이 불거졌을 때 증거자료로 활용할 수 있기 때문이죠.
이는 임차인이 일방적으로 행사가 가능하며 주인은 거절할 수 있는 정당한 사유가 없다면 받아주어야 합니다.
정당한 갱신 거절사유
상가임대차보호법의 적용을 받는 영세상인은 특별한 귀책사유가 없는 상황에서 갱신권한을 사용한다면 상대방은 직접사용을 이유로 이를 거부할 수 없습니다. 다만, 주택의 경우는 임대인이 그곳에서 실거주를 한다고 한다면 정당하게 전세 재계약을 거부할 수 있습니다. 하지만 이사를 가고 나면 임대인이 실제 그곳에 거주를 하는 것인지 허위 실거주인지 확인이 불가하기 때문에 논쟁이 많습니다.
정말 직접 살기 위해 거부를 하는 사례도 있지만 대부분은 시세를 높여 새로운 세입자를 받기 위하여 허위 실거주를 이유로 전세 재계약 거절하며 임차인의 정당한 권리를 무력화 시키는 경우가 더욱 많습니다.
만약 실제 거주한다는 것이 거짓말이었다면 임대인은 손해배상의 책임이 있는데요. 관련 문제가 확인되었다면 즉시 전문가에게 검토를 받아 법적인 대응에 나서는 것을 고려하여 보시기 바랍니다.
실제 성공사례
만기 2개월 전 집주인에게 계약갱신요구권을 행사한 A씨, 하지만 상대방은 자신이 목적주택에 들어가서 실제 거주를 해야할 것 같다는 통보를 받아 어쩔 수없이 이사를 가야만 했습니다. 새로운 곳에서 살던 중 상대방이 전세가를 높여 전세 매물을 올려놓은 것을 확인 하였는데요. 너무가 당황스러웠던 A씨는 법적 대응이 가능할지 전문가의 검토를 받기 위해 제이씨엘파트너스를 찾아주셨습니다.
본 측 변호인단은 우선 해당 사건에 대하여 집주인과 원만한 해결을 도출하고자 내용증명을 통해 합의를 제안하였는데요. 상대방은 허위 실거주와 관련 문제가 없다며 오히려 반발하였습니다. 이에 결국 증거자료와 함께 의뢰인의 실질적인 피해액을 산정한 뒤 손해배상 청구를 제기하였는데요. 실제로 법적대응이 시작되자 임대인은 그제서야 합의를 하자며 연락을 취했습니다.
이로인하여 이 사건은 변론종결 이후 조정절차를 밟게 되었고 본 측은 의뢰인의 의견에 따라 전세 재계약 거절로 발생한 피해에 대한 진심어린 사과와 함께 손해배상을 요구하였고 집주인은 이를 인정하고 손해배상금 5천만 원을 지급하는 것으로 잘 마무리 되었습니다.
입증방안과 손해액 산정
허위 실거주에 대한 입증은 생각보다 간단합니다. 앞선 사례처럼 세를 놓고 있는지 확인할 수도 있고 등기부를 떼어보아서 확인할 수도 있습니다. 문제는 그로 인하여 발생한 손해액에 대한 산정인데요. 손해가 그렇게 크지 않은경우 소송을 진행하였을 때 실익이 없을 수 있으므로 우선 전문가에게 분석받아 보는 것을 권해드립니다.
또한, 소송을 하게된다면 같은 법률일지라도 각각의 위치에서 더욱 유리하게 판단하기 쉬운데요. 이렇게 되면 오류와 실수를 범하기 쉽기 때문에 풍부한 경험이 있는 제3자의 객관적인 시각에서 사건을 바라보고 나아가야 합니다.
