약국 독점분양 실패 사례로 배우는 개국 전 체크리스트
약사님이라면 개국을 준비하며 상가 분양을 검토할 때 '독점분양'이라는 달콤한 제안을 받아본 적이 있을 것이다. 오늘은 법원에서 독점권을 인정받지 못한 실제 사례를 바탕으로, 개국 약사가 반드시 알아야 할 약국 독점분양의 함정과 올바른 검토 방법을 알려드린다.
약국 독점분양이란 무엇인가
약국 독점분양은 상가건물 내에서 특정 호실에만 약국 영업을 허용하고 다른 호실에서는 약국 영업을 제한하는 계약이다. 법률적으로는 '독점권'보다 '영업금지청구권'이라는 표현이 정확하다.
건물주는 독점권을 보장한다며 해당 호실을 프리미엄 가격으로 분양하는 경우가 많다. 하지만 최근 판례를 보면 약국 독점분양 계약이 생각보다 쉽게 무효가 되는 경우가 빈번하다는 점을 알 수 있다.
17년 운영 약국의 독점권 주장 실패 사례
서울고등법원 2022나2041370 판결 사례를 살펴보면, 서울 금천구의 한 상가에서 17년간 약국을 운영해온 약사가 같은 건물 1층에 새로 개설된 약국을 상대로 영업금지청구 소송을 제기했다.
분양계약서에 "약국은 1개 매장에 한함"이라고 기재되어 있었고, 상가 관리규약에도 업종제한 조항이 있다는 것이 주된 근거였다. 하지만 서울고등법원은 1심에 이어 2심에서도 약사의 주장을 받아들이지 않았다.
법원이 독점권을 인정하지 않은 3가지 핵심 이유
1. 분양계약서상 업종 지정의 불명확성
법원은 분양계약서에 "계약서상 용도로 사용하며, 타 용도로 변경할 경우 책임과 비용은 수분양자가 부담한다"는 조항만으로는 업종제한 의무를 인정하기 어렵다고 판단했다. 개별 점포에 특정 업종이 명확히 지정되지 않은 상황에서 약국 독점권을 주장하기에는 법적 근거가 미약했던 것이다.
2. 분양가격의 동일성
독점적 약국 영업권을 보장받았다면 분양가격에 이러한 프리미엄이 반영되어야 하는데, 실제로는 다른 점포와 거의 동일한 수준이었다. 이는 독점권 약정이 존재하지 않았음을 시사하는 중요한 증거로 작용했다.
3. 분양광고의 법적 성격
분양광고에 포함된 '층별 업종 구성표'는 단순한 안내 목적의 청약유인에 불과하다고 판단했다. 이러한 광고 내용만으로는 구속력 있는 업종제한 약정이 성립했다고 보기 어렵다는 것이 법원의 입장이다.
약국 독점분양이 무효가 되는 4가지 경우
1. 분양계약서 문제
분양계약서에 '약국 독점영업권을 보장한다'는 내용이 명시되어 있더라도, 이것만으로는 효력이 충분하지 않다. 중요한 점은 다음과 같다.
자신의 계약서에만 독점권 보장이 기재되어 있고 다른 호실 계약서에는 없다면 효력이 제한된다
모든 호실의 분양계약서에 "약국은 OOO호만 영업 가능하다"와 같이 구체적으로 명시되어 있어야 한다
분양 시점도 중요하다. 내 호실보다 먼저 분양된 호실에는 나의 독점권 조항이 적용되기 어렵다
2. 관리규약 문제
분양계약서는 물론 상가 관리규약에도 독점운영권이 명시되어야 한다. 이때 주의할 점은 다음과 같다.
관리규약 제정 또는 변경 시 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요하다
서면결의만으로 할 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상의 동의가 필요하다
절차적 하자가 있으면 관리규약 자체가 무효가 될 수 있다
3. 선분양 호실과의 갈등
실제 판례에서 102호가 약국 독점영업권을 보장받았다고 주장했으나, 101호가 102호보다 먼저 분양되어 101호는 102호의 독점권에 동의한 적이 없었다. 관리규약 제정 시 구분소유자 모두의 동의가 필요했으나 101호는 동의하지 않았다. 결국 법원은 102호의 약국 독점영업권을 인정하지 않았다.
4. 관리규약의 내용상 문제
관리규약에 "입점자 또는 그 사용자는 분양계약서 및 임대차계약서 상의 업종에 한하여 영업을 영위할 수 있으며"라고 되어 있는데, 분양계약서에 애초 업종제한 내용이 없었다면 관리규약을 따르더라도 업종제한 약정이 있었다고 볼 수 없다.
