상속 및 증여 절차로 건물주가 변경되었다면
2024년이 얼마 남지 않았습니다. 연말이 한달 앞으로 다가옴에 따라 모임 약속도 많이 늘어나고 있습니다. 이에 자영업자 분들은 연말 특수를 노리고 열심히 장사를 준비하실 텐데요. 갑작스럽게 임대인이 사망했다는 연락과 함께 자녀가 상속 및 증여 절차를 밟아 건물주가 변경되었다는 소식을 듣게 되면 매우 놀랄 수밖에 없습니다.
더군다나 자신과 계약한 사실이 없으니 퇴거를 해달라는 이야기를 듣는다면 매우 당황스러울텐데요. 새로운 임대인과 분쟁이 생겼을 경우 자신의 권리에 대하여 잘 알지 못한다면 이리저리 휘둘릴 수 있으므로 유사한 문제 상황에 놓이셨다면 오늘의 글에 주목하여 주시기 바랍니다.
나가라고 하면 나가야 할까요?
상가임대차보호법을 적용받는 영세상은은 관련 법에 따라 계약갱신요구권을 행사하면서 최장 10년동안 한 곳에서 영업할 수 있도록 권리가 보장되어 있습니다. 하지만 상속 및 증여 절차를 통해 임대인이 바뀌게 된 경우에도 이 권한이 유지되는지 헷갈려 하시는 분이 정말 많습니다.
더군다나 새로운 주인 측에서 자신과 계약서를 작성한 것이 아니니까 그만 영업하고 나가라며 강압적인 태도로 나온다면 정말 퇴거를 해야하는지 착각하기도 하는데요. 확실히 말씀드리겠지만 그러지 않으셔도 됩니다.
건물주가 변경되더라도 기존 소유주의 권리와 지위에 대하여 그대로 승계를 받기 때문에 변하는 것이 전혀 없습니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 사업자 등록을 마쳤다면 대항력이 발생되기 때문에 최초 계약일로 부터 10년간 영업권이 여전히 보장되므로 새 임대인에게 재계약을 요청할 있습니다.
계속해서 퇴거를 요구한다면
계약갱신요구권을 제대로 행사하기 위해서는 만기 6개월 전부터 1개월 사이의 기간에 재계약을 희망한다는 의견을 잘 전달하면 됩니다. 하지만 퇴거를 요구하는 임대인의 경우 다양한 사유를 근거로 끝까지 나가라는 태도를 굽히지 않을 것이 뻔하죠.
대부분은 직접 상가를 꾸리려고 하거나 오래된 건축물이라면 가치를 상승시키기 위해 철거 후 재건축을 고려하기도 합니다. 이러한 경우 새로운 세입자를 데려와 주선하는 과정을 통해 권리금을 회수하기도 매우 어려운 상황에 놓이게 때문에 빈손으로 쫓겨나는 것은 아닌지 불안할 수 밖에 없는데요.
이 경우에는 상대방 측에서 적절하게 보상금을 지급해주어야 합니다. 상속 및 증여 받은 새 주인과 이야기가 잘 되어 보상금을 지급 해준다고 해도 생각했던 것보다 현저히 낮은 금액을 제시할 수도 있고, 보상금도 줄 수 없으니 그냥 빨리 나가라고 강요하는 경우도 있는데요. 문제가 생겼다면 서로 감정적인 다툼을 지속하기 보다 빠르게 법률전문가의 조언을 듣는 것이 현명합니다.
부득이 퇴거를 해야한다면
영업을한지 10년이 채 지나지 않은 상황에서 단순히 상속 및 증여를 받았고 주인이 바뀌었다는 등 정당하지 않은 사유로 지속적으로 퇴거를 요청한다면 내용증명 및 소송을 통해 권리를 보호받도록 강력하게 주장하여 볼 수 있습니다. 하지만 부득이 퇴거를 행야하는 상황이라면 권리금을 회수하도록 하여야 하는데요.
만기 6개월 전부터 임대차 종료 시 까지만 주장이 가능하며 상대방의 협조적이지 않은 태도로 손해를 보았다면 그에 대하여 손해배상청구를 진행하여 볼 수 있습니다. 다만, 법적 주장이 가능한 기간이 상당히 짧은편에 속하는데요. 해당 기간에 소송을 진행한다고 해서 무조건 승소하는 것이 아니라 지속적으로 권리금 회수에 대하여 협조해줄 것을 요청했음에도 방해하고 있다는 것을 스스로 입증여야 합니다.
전문가와 함께 방법을 찾으세요
예상치 못한 문제를 갑작스럽게 직면하게 되면 어찌할지 몰라 당황스러울 수밖에 없습니다. 상대적으로 갑의 지위를 가진 임대인 측이 강한 태도를 보인다면 제대로 대처하기도 힘든데요. 전문가와 함께 하신다면 최선의 전략을 찾아 대응하여 볼 수 있습니다.
간혹 스스로 대응하려고 시도하였다가 소송에서 패소를 하며 시간을 지체하는 경우도 있는데요. 먼 길을 되돌아 가기보다는 자신의 상황에서 적합한 솔루션은 무엇인지 전문변호사에게 명확하게 판단받아 올바른 길로 나아가시길 바랍니다.
현재 소유주 사망으로 상속 및 증여 절차를 거쳐 주인이 바뀌어 문제가 생기신 상황이라면 아래 번호로 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
