생소한 먹거리, 특수물류창고에 대해

PIZZA

안녕하세요 MDS PIZZA입니다. 

     고금리에 부동산시장 불황이 장기화되면서 제가 속한 부동산투자업계에서는 계속 새로운 먹거리를 찾아야한다는 분위기인데요. 이런 맥락에서 꾸준히 언급되고 있는 분야로 시니어하우징, 데이터센터, 리츠 등이 있죠. 이 세가지 분야는 언급된지가 꽤 된 만큼 나름의 시장이 어느정도 형성되어있는 편인데요. 오늘은 아직 시장도 자료도 잘 정리되어 있지 않은 자산인 특수물류창고를 주제로 얘기해보고자 합니다. 

특수물류창고는 요즘 이차전지, 반도체 산업의 급상승세 함께 새로운 부동산 투자 기회로 종종 검토되고 있어요. 하지만 최근까지는 주로 위험물을 취급하는 업체가 자체 창고로 사용하기 위해 개발하고 운영하는 경우가 대부분이었고, 진입장벽이 상당히 높기도 해서 아직 상업용부동산으로 상품화되지는 못했습니다. 

특수물류창고가 무엇인지?

     특수물류창고는 위험물, 유해화학물질, 고압가스류 등을 전문적으로 취급하는 시설을 말합니다. 그래서 흔히 위험물저장창고로 부르기도 합니다. 높은 수준의 전문성과 비교적 까다로운 시설기준을 만족해야해서 난이도가 높고, 안전상의 이유 및 민원우려 등으로 인해 인허가가 제한적이기 때문에 공급이 활발히 되기는 어렵습니다. 위험물안전관리법을 보면서 위험물이 무엇인지, 어떤 까다로운 기준이 있는지 등의 내용을 자세히 보도록 하겠습니다. 

출처 : 위험물안전관리법

이 법은 위험물의 저장, 취급, 운반과 이에 따른 안전관리에 관한 사항을 규정하고 있어요. 위험물이란 인화성 또는 발화성 등의 성질을 가지는 것을 말합니다. 

출처 : 위험물안전관리법

위험물은 크게 1류~6류까지 6개로 구분되는데, 유별로 보관 가능한 저장소의 특징이 다르기 때문에 특수물류창고 개발시 또는 투자시 중요하게 봐야하는 개념입니다. 사진에서 품목별로 지정수량이 정해져있는 것을 볼 수 있는데요. 지정수량은 위험물의 종류별로 위험성을 고려하여 정해놓은 최저기준입니다. 지정수량 미만인 위험물의 저장방법은 시/도별 조례에 따르도록 하고 있습니다. 

출처 경기도 위험물안전관리 조례

예시로 대표적으로 경기도 위험물안전관리 조례를 살펴보면 ‘방화상 안전한 장소일 것’, ‘청결하며 주변에 위험물의 안전관리를 위하여 필요한 물건 외 다른 물건이 방치되어있지 아니할 것’ 등의 기준이 있습니다. 위험물을 보관하는 기준치고는 꽤나 대충 정의된것처럼 느껴지는데요. 지정수량 자체가 위험물 특성을 고려한 최저기준이기 때문에 지정수량 미만일 경우 적당히 안전한 장소에 보관하면 된다고 해석할 수 있을 것 같습니다. 그렇다면 지정수량 이상 보관시에는 더 구체적인 기준을 적용받겠죠. 위험물안전관리법 제5조를 보면 지정수량 이상의 위험물은 저장소 또는 제조소에서만 취급하도록 하고있습니다. 제조소는 말그대로 위험물을 제조하는 공장이고, 저장소는 옥내저장소, 옥외탱크저장소, 옥외저장소, 지하탱크저장소 등 8개로 구분되는데 이 중 옥내저장소가 바로 특수물류창고입니다. 이렇듯 법상 위험물을 따로 저장소에 보관하도록 규정하고 있기 때문에 특수물류창고가 필요해지는것이죠.

