개국 약사가 알아야 할 약국 독점분양 소송 가이드

Sep 7. 2025

개국을 준비하거나 약국을 운영 중인 약사라면 독점분양 약정과 관련된 법적 분쟁에 노출될 가능성이 크다.

특히 대형 상가나 메디컬 빌딩에서 후속 약국이 입점하며 발생하는 독점분양 소송은 약국 경영에 치명적인 영향을 미칠 수 있다. 이 글에서는 약사 출신 변호사의 실무 경험을 바탕으로 독점분양 소송의 핵심 쟁점과 대응 전략을 상세히 알아본다.

약국 독점분양 소송이란 무엇인가

독점분양 소송은 상가 내 약국의 독점 운영권을 둘러싼 법적 분쟁이다. 선분양받은 약국이 후속 약국의 입점을 막기 위해 제기하는 소송으로, 집합건물법상 관리규약과 분양계약서의 업종 제한 조항을 근거로 한다.

독점분양 분쟁의 주요 패턴

독점분양 분쟁은 대부분 다음과 같은 상황에서 발생한다. 먼저 선분양 호실 약국과의 동의 없이 후속 약국이 입점하는 경우가 가장 일반적이다. 또한 독점권이 명시되지 않은 상태에서 '묵시적 합의'를 주장하는 사례도 빈번하다. 마지막으로 독점분양을 보장했지만 해당 요건을 충족하지 않아서 분양사에 손해배상청구를 해야 하는데, 분양사 파산이나 폐업 시 구제가 곤란한 상황도 종종 발생한다.

집합건물법상 독점분양의 법적 근거

독점분양의 법적 효력은 집합건물법에 의해 결정된다. 법률적 근거를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

관련 법령 조항

집합건물법은 관리규약으로 건물 관리에 필요한 내용을 정할 수 있다고 규정하고 있고, 판례는 관리규약으로 업종 제한이 가능하다고 보고 있다. 집합건물법은 관리규약 설정의 절차적 요건으로 관리단집회에서 구분소유자 3/4 이상과 의결권의 3/4 이상 동의를 요구한다.

효력 발생 요건

독점분양이 법적 효력을 갖기 위해서는 몇 가지 엄격한 요건을 충족해야 한다. 분양 시 분양계약서뿐만 아니라 전체 관리규약에 명시되어야 하며, 분양 시 모든 분양계약서에 동일한 내용이 포함되어야 한다. 규약 제정이나 개정 시에는 법정 정족수와 법적 절차를 충족해야 한다.

주요 판례와 실무 포인트

대법원 판례 분석

대법원 2011다79528 판결에 따르면, 분양 시 일정 요건을 갖추어 업종을 제한하여 분양한 경우 특별한 사정이 없는 한 후행 매수인에게도 효력이 있다고 판시했다. 이는 약국 업종 제한도 인정 가능함을 의미한다.

한편, 하급심 판결 중에는 집합건물법상 절차에 의하지 않은 이상 묵시적 추인이 불가능하다고 판시한 것이 있다. 따라서 관리규약 설정 시 절차적 하자에 주의할 필요가 있다.

실무에서의 쟁점

독점분양 소송에서 가장 중요한 쟁점은 관리규약의 효력과 절차적 적법성이다. 집합건물 전체 관리규약상 업종 제한 여부를 검토해야 하며, 전체 분양계약서에 독점권이 명시되었는지 확인이 필요하다. 규약 제정이나 개정 시 적법한 서면 동의와 정족수 충족 여부도 중요한 판단 기준이다.

독점분양 계약 체결 시 핵심 체크포인트

계약서 검토 사항

독점분양 계약을 체결할 때는 반드시 다음 사항들을 확인해야 한다. 관리규약 확인을 통해 집합건물 전체 관리규약상 업종 제한 여부를 검토하고, 전체 분양자 동의로 모든 분양계약서에 독점권 명시 여부를 확인한다. 규약 제정이나 개정 절차에서 적법한 서면 동의와 정족수 충족 여부를 점검하며, 위약금 조항으로 독점권 침해 시 구체적 배상 범위를 명시해야 한다.

위험 관리 방안

일부 호실만 독점권을 명시할 경우 독점권이 무효가 될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 따라서 사전에 철저한 검토와 대비책 마련이 필수적이다.

분쟁 발생 시 대응 전략

증거 확보 단계

독점분양 분쟁이 발생하면 즉시 증거 확보에 나서야 한다. 동의서와 규약 원본, 집합건물대장, 의사록 등 자료를 입수하고, 원고 적격 검토를 위해 약국 간 경쟁 시 처방전 비율과 위반의 직접성 등을 입증해야 한다. 손해 산정을 위해서는 침해로 인한 구체적 매출 손실 증명 자료를 준비하고, 소송 외 해결을 위해 분쟁 조정이나 내용증명 등 단계적 접근을 시도한다.

소송 대응 전략

독점분양 소송에서는 관리규약, 분양계약의 효력이 주요 쟁점이 된다. 집합건물법상 규약은 명시적 승계뿐만 아니라 묵시적 승계도 인정되므로, 후속 입점자도 관리규약의 구속력이 있음을 인지해야 한다.

손해배상과 실효성 문제

손해배상의 한계

분양사의 독점분양 약정 위반 시 손해배상청구가 가능하지만 실제 집행에는 어려움이 따른다. 분양사 폐업이나 무자력 등으로 배상금 회수가 어려운 경우가 발생할 수 있다. 한편, 후속 입점 약국에 대한 영업금지 가처분 등 가처분 절차도 적극 고려해야 한다.

예방적 조치의 중요성

독점분양 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 전 철저한 확인이 필요하다. 집합건물법상 규약은 후속 입점자도 관리규약의 구속력이 있으므로 계약 전 전문가 상담과 철저한 확인이 필수적이다.

개국 약사를 위한 실무 가이드

임대차 계약 시 주의사항

개국을 준비하는 약사라면 임대차 계약 시 다음 사항을 반드시 확인해야 한다. 해당 상가의 관리규약을 검토하여 약국 업종 제한이 있는지 확인하고, 기존 약국의 독점분양 약정 여부를 조사한다. 만약 독점분양 약정이 있다면 선분양 약국과의 합의를 거쳐야 하며, 이를 위반할 경우 막대한 손해를 입을 수 있다.

분쟁 예방을 위한 체크리스트

개국 전 반드시 확인해야 할 사항들을 정리하면 다음과 같다. 집합건물 관리규약 전문을 확인하여 업종 제한 조항이 있는지 검토하고, 기존 약국과의 독점분양 계약서를 확인한다. 관리사무소나 분양사를 통해 관련 서류를 요청하며, 법무 전문가의 자문을 받아 리스크를 사전에 점검한다.