주니어가 풀어주는 자산운용업, (1편)펀드는 알아야지
PIZZA
안녕하세요 MDS PIZZA입니다.
신생아 펀드매니저의 시선에서, 자산운용업에 대해
필자는 자산운용사에서 첫 커리어를 시작하고 이제 2년 조금 넘게 근무한 운용업 신생아로, 투자업무와 운용업무에 조금씩 발을 담그고 있는 상태입니다. 주니어의 시선에서 지금까지 업무를 하면서 공부한 내용들을 정리해보고자 이번 주제를 선정했고, <자산운용업>라는 대주제를 바탕으로 시리즈물로 획하고 있습니다. 프론트에서의 부동산투자업무가 주 수입원이기 때문에 자칫 그것만이 메인 업무로 보일 수 있지만, 자산운용업은 명칭에서처럼 펀드운용을 기초로 합니다. 사실상 설정된 펀드 AUM을 바탕으로, 마치 연금같은, 꾸준하고 탄탄한 현금흐름을 만들어놓는 비즈니스죠. 기본적으로 운용역이라면 펀드에 대해 잘 알아야 된다는 생각에, 1편은 ‘펀드기초’ 입니다.
*본 글에서의 펀드는 기본적으로 부동산펀드를 의미합니다.
*주니어의 얕은 지식을 바탕으로 하기 때문에 틀린 내용이 있다면 댓글 부탁드립니다.
자본시장법과 집합투자업
자산운용업은 철저하게 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 “자본시장법”)에 근거합니다. 그래서 업무를 할 때 보다 정확한 내용을 확인하고 싶다면 반드시 자본시장법을 찾아봐야해요. 자본시장법상 자산운용사는 ‘집합투자기구’를 설정하고 운용하는 ‘집합투자업자’인데요.
출처 : 자본시장법방금 문장에 등장한 용어를 하나하나 차근차근 살펴보도록 하겠습니다.
[집합투자]는 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전 등을 운용하고 그 결과를 투자자에 배분하는 것을 말합니다. 이러한 집합투자를 하기 위해서는 투자자로부터 모은 자금을 어딘가에 담아놔야겠죠. 그 자금의 집합체가 바로 [펀드]이며, 펀드를 자본시장법상으로는 [집합투자기구]라고 부릅니다. 이 집합투자기구를 설정하고 운용하는 주체가 [집합투자업자] 즉, [자산운용사]입니다. 이렇게 용어의 뜻을 잘 파헤쳐서 생각해보면 자산운용업이 무엇인지 대략적으로 정리가 되죠.
집합투자기구 관계회사
이미 용어정의로도 딱딱하지만 한가지 더, 집합투자기구를 이해하기 위해서 함께 알아야 할 관계회사들이 있어서 이어서 얘기를 해보겠습니다. 아래 그림을 보면 판매회사, 수탁회사, 일반사무관리회사가 있는데요. 운용회사 포함 총 네개의 관계회사가 펀드의 주요 관리 주체입니다.
출처 : 직접제작먼저 위에서도 설명드렸듯이 [집합투자업자]는 펀드를 설정하는 주체로, 투자구조를 고민하고 투자대상자산과 관련한 주요 의사결정을 합니다. 두번째로, [판매사]는 투자자와 집합투자업자 사이의 연결 창구라고 이해하면 됩니다. 주로 증권사, 은행 등이 판매사가 되며 펀드의 판매 및 환매업무를 수행합니다. 원론적으로 판매사는 투자자 성향에 맞는 펀드를 추천하고, 설명하고, 적절하게 판매한다고 이곳저곳에 써있는데요. 법상 OEM펀드를 금지하고 있기 때문에 그렇습니다. 수익자 요구에 의해 펀드를 만들고 운용하는 것을 못하게 한다는 말이죠. 하지만 사모펀드의 경우 "실무적으로는" 운용사가 투자자산에 대해 투자자에게 설명하고, 투자자가 먼저 정해지면서 해당 투자건 진행이 확정되고, 그 후 판매사를 협의하는 경우가 많습니다.
투자자는 펀드에 투자할 때 판매사에 투자자금을 납입하게 되고, 이 돈은 그대로 [신탁업자]에게 보관됩니다. 신탁업자는 펀드 재산을 보관하고 관리하는 업무를 하는 곳이며 주로 은행에서 수탁업무를 수행합니다. 운용사는 맡겨둔 돈을 쓸 때(ex. 자산취득, 이익금 지급), 혹은 돈을 추가로 넣을 때(ex. 자산처분, 임대료 입금) 신탁업자에게 운용지시를 보내 업무를 처리합니다. 또 펀드를 운용하는 과정에서 수없는 입출금내역이 생기고 회계처리가 필요해지는데요, 관련하여 재무회계 서비스를 제공하는 곳이 [사무관리회사]입니다. 펀드재산의 계산, 서류처리, 기준가격 산정 등 다양한 사무업무를 하며, 대표적으로 하나펀드서비스, 신한아이타스, 한국펀드파트너스, 우리펀드서비스 등이 있습니다. 운용사가 아니라면 생소하겠지만 굉장히 편리하고 항상 필요한 서비스랍니다.
이러한 펀드의 기본 골격을 바탕으로 운용사 마음대로 투자자금을 부적절하게 운용하는 것을 감시하고, 운용의 투명성을 높이게 되는 것이죠.