특수물류창고 개발

출처 : 위험물 실무해설서

     위험물시설 설치시 시,도지사의 설치허가를 받아야하고, 여러 시설기준을 충족시켜야합니다. 

출처 : 위험물안전관리법

위험물안전관리법상 옥내저장소의 위치,구조 및 설비 기준을 보면 

1)주요 시설들과의 안전거리를 두어야한다는 규정이 있습니다.(옥내저장소의 안전거리 기준은 제조소 규정에 준함) 주거시설로부터 10m 이상, 다수 수용하는 시설로부터 30m 이상, 문화재로부터 50m 이상, 고압가스 취급 시설로부터 20m 이상 떨어져 있는 곳이어야합니다. 

다른 시설기준을 더 살펴보면

2)지정수량에 따라 0.5m~15 너비의 공지를 보유해야하고, 

3)바닥면적은 적재물의 종류에 따라 1,000~2,000㎡ 로 하며, 

4)위험물 저장을 전용으로 하는 독립된 건축물이어야하고, 

5)지면에서 처마까지의 높이를 6m로 제한한 

6)단층건물 이어야 합니다. 

몇가지 기준을 구체적으로 보도록 하겠습니다. 

2) 지정수량에 따른 공지의 너비는 아래 표에 따릅니다.

출처 : 위험물안전관리법

예를들어 지정수량의 10배~20배의 위험물을 보관하는 경우, 옆동(특수물류창고)과는 2m 이상의 공지를 확보해야하고, 다른 일반 건축물과는 5m 이상의 공지를 확보해야하는 겁니다. 보통 한 부지 내에 여러 동의 단층 특수물류창고를 짓게 되는데 이때 동별 보관품목을 고려하여 건축물간 일정 거리를 두도록 설계해야 하는 것이죠. 

3) 바닥면적은 1,000㎡를 기본으로 하며, 일부 경우 초과를 허용합니다. 

앞서 위험물은 1류~6류로 구분된다고 말씀드렸죠. 이 중 4류 위험물, 그 중에서도 알코올류, 제2석유류, 제3석유류, 제4석유류, 동식물유류 보관시에는 바닥면적을 2,000㎡까지 허용하고 있습니다. 보시면 아래로 특수인화물부터 아래로 내려갈수록 지정수량이 커지는 것을 볼 수 있는데요, 한마디로 지정수량이 많은=비교적안전한위험물은 시설기준을 완화해주는 것입니다. 

출처 : 위험물안전관리법

또한 1000㎡ 허용 위험물과 2000㎡ 허용 위험물을 한 동에 보관하는 경우에는 내화구조의 격벽으로 완전히 구획된 실이 있어야하며 1,500m2까지 허용되는데, 1000㎡ 허용 위험물을 저장하는 실의 면적은 500㎡를 초과할 수 없습니다. 

5) 지면에서 처마까지의 높이는 6m를 기본으로 하며, 위험물 중 2류 또는 4류를 보관하는 경우 20m까지 허용하고 있습니다. (단, 내화구조여야하며 방화문 및 피뢰침을 설치해야하는 등의 기준을 따르는 경우)

다소 헷갈리는 규정들을 조합해서 정리하면 4류 중에서도 일부 허용되는 품목을 보관하는 동은 바닥면적 2,000㎡+높이 20m로 지을 수 있고, 그 외 4류 품목과 2류 품목 보관시 바닥면적 1000㎡+높이 20m로 지을 수 있으며, 나머지 품목 보관시 바닥면적 1000㎡+높이 6m로 지을 수 있는 것입니다. 

출처 : 자체제작

이렇듯 외부 시설과의 안전거리, 옥내저장소의 시설기준, 위험물이라는 보관품 특성상의 민원우려 및 인허가 한정성까지 고려하여 특수물류창고가 희소성을 가지게 됩니다. 

+ 유해화학물질은?

