2024년 부동산 시장(주택) 7대 이슈 및 전망
부동산 시장, 올해는 어떨까요?
안녕하세요. 빌딩케어입니다.
지난 2023년 부동산 시장은 그야말로 먹구름이 짙게 깔렸던 한 해였습니다. 급격한 금리 인상과 경기 침체로 인해 주택 매매가격은 하락했고 거래량 역시 매우 낮은 수치를 기록했죠.
그렇다면 올해 2024년 부동산 시장은 어떤 모습일까요?
KB금융그룹에서 발간한 KB 부동산 보고서를 기반으로 2024년 주택시장 전망과 7대 이슈를 짚어보겠습니다.
2024년 주택시장, 완만한 하향 안정세 전망
KB 부동산 보고서에 따르면 2024년 주택시장은 완만한 하향 안정세를 보일 것으로 전망됩니다. 공급물량 부족과 금리 인하 기대감 등이 하락세를 제어하는 요인으로 작용할 것으로 보이는데요. 다만 거시경제의 불확실성이 여전한 만큼 본격적인 회복세를 기대하기는 어려울 것으로 분석됩니다.
아래의 7대 이슈를 통해서 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.
7대 이슈로 본 2024년 주택시장
1. 역대 최저 수준의 주택 거래, 매도자와 매수자 간 기대 차이가 관건
2023년 주택 매매 거래량은 55.5만 호로 역대 최저치를 기록했던 2022년 50.9만 호를 소폭 상회하는 데 그쳤습니다. 이는 과거 평균 95만 호 대비 42% 낮은 수준입니다.
거래 위축의 가장 큰 원인은 매도자와 매수자 간 희망가격 차이입니다. 매도자는 향후 금리 인하와 공급 부족 등을 근거로 가격 상승을 예상하는 반면, 매수자는 추가 하락을 예측하며 매수를 지연하고 있습니다.
2024년에도 이러한 매도자와 매수자 간 기대 차이가 좁혀지기 전까지는 거래량 회복이 쉽지 않아 보입니다.
다만 하반기 들어 금리 인하가 현실화되고 규제 완화 기조가 이어진다면 서서히 거래량이 늘어날 수 있을 것으로 전망됩니다. 그러나 수요가 서울 등 일부 지역에 쏠리는 양극화 현상이 나타난다면 전체 거래량 증가폭은 제한적일 것으로 예상합니다.
2. 공급 급감에 따른 주택 부족 우려, 정부 공급 대책 실효성 주목
2023년 아파트 분양물량은 전년 대비 42% 급감한 21만 호를 기록했습니다. 인허가 물량 역시 10년 평균 56.7만 호를 크게 하회하는 38.9만 호에 그쳤습니다. 이는 금리 인상, 공사비 상승 등으로 사업성이 악화된 데 따른 결과입니다.
정부는 2027년까지 270만 호 공급 계획을 제시하고 3기 신도시 사전청약 등 대책을 내놓고 있지만 건설경기 악화 속에 목표 달성이 쉽지 않아 보입니다. 특히 공급 부족 우려가 현실화된다면 주택시장 불안으로 이어질 수 있어 정부 대책의 실효성에 관심이 쏠리고 있습니다.
2024년에는 인허가 물량이 다소 늘어날 것으로 보이나 주택 공급량 정상화까지는 상당한 시일이 걸릴 전망입니다.
3. 재건축 규제 완화로 1기 신도시 등 노후 단지 가치 변화 예상
2023년 말 「노후계획도시 특별법」 제정으로 1기 신도시를 비롯한 노후도시 재건축이 탄력을 받을 전망입니다. 또한 안전진단 완화, 용적률 상향 등으로 사업성이 개선되면서 재건축 사업이 활성화될 것으로 보입니다. 정부는 패스트트랙 도입으로 사업기간을 3년 가량 단축하겠다는 계획도 밝혔습니다.
다만 공사비 상승, 고금리 등 여건이 녹록지 않아 단기간 내 가시적 효과를 기대하기는 어려워 보입니다. 2024년에는 1기 신도시별 선도지구 지정과 세부 기준 발표가 이뤄질 예정인데 해당 지역 단지들의 가치 변화에 관심이 쏠릴 것으로 보입니다. 장기적으로는 노후 주택 재건축이 안정적 공급 기반이 될 수 있을 것으로 기대됩니다.
4. 아파트 전세시장 불안 지속, 수도권 입주물량 부족이 변수
전세 사기와 보증금 미반환 등으로 인해 빌라에서 아파트로 전세 수요가 쏠리는 가운데, 서울 입주물량이 70% 급감하는 등 수도권 전체 입주물량도 20% 가까이 줄 것으로 예상됩니다. 이는 전세시장 불안을 야기하는 요인이 될 수 있습니다.
매매가 대비 전세가 비율이 높아 미반환 우려가 큰 비아파트와 달리 아파트는 상대적으로 안전한 전세처로 수요가 몰리고 있기 때문입니다. 정부의 안심전세 정책과 임대차 리스크 관리로 불안심리가 다소 진정될 수는 있겠으나 근본적인 수급 불균형 해소가 어려울 경우 수도권 전세난은 당분간 지속될 것으로 보입니다.