펀드구조도와 펀드개요
위에서 설명드린 구조로 만들어진 펀드에 투자하는 투자 주체는 크게 두가지로 나뉘게 됩니다. 재무제표 우측면에 부채 / 자본 이 있는 것처럼, 펀드에도 대출 / 지분투자 로 참여가 가능합니다. 대주단은 대출 이자를 받게되고, 에쿼티 투자자는 투자 수익에 따른 배당을 받게 되죠. 투자자와 투자대상까지 합쳐지면 간단한 펀드구조도가 완성됩니다.
출처 : 직접제작흔한 실물부동산 매입 구조도라고 생각하면 편한데요. 실물부동산펀드의 경우 자금을 받아 부동산을 매입하고, 자산으로부터 발생하는 임대료 바탕으로 투자자에게 수익을 분배하게 됩니다. 이외에도 펀드가 투자하는 자산의 특성과 참여자에 따라 구조도는 얼마든지 다양화될 수 있습니다.
출처 : 직접제작예를들어 PF대출형펀드라면 대주단 구성 및 그 중 펀드가 어느 트렌치로 참여하는지가 포함될 것이고, 차주정보가 들어가게 됩니다. 차주가 사업시행법인이라면 출자한 회사나 보증 등의 신용보강주체도 포함되고요. PF대출이라면 시공사와 신탁사 정보 및 각각의 역할도 명시합니다. 수많은 참여자들을 바탕으로 수익자 입맛에 맞는(수익극대화, 안정성보강 등) 금융구조화를 잘 하는게 운용역의 업무입니다.
이번에는 위와 같은 참여자들과 구조로 만들어진 펀드 개요를 살펴보겠습니다. 계속되는 고금리와 에쿼티투자 하기엔 여전히 위험성 높은 부동산 시장상황으로 인해 요즘 거의 대출펀드만 있는데요. 그래서 저도 PF대출에 투자하는 펀드로 간단하게 만들어봤어요.
본 펀드는 총 설정액 500억원이며, 펀드 운용기간은 설정일로부터 48개월입니다. ABC개발사업 PF대출에 투자하는 건 이며, 펀드 목표수익률은 연평균 배당수익률 10.0% 입니다. 펀드 수익자에게 보수차감 후 연평균 10.0% 배당을 하려면 ABC개발사업 PF대출 금리는 All-in 10.0% 이상이겠죠.
보통의 부동산사모펀드는 단위형/폐쇄형으로 설정됩니다. 우선 사모펀드는 49인 이하 투자자로부터 비공개적으로 자금을 모아 설정한 펀드를 말하고, 폐쇄형은 환매가 불가하다는 뜻, 단위형은 추가 입금이 불가하다는 뜻입니다.
결산은 자본시장법상 회계기간 및 결산에 대한 특별한 규정은 없기 때문에 집합투자규약을 따릅니다. 일정 기간동안 발생한 수입과 지출, 순이익을 확정하는 과정을 말합니다. 산출된 당기순이익이 배당 등의 재원이 되고, 운용역의 적절한 판단과 함께 분배금이 결정되게 됩니다. 펀드의 경우 전액분배가 원칙이긴 하나, 현재 자본시장법기준(제 242조) 분배금 유보 또는 초과분배가 가능하도록 되어 있어서 특별한 사유가 있거나 타당한 경우 판단이 개입되어도 되는 것이죠. 현금으로 수령하지 못한 임대료, 관리비 등 미실현손익에 대해서도 유보가 가능하구요. 예를들어 현재 소송 진행중인 펀드라면, 다음기에 소송비용으로 인해 현금이 부족할수도 있고, 당기순손실이 발생할 수도 있기 때문에 상황을 고려해서 분배금을 일부 유보해두는 판단을 하기도 합니다.
펀드설정~운용 과정 총정리
펀드 설정부터 운용까지의 과정을 한번 정리해보자면 실무적으로는 위에서 설명드린것들이 맞물려서 진행되는데요. 대략적인 프로세스는 아래와 같으나 꼭 정해진 절차는 아니어서 상황에 따라 많이 변동됩니다. 예를들어 투자자와 함께 투자건을 발굴하게 될 수도 있고, 투자자가 정해지기 전에 판매사와 협의하는 경우도 있는 등 말이죠. 또 투자 실행시까지 수많은 계약서가 오가며 참여자간 니즈를 맞추게 되는데, 도중 수익자가 변경될 수도 있고, 그에 따라 수탁사를 새로 구해야 할수도 있고... 상황은 정말 다양합니다.
1) 투자 건 발굴
2) 투자구조 및 펀드개요 구상
3) 투자자 유치
4) 판매/수탁/사무관리 회사 협의
5) 펀드 설정
6) 투자 실행
7) 펀드 운용
위 과정에서 펀드 운용은 한줄로만 썼지만 운용 과정에서도 대출이 연장 및 변경, 임차인 변경, 리모델링, 각종 계약의 변경 등 단순히 정리할 수 없을 정도로 많은 업무가 있습니다.
마무리
개인적으로는 이렇게 펀드별, 자산별, 참여자별 등에 따라 정형화되지 않으면서, 항상 새로운 업무들을 접할 수 있는게 자산운용업의 매력이 아닐까 생각합니다. 누군가는 하다보면 다 비슷비슷하다고 하는데 저는 아직 아니더라고요. 또 처음 투자를 검토할 때부터 투자 실행 후 운용과정까지 전체 과정을 끌고 갈 수 있는게 펀드매니저로서의 즐거움이라고도 생각해요. 그래서 당분간은 자산운용업을 더 배우며 이 업계에서 일하고 있으려고 합니다.
이정도로 <자산운용업> ‘1편 : 펀드기초’ 를 마치도록 하겠습니다.
