2024년 상업용 부동산 시장 전망
상업용 부동산 시장 주요 이슈 및 전망
안녕하세요. 빌딩케어입니다.
2023년 상업용 부동산시장은 고금리와 경기 불확실성의 영향으로 거래량과 매매가격 모두 하락세를 보였습니다. 전국 상업용 부동산 거래량은 5.2만 건으로 전년 대비 22.2% 감소했고, 평균 매매가격은 7년 만에 하락을 기록했습니다.
특히 서울의 거래량 감소폭이 30.9%에 달하는 등 수도권 시장의 위축이 두드러졌습니다. 상업용 부동산 거래총액 역시 43조 원으로 전년 대비 34.8% 감소했는데요. 업무시설과 숙박시설, 리테일 및 상가 부문의 감소세가 컸던 반면 창고시설은 상대적으로 선방했습니다. 가파른 금리 상승과 국내외 경기 침체의 영향으로 상업용 부동산시장은 경기 순환 주기상 침체기에 진입한 것으로 보입니다.
그렇다면 2024년 상업용 부동산시장은 어떨까요?
KB금융그룹에서 발간한 KB 부동산 보고서를 토대로 주요 이슈와 예상되는 분위기를 전망해봤습니다.
2024년 상업용 부동산 시장 전망전문가들은 금리 인하 가능성 확대와 국내 경기 회복 기대감 등으로 시장 여건이 일부 개선될 것으로 전망합니다. 특히 기준금리 인하가 현실화되고 풍부한 시중 자금이 상업용 부동산시장으로 유입된다면 투자 수요 회복을 기대해 볼 수 있을 것 같습니다.
여기에 경기선행지수가 반등하는 등 국내 경제 회복에 대한 기대감도 높아지고 있습니다. 한국은행은 2024년 경제성장률이 금년 1.4%에서 2.1%까지 높아질 것으로 내다봤는데요. 경기에 민감한 상업용 부동산 투자심리에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보입니다.
공급 측면에서도 호재가 있습니다. 건축허가·착공 면적이 크게 줄어들고 있어 당분간 공급 과잉에 따른 공실률 상승이나 임대료 하락 압력은 완화될 것으로 예상되기 때문입니다. 착공 면적의 급감은 1~2년 후 공급량 부담을 덜어줄 요인이 될 수 있겠네요.
다만 이런 호재에도 불구하고 상업용 부동산시장의 본격적인 회복까지는 좀 더 시간이 걸릴 것 같습니다. 금리 인하 시기와 폭, 그리고 경기 개선 속도가 시장의 기대에 미치지 못할 수 있고 지정학적 리스크와 PF 부실 우려 등 불안 요인도 남아있기 때문인데요.
따라서 2024년은 시장의 저점을 확인하고 회복에 대한 기대감을 형성해가는 한 해가 될 것으로 전망됩니다. 투자 심리의 완만한 개선 속에 보수적인 투자 기조가 지속되겠지만 시장의 회복 잠재력을 가늠해보는 의미 있는 시기가 될 것으로 보입니다. 금리, 경기, 공급 등 주요 변수들의 움직임을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있겠습니다.
유형별 상업용 부동산 시장 - 오피스
2023년 오피스 시장은 견고한 임대수요에도 불구하고 고금리와 경기 둔화의 영향으로 투자 위축을 겪었습니다. 서울 오피스 임대시장은 코로나 이후 빠른 사무실 복귀에 힘입어 공실률이 최저 수준을 기록하는 등 안정적인 모습을 보였지만, 투자 규모는 전년 대비 38.4% 감소한 8.2조 원에 그쳤습니다. 투자 심리 위축으로 매매가격 상승세도 둔화되었고 하반기부터는 하락 전환되기도 했습니다.
그렇다면 2024년 오피스 시장은 어떨까요?
전문가들은 금리 인하 기대감과 경기 회복 가능성, 양호한 임대수요 등을 바탕으로 시장의 점진적 회복을 전망하고 있습니다. 무엇보다 기준금리 인하가 현실화된다면 오피스 투자 수요 회복에 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 보입니다. 유동성 확대와 투자처 부족에 따른 자금 유입 가능성이 커지기 때문입니다.