     앞서 특수물류창고의 주요 보관품은 위험물 및 유해화학물질이라고 했는데 위험물 관련 얘기들만 서술되고 있어서 말씀드리자면, 유해화학물질은 화학물관질리법에 의해 정의됩니다. 유독물질, 허가물질, 제한물질, 금지물질, 사고대비물질, 그밖에 유해성이 있거나 그러할 우려가 있는 화학물질을 말하는데요. 유해화학물질 보관시설은 위험물처럼 특별한 시설제한이 있다기 보다는, 아래 법령사진에서 볼 수 있듯이 유해화학물질에 적합한 적절한 설비를 갖추도록 하고 있습니다. 유해화학물질 취급시 화학사고예방관리계획서 및 적합판정을 받은 검사결과서(취급시설의 배치,설치 및 관리기준) 등을 구비하여 환경부장관의 유해화학물질 영업허가를 득해야합니다. 보통 위험물안전관리법상 설치 기준에 따라 위험물저장창고를 설치하고(설계단계에서 유해화학물질 관련 설비도 적용되겠지만요), 준공 후 유해화학물질 영업허가를 득해 위험물 및 유해화학물질을 보관하게 되는 것 같습니다. 

특수물류 산업이 주목받는 이유?

     몇 개 없는 특수물류 관련 기사들 중 하나에서, 특수물류시장의 글로벌 물류시장은 2032년까지 연평균 복합성장률 7.25%를 기록할 것으로 예측된다고 하는데요. (출처 : 물류신문, 경계에 선 이차전지, 물류에 새로운 시장 될까?, 2023.07) 이는 위험물에 대한 엄격한 규제와 2차전지 및 반도체산업의 성장 때문입니다. 특수물류창고의 주요 보관품은 위험물 및 유해화학물질이라고 계속 말씀드리고 있는데, 여러 항목들이 있겠지만 2차전지와 반도체공정이 위험물저장창고의 주요 보관품입니다. 

출처 : 한국기업평가 보고서, 국내 위험물 물류시장 현황 및 분석, 2024.03

정확히 말하면 2차전지는 글로벌시장에서는 위험물로 분류되는데, 국내에서는 위험물로도 유해화학물질로도 분류되지 않고 있습니다. 2차전지 원자재인 리튬, 코발트, 니켈 등의 유기금속이 인체에 유해한 물질로 분류되는데요, 배터리 완제품의 경우 유해화학물질 외부 누출 가능성이 없도록 하기 때문에 면제대상이 됩니다. 하지만 면제에 해당되더라도 유해화학물질 취급 및 준수사항을 지켜야하기 때문에 해당 시설기준 등을 준수하려면 결국 2차전지를 특수물류창고에 보관하게 되는 것 입니다. 또한 꼭 법적 규제가 아니더라도, 2차전지 원재료 특성상 폭발로 인한 화재 위험이 높아 이를 취급하는 기업에서 안전상의 이유로도 특수물류창고를 찾게 됩니다. 같은 이유로 폐배터리도 위험물과 유해화학물질의 속성을 모두 가지고 있기 때문에 특수물류창고 보관품목이 될 수 있습니다. 

출처 : 한국기업평가 보고서, 국내 위험물 물류시장 현황 및 분석, 2024.03

글로벌 주요국들의 환경규제 강화와 지원정책에 따라 전기차시장이 성장하고 있는 건 모두 아는 사실이죠. 이에 전기차용 이차전지 수요도 함께 증가하고 있고요. 에너지 전문 시장조사업체인 SNE리서치에 따르면 전기차용 이차전지 수요가 2023년부터 2035년까지 연평균 18.5% 성장세라고 전망하고 있습니다. 

출처 : 한국기업평가 보고서, 국내 위험물 물류시장 현황 및 분석, 2024.03

또한 전기차의 빠른 보급과 함께 교체주기가 시작되는 2025년 이후 페배터리 발생량도 급격이 늘어날 것으로 예상되고 있고요. 폐배터리 재활용 시장은 올해 108억달러(약14조원)에서 2030년 424억달러(약 52조원), 2040년 2,089억달러(약281조원)으로 가파르게 상승할 전망입니다. 

