부동산 시장의 블루칩, 고급 시니어 레지던스 (3/3)
재클린
앞서 두편에 걸쳐 시니어레지던스 시장의 부상과 개발단계에서 발생할 수 있는 애로사항들에 대해 살펴보았습니다. 이번 편에서는 시니어레지던스를 운영하는 데에서 발생할 수 있는 문제들에 대해 이야기해보겠습니다.
개발사업에 있어 자금조달만큼 중요한 것은 vehicle입니다. 자금을 담을 비히클이 무엇인지 정해져야 자금도 모을 수 있는 것이니까요. 보통 개발사업에서 많이 사용되는 것은 프로젝트금융투자회사(PFV)나 리츠입니다. 특히 운영형 상품의 경우 장기간 보유하며 운용할 수 있는 리츠가 선호되기도 합니다.
직원의 배치 기준
노인복지법에 의하면 노인복지주택을 설치하려는 자는 시설기준, 직원배치기준 및 운영기준 등을 준수하여야 합니다. ① 노인복지주택을 설치할 토지 및 건물의 소유권을 가지고 있어야 하며, ② 시설의 장 1명과 사회복지사 1명을 노인복지주택에 배치하여야 합니다.
노인복지주택 시행규칙 별표 2부동산투자회사법에 의하면 위탁관리 리츠는 부동산을 취득할 시, 자산보관기관에 자산을 신탁하여야 합니다. 따라서 실질적인 소유권은 리츠가 보유한다고 볼 수 있지만, 명목상 부동산의 소유권은 자산보관기관에 귀속됩니다. 또 리츠는 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다. 리츠와 달리 PFV는 부동산을 취득하더라도 이를 제3자에게 신탁할 의무를 갖지 않으므로, 해당 자산을 PFV 명의로 소유할 수 있지만 여전히 PFV 또한 직원 및 상근하는 임원을 둘 수 없습니다.
부동산투자회사법 제11조의2
위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
부동산투자회사법 제35조 1항
부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 “자산보관기관”이라 한다)에 위탁하여야 한다.
시행령 제37조1항
부동산투자회사는 법 제35조 제1항에 따라 보유하고 있는 부동산ㆍ증권 및 현금을 다음 각 호의 구분에 따라 보관하여야 한다.
1. 부동산 : 취득하는 즉시 회사 명의로 이전등기와 함께 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에게 신탁할 것
따라서, 실질적으로 위탁관리 리츠나 PFV는 노인복지주택의 설치ㆍ운영에 필요한 인력을 직접 고용할 수 없기 때문에 시설의장과 사회복지사의 배치가 불가능하여 노인복지주택의 시설기준을 충족하는 것이 불가능합니다. 참고로 VL르웨스트의 경우 설치자는 마곡마이스PFV이며 이와 관련된 내용으로 관련 부처에 유권해석을 질의한 것으로 알고 있습니다.
VL르웨스트 모집공고 中
위탁 운영 기준
한편, 노인복지주택을 설치한 후, 운영은 두가지 방식으로 이루어질 수 있습니다. 설치자가 직접 운영하거나 제3자에게 위탁운영을 맡기는 방식입니다. 노인복지법에 의하면 노인복지주택을 설치한 자는 해당 노인복지주택의 전부 또는 일부 시 노인복지주택의 설을 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 확인을 받아 제3자에게 위탁하여 운영할 수 있습니다. 그런데 이 경우 노인복지주택의 운영을 위탁받는 자는 ① 노인복지주택사업을 실시한 경험이 있고, ② 운영업무를 담당할 전담인력 및 전담조직을 갖출 것이 요구됩니다
제20조의3(노인복지주택 운영의 위탁)
법 제33조의2 제6항 에 따라 노인복지주택을 설치한 자로부터 해당 노인복지주택의 전부 또는 일부 시설의 운영을 위탁받을 수 있는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 법인 또는 단체로 한다.
1. 노인복지주택사업을 실시한 경험이 있을 것
2. 노인복지주택의 운영업무를 담당할 전담인력 및 전담조직을 갖출 것
위탁 운영을 고려하면, ‘실시한 경험’에 대한 해석이 중요합니다. ‘실시한 경험’이란 무엇일까요? 설치를 실시해본 경험인지 운영을 실시해본 경험인지 모호합니다. 무엇이 되었든 설치든 운영이든 기존의 경험이 있는 업체만이 운영을 할 수 있다면, 신규 운영업체들은 진입할 도리가 없습니다.