약국 개설 전 독점분양 검토 5단계 체크리스트
1. 모든 분양계약서 확인
자신의 계약서뿐 아니라 다른 호실의 계약서에도 독점 조항이 명시되어 있는지 확인
"약국 영업은 OOO호에만 허용된다"와 같이 구체적인 문구가 포함되어 있는지 점검
분양광고와 실제 계약서 내용의 일치 여부 검토
2. 관리규약 적법성 검토
관리규약이 적법한 절차를 통해 제정되었는지 확인
독점 조항이 명확히 기재되어 있는지 검토
관리단 회의록을 통한 업종제한 결의사항 확인
3. 선분양 호실 확인
내 호실보다 먼저 분양된 호실이 있는지 파악
선분양 호실의 계약서에 독점권 조항 동의 여부 확인
기존 약국의 분양계약서상 독점권 조항 존재 여부 파악
4. 분양가격 분석
독점권 프리미엄이 분양가격에 반영되어 있는지 검토
다른 호실과의 가격 차이 근거 명확화
독점권 가치에 상응하는 투자금액인지 판단
5. 법적 효력 검증
집합건물법상 요건 충족 여부 검토
묵시적 업종제한 약정의 성립 요건 확인
전문가 의견서 및 법률 검토 실시
개국 약사를 위한 독점권 확보 전략
확실한 독점권 확보 방법
만약 독점적 약국 운영권을 확보하고 싶다면, 모든 분양계약서나 임대차계약서에 다음과 같은 내용을 명확히 기재해야 한다.
"해당 상가 내 약국 업종은 본 점포에 한정하여 운영 가능"
"임대인은 타 점포에 약국 임대를 금지할 의무"
"업종제한 위반 시 손해배상 조항"
계약서 작성 시 필수 포함 조항
독점운영권 조항
상가 내 약국 업종의 배타적 운영권 명시
구체적인 업종 범위와 제한 내용 기재
독점권 침해 시 손해배상 기준 설정
관리규약 연동 조항
관리규약과의 연계성 명시
규약 변경 시 독점권 보호 장치 마련
구분소유자 동의 절차 준수 의무
분쟁 해결 방안
독점권 침해 시 구체적 구제 방법 규정
중재 또는 소송 절차 명시
변호사 수임료 등 소송비용 부담 원칙
독점분양 무효 시 대응 방안
분양사 상대 손해배상
약국 독점분양 계약이 무효가 된다면, 분양사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 하지만 분양사가 이미 없어지거나 자력이 부족한 경우가 많아 실질적인 보상을 받기 어려운 경우가 빈번하다.
협상을 통한 해결 방안
계약서상 명확한 업종제한 조항이 없다면 감정적 대응보다는 법적 근거를 바탕으로 한 체계적 접근이 필요하다. 협상을 통한 해결 방안을 모색하는 것이 현실적이다.
예방이 최선의 방어
약국 독점분양 분쟁은 발생 후 해결보다는 사전 예방이 훨씬 효과적이다. 개설 단계부터 전문가와의 상담을 통해 철저한 사전 검토를 받는 것이 필수적이다.
약국 개설 시 추가 고려사항
약사법상 개설 제한
약국 독점분양과 별개로 약사법 제20조에 따른 구내약국, 층약국 개설 제한 규정도 함께 검토해야 한다. 의료기관과의 거리, 물리적 분리, 기능적 독립성 등을 종합적으로 고려해야 한다.
상가임대차보호법 검토
독점분양이 아닌 임대차 계약의 경우 상가건물임대차보호법상 권리금회수기회 보장, 환산보증금 산정 등을 함께 검토해야 한다.
집합건물법상 제약
집합건물의 관리규약으로 인한 업종제한은 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상의 동의가 필요하므로, 향후 규약 변경 가능성도 고려해야 한다.
전문가 조언
약사 출신 변호사로서 약국 개설을 준비하는 동료 약사님들에게 드리는 조언은 명확하다. 약국 독점분양은 높은 수익성을 기대할 수 있지만, 그만큼 법적 리스크도 크다는 점을 반드시 인지해야 한다.
고액의 분양가를 지불하기 전, 계약서와 관리규약의 내용을 꼼꼼히 검토하고 법적 효력이 있는지 확인해야 한다. 분양계약서와 관리규약만 믿고 독점권이 보장된다고 단정하기보다는, 법적 요건이 충족되었는지 전문가와 상담하는 것이 현명하다.
약국 개설과 운영에 관한 법적 문제는 초기에 바로잡는 것이 추후 발생할 수 있는 큰 손실을 막는 길이다. 성공적인 개국을 위해서는 약학 지식만큼이나 법적 지식도 중요하다는 점을 기억하시기 바란다.
변호사/변리사/약사/미국 회계사(Maine)시험 합격
약국전문변호사 이일형(ilhyunglee@naver.com)
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