출처 : 삼성전자 반도체 뉴스룸

반도체 공정 중 식각 및 세정공정에서도 위험물 및 유해화학물질이 사용됩니다. 반도체에 익숙하지 않아 삼성전자에서 올려준 설명을 가지고 왔어요. 식각, 세정 공정중 화학물질을 사용하게 되는데 이때 사용하는 화학물질이 혼합물이고 주로 4류 위험물로 분류된다고 합니다. 

위 특수물류창고 시설기준에서 4류 위험물 중 일부항목의 경우 1000㎡를 초과하는 큰 보관창고에 보관할 수 있다고 말씀드렸는데요. 이 반도체 공정에 사용되는 혼합물질이 4류 중 제2석유류~제4석유류로 분류되어 주요 보관물품이 됩니다. 그래서 반도체 산업의 성장이 특수물류산업의 성장으로 연결되는 것이죠. 

현재는 특수물류창고가 얼마나 있을까?

     특수물류창고를 정리한 마켓레포트가 아직 없기 때문에 정확한 창고 수를 알기 어렵고, 일부 통계자료를 통해 등록현황 정도만 알 수 있습니다. 

출처 : 국가물류통합정보센터

먼저 국가물류통합정보센터 물류창고업 등록현황을 보면, 화학물질관리법상 허가된 보관저장창고가 총 205개입니다.(2024.08 조회기준) 전체 물류창고 5,287중 3.8% 수준으로 파악되고, 경기도에 64개소로 가장 많은 화학물질저장소가 있습니다. 

출처 : 소방청 위험물통계자료, 2024

소방청 2024년 위험물통계자료를 보면 2023년 말 기준 옥내저장소는 총 8,568개인데요. 해당 통계자료상 옥내저장소에는 소규모의 자체창고들이 다수 포함되어있어 실제로 우리가 상품화할 수 있는 특수물류창고가 8,000개나 있다고 보기는 어렵습니다.  

제한적인 공급, 증가하는 수요

     종합해보면 인허가나 시설기준 등의 이유로 특수물류창고 공급 진입장벽이 높고, 현재 등록된 특수물류창고(규모가 있는, 상품화 가능한)도 많지 않은 것으로 보이는데, 그에 비해 주요 보관품목인 이차전지와 반도체 산업의 성장세가 뚜렷하므로 특수물류창고를 매력적인 투자상품으로 볼 수 있을 것 같습니다. 

어떤 특수물류창고를 거래할 수 있을지 감을 잡기 위해 몇가지 사례를 보도록 하겠습니다. 특수물류에 대한 서비스 수요 증가로 위험물 운송 및 보관 서비스를 제공하는 업체들이 생겨났는데요. 대표적으로 파운드리W, 린켐코리아, PJK 등이 있습니다. 각자 위험물저장창고 한두개씩을 운영하고 있는 업체들이고, 특수물류 보관, 입출고, 운송 등의 서비스를 영위하며 화주로부터 임차료를 받는 방식으로 운영하고 있습니다. 파악된 바로는 아래 표와 같이 창고를 운영하고 있고, 자체 창고 운영 노하우를 바탕으로 컨설팅 업무도 일부 진행하고 있는 것 같습니다. 

출처 : 자체 조사, 2024.09 기준

위험물 취급 업체의 자체창고는 보통 시장거래를 하진 않겠죠. 그래서 이와 같이 어느정도 규모가 있고, 창고소유자와 화주가 분리되어 있는 창고여야 시장거래 매물로 생각할 수 있어요. 실제로 파운드리W와 PJK 모두 매각 진행중에 있습니다. 

확인되는 주요 거래사례로는 2021년에 거래된 천안SJ복합물류센터가 있습니다. 서정인터내셔널이 책임 임차하면서 이화자산운용에 매각되었어요. 서정인터내셔널도 위에 표에 있는 업체들과 같은 전문운영업체이고, 실제 화주는 따로 있습니다. 연면적 총 6,600평인데 그 중 특수물류는 총 3개동으로 1,000평정도라 특수물류창고라고 하기에는 애매한 부분이 있긴 합니다. 당시 거래금액 610억으로 평당 매매가 930만원 수준으로 확인되고 있습니다. 