해당 문언만을 기준으로 했을 때, 설치자가 직접 운영하는 방식은 문제가 없어 보입니다. 하지만 ‘직접 운영’이라는 단어의 해석이 또한 애매모호합니다. PFV나 리츠를 통해 노인복지주택을 개발했을 시, PFV나 리츠가 해당 자산을 직접 운영할 수 있을까요? 리츠나 PFV가 AMC를 통해 노인복지주택을 운영하는 경우, 이를 PFV 또는 리츠가 노인복지주택을 직접 운영하는 것으로 보면 괜찮지만 PFV가 AMC에 노인복지주택의 운영을 위탁한 것으로 보면 문제가 될 수 있습니다.
나아가, PFV의 경우에는 AMC가 PFV의 자산관리업무 이외의 업무를 추가적으로 겸영하는 데에 제한이 없으나, 리츠의 경우에는 AMC의 겸영업무가 제한되기 때문에 노인복지주택의 운영자 요건을 충족한다고 보기 어렵습니다.
부동산투자회사법 제22조의3 제3항
자산관리회사는 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사로부터 위탁받은 업무 외의 다른 업무를 겸영(兼營)하여서는 아니된다.
따라서, 리츠나 PFV가 노인복지주택을 설치하는 경우에 있어서 운영수탁자는 AMC가 아닌 제3자가 맡아야 하는 것으로 해석되어야 할 것입니다.
그런데 다행히도(?) 필자가 해당 원고를 작성한 몇주 후, 이런 현실적인 문제점들에 대해 많은 건의가 있어와서인지, 정부에서 이와 연관된 법률의 개정 예고를 발표했습니다. 문제가 되오던 위탁운영 자격을 완화하여 리츠 등 다양한 방식을 통해 설치, 위탁운영 등을 장려하는 내용입니다. 실제 법률이 개정되기 까지는 시간이 걸리겠지만, 개정 후에는 더 다양한 구조와 비히클을 통해 노인복지주택의 공급이 검토될 수 있을 것으로 기대됩니다.
(2024.03.21. 관계부처합동 ‘건강하고 행복한 노후대책’ 발표안)경쟁력 있는 운영업체
그 외, 법적인 틀이 아닌 시장의 측면에서 운영의 이슈를 살펴보면, 어떤 운영형 상품이든 ‘운영의 주체’가 크리티컬한 요소입니다. 예를 들어, 비슷한 운영형 상품인 코워킹이나 코리빙 시장을 보면 건물 그 자체의 스펙도 중요하지만 어떤 업체가 운영자인지가 그 상품의 가치를 차별화시키는 것을 볼 수 있습니다. 운영자들이 가지고 있는 노하우와 커뮤니티 프로그램 등 공간을 브랜드화하고 지속시킬 수 있는 힘은 운영 역량에 달려있기 때문입니다.
시니어레지던스의 운영의 묘는 ‘시니어’를 대상으로 하는 의료/케어 서비스와 ‘레지던스’를 기반으로 하는 호스피탈리티 서비스의 적절한 합이라 볼 수 있겠습니다. 상품의 본질 자체는 주거이기 때문에 하우스키핑, 식사, 발렛 등 주거 서비스가 기본적으로 제공되어야 합니다. 특히나 럭셔리 시니어레지던스가 각광을 받으면서 호텔식의 컨시어지, 커뮤니티 라운지 등 고급 호스피탈리티 서비스를 제공할 수 있어야 합니다. 이와 동시에, 입주 대상이 노인인만큼 헬스케어 서비스가 필수적입니다. 앞서 언급했던 더클래식 500이 성공적이었던 이유에도 건국대병원과 제휴가 되어있던 점이 빠질 수 없습니다. 단순히 병원과 연계된 의료서비스뿐만 아니라 실생활에서 생활보조, 식단관리, 운동, 심리상담 등 노인에 최적화된 노하우를 가진 운영업체가 필요한 것입니다.
아직 국내 시장에서는 양쪽을 모두 만족시키는 운영업체는 없다고 볼 수 있습니다. 전자의 경우에는 대기업 중심의 호텔 브랜드들이 진출하고 있으며, 후자는 의료재단이나 요양원 등에서 노하우를 쌓아온 업체들이 진출을 모색하고 있습니다. 앞으로 고급 시니어레지던스 시장에서 흥미진진하게 지켜볼 것은 양쪽에서 각자의 선두주자들이 누구와 어떤 조합으로 손을 잡냐일 것입니다.