5. 금리 변화에 촉각, 하반기 인하 가능성에 기대
2024년 주택시장의 최대 화두는 단연 금리 인하 시기와 폭입니다. 미국 기준금리 인하 가능성과 경기 침체 우려 등으로 하반기 한국은행의 기준금리 인하 가능성에 기대가 모아지고 있습니다.
금리 인하는 대출 부담을 완화해 주택구매력 개선에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다. 다만 최근 가계부채 증가에 대한 경계심이 여전한 만큼 급격한 인하보다는 점진적 조정이 예상됩니다.
또한 DSR 관리 강화, 변동금리 스트레스 DSR 도입 등 금융규제로 인해서 실질적 구매력 증대 효과는 제한적일 것으로 보입니다. 금리 변화에 따른 수요 회복 속도가 2024년 하반기 시장 향방의 주요 변수가 될 전망입니다.
6. 가계부채 증가, 대출 규제 완화에도 한계
정부의 대출 규제 완화에도 1600조에 육박하는 가계부채는 여전히 리스크 요인입니다. 특히 금리 인상으로 이자 부담이 가중되면서 취약차주의 연체 등 부실화 가능성도 제기되고 있습니다.
정부로서는 서민 주거안정을 위해 실수요자 대출을 지원해야 하나, 가계부채 총량 관리에도 부담을 느낄 수밖에 없는 상황입니다. DTI·DSR 완화 등 추가적 규제 완화가 쉽지 않을 것으로 보이며 이는 매수심리 위축 요인으로 작용할 것입니다.
결국 가계 빚 문제가 어느 정도 해소되지 않고서는 주택시장 회복에도 한계가 있을 것으로 전망됩니다.
6. 주택 경기 위축에도 가파른 상승세 보이는 주택담보대출
주택 거래량이 급감하고 가격 하락세가 이어지는 등 주택 경기가 크게 위축되었음에도 불구하고 주택담보대출 증가세는 오히려 가팔라지고 있습니다.
2023년 2분기와 3분기 주택담보대출 증가율은 각각 1.4%, 1.7%를 기록하며 상승 궤도에 진입했는데요. 이는 정부의 잇따른 규제 완화 조치와 특례보금자리론 공급 등에 기인한 것으로 풀이됩니다. 높은 금리와 경기 불확실성에도 불구하고 투자와 실수요가 일부 회복된 영향도 있는 것으로 보입니다.
주택담보대출 변동을 좌우할 2024년의 최대 변수는 역시 주택 매매 거래량의 향방이 될 것으로 보입니다. 금리 인하 기대감과 정부의 추가 규제 완화 등으로 거래량이 반등한다면 증가세도 이어질 수 있을 것입니다.
그러나 현재로서는 상당한 불확실성이 남아있는 것이 사실입니다. 가계대출 증가율을 경제성장률 수준으로 관리하겠다는 정부 기조가 유지되는 한 주택담보대출 증가세를 낙관하기는 어려워 보이기 때문입니다.
결국 올해 주택담보대출 증가세의 향방은 정부의 가계부채 관리 정책 기조와 밀접한 연관이 있을 것으로 전망됩니다. 만약 완화 쪽으로 무게중심을 옮길 경우 증가율 상승이 이어질 수 있겠으나 그렇지 않고 엄격한 기조가 유지된다면 둔화 또는 조정국면에 접어들 가능성도 배제할 수 없어 보입니다.
주택시장이 당면한 최대 리스크 요인 중 하나로 꼽히는 가계부채, 특히 주택담보대출 연체율 등 건전성 지표 관리의 중요성이 어느 때보다 부각되고 있습니다. 정부의 부채 관리 정책 방향이 주택시장 전반에 미칠 파장이 적지 않을 것으로 예상되는 만큼, 관련 동향을 예의주시해야 할 것으로 보입니다.
7. 규제 완화 기조 속 실수요자 중심 정책 지원 예상
정부의 주택시장 규제 완화 기조는 2024년에도 이어질 것으로 보입니다. 다만 시장 과열보다는 연착륙에 방점을 둔 정책 기조가 유지될 것으로 예상됩니다.
공급 확대와 거래 활성화를 위해 재건축·재개발 규제 완화, 다양한 유형 주택 공급, 세제 혜택 등의 대책이 추진될 것으로 보입니다. 반면 투기 억제를 위한 부동산 세제는 현행 유지하는 등 시장 안정화에도 주력할 것으로 보입니다. 무주택 실수요자를 위한 금융 지원은 확대하되 투기 목적 다주택자에 대한 규제는 지속하는 방향이 될 것으로 전망됩니다.
이상 2024년 주택시장에 영향을 미칠 7대 이슈를 살펴보았습니다. 수급 불균형과 거시경제 불확실성 속에서도 정부의 시장 안정화 노력이 이어지겠지만 금리와 가계부채 변수가 수요 회복의 열쇠를 쥐고 있는 것으로 보입니다.
상업용 부동산 시장 전망은 아래에서 보실 수 있습니다 ⬇︎
https://brunch.co.kr/@buildingcare/15
*참고 자료
- 2024 KB 부동산 보고서 (2024.03)