얼마전에 PF된 사례로는 포항 하대리 특수물류창고가 있습니다. 지베스코자산운용에서 선매입계약을 하며 Tr.C 및 Tr.D(선매입계약금) 대출로 참여하였고, 선매입 구조 덕분에 나머지 대출 모집도 비교적 용이했다고 알고 있습니다. Tr.A에는 한국캐피탈이, Tr.B에는 한국투자부동산신탁이 대출 참여한 것으로 확인했습니다. 여담으로, 해당 건으로 구글링하면 주민들이 유해 시설 건립을 반대한다는 기사가 나오는데요. 위에서 제가 특수물류 공급이 제한적인 이유중에 언급했던 민원 이슈를 말씀드리고자 가져온 기사 사진입니다. 특수물류창고의 좋아보이는 성장성 외에 이와 같은 이슈사항들이 있을 수 있으니 개발시 혹은 투자시 다양한 요소들을 검토해야 합니다. 

출처 : 서울매일신문, "이차전지 특화단지가 유해화학물질 저장소?", 2024.07

*민원 이슈에 대한 일반적인 사항을 말하고자 한 것이며, 해당 사업의 사업성에 대해 언급한 것이 아님. 또한 민원은 한쪽의 일방적인 주장일 수 있으므로 사실과 무관할 수 있음을 인지해야하며, 본 게시글은 어떠한 평가도 담고 있지 않음

참고로 말씀드리자면 위험물저장창고는 이름 때문에 거부감이 드는 것이지, 실제로는 일반물류창고보다 까다로운 시설기준을 준수해야하기 때문에 일반물류창고보다 오히려 안전한 구조로 지어지게 됩니다. 위험물질로 분류되는 이차전지 및 반도체 관련 물품은 일반 물류창고 물품 대비 비싸기도 하고 취급기업별 관리규정도 별도로 가지고 있어 안전하지 않은 시설에는 물품을 맡기지 않습니다. 그 근거로 보험사에서 건축물에 대한 보험료를 산정할 때 일반물류센터가 0.35% 수준의 요율을 적용받는데, 특수물류창고는 큰 차이가 나지 않는 0.4% 초반의 요율을 적용받는다고 합니다. 보험사에서도 특수물류창고의 시설 안전성을 감안하여 크게 위험하다고 판단하지 않는 것이죠. 다만 최근들어 제도가 계속 강화되고 있는 만큼 옛날에 지어진 시설은 위험성이 있을 수 있습니다. 일반물류창고였다가 특수물류창고로 변경되는 경우들도 몇몇 있었기도 하고요. 따라서 위험물저장창고의 안전성에 대해 검토하려면 시설 기준을 준수하여 설계되었는지 세밀하게 살펴볼 필요가 있습니다. 

특수물류창고 수익구조

     시장에서 특수물류창고 투자 건 참여 시 어떠한 수익구조를 검토하게 되는지 보도록 하겠습니다. 일반물류는 평당 임대료 및 관리비로 수익을 산정하는데 반면 특수물류는 팔레트 단위당 보관료, 상하차료, 포장비용 등의 항목으로 수익을 산정하게 됩니다. 

출처 : 파운드리W 홈페이지

팔레트라는 단위가 익숙하지 않으므로 파운드리W 홈페이지에 있는 사진을 가져왔습니다. 특수물류창고는 단층이지만 높은 층고(6~20m)로 설계된다고 말씀드렸는데요. 내부에는 렉이 설치되고 렉에 팔레트가 적재됩니다. 표준팔레트 기준은 가로세로높이 1.2m입니다. 20m 창고에는 보통 하이렉이 설치되는데 한단당 높이 1.5m 정도해서 10단 내외정도로 설계한다고 알고 있습니다. 