여기에 경기선행지수가 반등하는 등 국내 경제 회복에 대한 기대감도 오피스 투자심리에 우호적으로 작용할 전망입니다. 한국은행이 제시한 2.1%의 경제성장률 전망치는 오피스 수요 기반이 지속될 수 있음을 시사하는데요. 실제로 대부분의 기업들이 코로나 이전 수준의 사무실 근무를 유지하고 있어 임대 수요의 급격한 위축 가능성은 낮아 보입니다.
오피스 공급 측면에서도 악재보다는 호재가 많습니다. 최근 착공 물량이 크게 감소하고 있어 당분간은 공급 부담이 완화될 것으로 전망되기 때문인데요. 새로운 오피스 공간의 부족은 기존 오피스 빌딩의 공실률을 낮추고 임대료 상승을 뒷받침하는 요인이 될 수 있습니다.
다만 시장의 본격적인 회복을 위해서는 좀 더 시간이 필요해 보입니다. 금리 인하 속도와 폭이 기대에 미치지 못하거나 경기 개선이 지연될 경우 투자 심리가 위축될 수 있기 때문입니다.
따라서 2024년은 오피스 시장이 저점을 확인하고 회복을 준비하는 한 해가 될 것으로 보입니다. 하반기 이후 금리 인하와 경기 개선 기대감이 투자 심리를 자극할 수 있겠지만 급격한 거래 확대보다는 신중한 투자 행태가 이어질 가능성이 높아 보입니다. 시장 참여자들은 오피스 수요와 공급, 금리와 경기 흐름 등을 예의주시하며 투자 기회를 기다릴 필요가 있어 보입니다.
유형별 상업용 부동산 시장 - 중소형 빌딩(꼬마빌딩)
2023년 중소형빌딩 시장은 상업용 부동산 침체의 직격탄을 맞았습니다. 서울 중소형빌딩 거래총액은 6.3조 원으로 전년 대비 36.3% 감소하며 2015년 이후 최저 수준을 기록했는데요. 투자 여건 악화로 인한 거래 위축이 전 권역에 걸쳐 나타났지만 상대적으로 투자 선호도가 높은 동남권의 선방이 돋보였습니다. 매매가격 역시 상승세를 이어갔으나 상승폭은 크게 둔화되었습니다.
그렇다면 2024년 중소형빌딩(꼬마빌딩) 시장은 어떨까요?
전문가들은 투자 여건 개선에 따른 회복 기대감을 높이고 있습니다. 무엇보다 금리 인하가 현실화된다면 그동안 위축되었던 투자 심리가 되살아날 수 있을 것으로 보입니다. 여기에 공실률 하락과 임대료 상승 등 임대시장 상황도 조금씩 개선되고 있어 긍정적입니다.
하지만 불확실성을 간과할 순 없어 보입니다. 소비 부진과 내수 경기 위축이 상존하고 있고 세계 경제의 불안 요소도 여전히 존재하기 때문인데요. 투자 심리 회복이 더딜 경우 매수자와 매도자 간 기대 가격 격차가 벌어지며 거래 회복에 제동이 걸릴 수 있습니다. 결국 저위험·우량 자산 중심의 선별적 투자가 이어지겠지만 본격적인 거래 확대는 쉽지 않아 보입니다.
다만 최근 공실률 하락 추세와 임대료 상승세는 고무적입니다. 서울 중대형 상가의 공실률은 2023년 4분기 8.4%를 기록하며 코로나 이전 수준을 어느 정도 회복했는데요. 임대가격지수도 2022년부터 우상향 곡선을 그리고 있습니다. 여기에 투자수익률마저 8분기 만에 반등에 성공하며 시장에 청신호를 보내고 있습니다.
이처럼 중소형빌딩은 투자시장의 빠른 회복은 어렵겠지만 임대시장의 개선 여지는 충분해 보입니다. 금리 인하에 따른 유동성 확대, 경기 회복 기대감 등도 시장에 우호적으로 작용할 전망입니다. 투자자들은 시장 모니터링을 통해 적정 투자 기회를 찾을 필요가 있어 보입니다. 각 권역별 임대수요와 공실률, 매매가격 동향 등을 꼼꼼히 살피는 노력이 요구되는 시점입니다.
주택시장 전망은 아래에서 보실 수 있습니다 ⬇︎
https://brunch.co.kr/@buildingcare/16
*참고 자료
- 2024 KB 부동산 보고서 (2024.03)