팔레트는 오른쪽 사진에서 보관품을 받치고 있는 네모난 판을 말하는 데 지게차로 화물을 옮길 때 사용하는 화물운반대를 통칭하는 말입니다. 특수물류창고에서는 몇 '팔레트를 보관할 수 있는지 보관수량의 단위로 사용해서 마치 다른 부동산에서 ‘평’의 개념처럼 사용합니다. 특수물류창고가 일반물류창고보다 층고가 높기 때문에 통상 일반물류의 경우 평당 2PLT 적재된다고 보며, 특수물류의 경우 평당 10PLT(20m 창고 기준) 정도 적재된다고 볼 수 있습니다. 

출처 : 파운드리W 홈페이지

실제 예시로 파운드리W 홈페이지상 시설규모로 보면 A동 294평은 6m 창고에 1,335PLT 이므로 평당 4.5PLT 적재하는 셈이고, B동 294평은 20m 창고에 3,450PLT로 평당 11.7PLT 적재하는 셈이죠.  

따라서 임대료를 얘기할 때 팔레트당 임대료로 얘기됩니다. 보통 위험물의 경우 팔레트당 1일에 상온 1,100원 / 정온 1,600원 / 냉장 2,500원 / 냉동 6,000원 수준이라고 하고, 유해화학물질의 경우 팔레트당 상온 1,300원, 정온 1,800원, 냉장 3,000원, 냉동 8,000원이라고 해요.  

*시세이며, 임대차 협의시 변동되는 가격임을 참고

화주들이 특수물류창고에 물품을 보관할 때 단순 물품 보관뿐만이 아니라, 물품을 상하차해서 포장하고, 팔레트를 교체하고 폐기물을 처리하는 등 전반적인 서비스를 함께 원하기 때문에 특수물류창고 전문운영업체가 이 같은 서비스를 제공한다고 말씀드렸는데요. 그래서 부대수입이 꽤나 크게 산정되는 편입니다. 상하차비는 팔레트당 1회에 4,500원(상차/하자 각각) 수준이고요, 나머지 랩핑 등의 과정을 통틀어서 기타소득을 팔레트당 1일에 200원~300원으로 산정합니다. 

이렇게 보관료+기타소득+상하차비 = 특수물류창고 수입이 되는 것이죠. 기타소득이 수입에 큰 영향이 있는 것을 보여드리기 위해 아래 표를 예시로 만들었습니다. (단위 : 원 / 가동률 100%)

비용은 인건비, 전기/가스/수도료, 보험비, 각종 유지보수 및 점검비, 소모품비 등의 항목이 있고 통상 보수적인 보고서(감평, 사평)상으로는 매출의 40~50% 수준으로 산정하기도 하지만, 실제 운영하는 특수물류창고들의 경우 매출의 30% 수준으로 확인되고 있습니다. 

위 수입가정을 바탕으로 가동률 100% 기준, 간단 매각가 산정을 해보자면 연수입 202억, 비용 61억(매출의 30%)이므로 NOI 142억원이 되고, 10% Cap.Rate 적용하면 1,415억원으로 추산해볼 수 있습니다. 

*사례조사상 사업성평가보고서나 타 IM 자료에 Cap 7%~12%으로 기재되어 중간수준으로 적용함

특수물류창고는 보통 가동률 80% 수준을 100%라고 보기 때문에 80% 기준으로 산정하면 아래 표와 같이 계산되고, 매각가는 1,132억으로 추산됩니다. 

결론

정리해서 말씀드리자면...

1)    특수물류창고 거래시장은 아직 형성되지 않았음

2)    제한적인 공급 가능성, 그에비해 성장하는 수요군과

3)    일반물류 대비 평당 환산 임대료 높은 수준으로 수익성 확보가능하다는 점을 고려하여

4)    상업용부동산시장에서 특수물류창고가 희소성 높은 좋은 투자자산이 될 수 있다고 봄

5)    다만 개발시 또는 투자시, 특수물류창고만의 까다로운 시설 기준을 잘 준수하였는지 확인하는 것이 필수적이며, 위험물 특성상 폐쇄적인 화주 풀을 고려하였을 때 화주 확보 가능성 및 가동률에 따른 수익검토를 면밀히 할 필요가 있음

이상 특수물류창고에 대한 스터디를 마치겠습니다.