계약은 맺었는데, 돈이 안 나온다

"왜 사람들은 대출이 나올 거라 믿고 계약서에 도장을 찍는가"

① 어느 날 아침, 벌레가 된 매수인

카프카의 소설 『변신』(1915)은 외판원 그레고르 잠자가 어느 날 아침 눈을 떴을 때 자신이 거대한 벌레로 변해 있음을 발견하는 것으로 시작한다. 그는 벌레가 된 자신의 몸보다 출근하지 못하게 된 상황을 더 걱정했다.

2026년 1월, 서울 시내 은행 창구에 앉은 한 매수인의 표정도 그와 다르지 않다. 수백억 원짜리 매매계약서에 도장을 찍은 지 한 달. 대출 심사 결과는 '부결'이었다. 금융 환경이 달라진 것이다.

그레고르가 벌레가 된 이유를 카프카가 끝내 설명하지 않았듯, 대출이 막힌 이유를 매수인은 온전히 이해하지 못한다. 다만 계약금 수억 원이 사라질 수 있다는 현실만이 선명하다.

② 대출 미승인, 법은 매수인 편이 아니다

부동산 매매대금이 거액이기 때문에 매수인은 대출로 일부를 조달하는 경우가 대부분이다. 문제는 대출이 갑자기 막히는 경우다.

민법 제565조에 따르면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다. 이른바 '해약금' 규정이다.

대출이 막혔다고 해서 매수인이 자동으로 계약금을 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 법원은 대출 미승인을 매수인의 사정으로 보아 매매계약 해제를 쉽게 인정하지 않는다. 결국 대출 미승인은 매수인 혼자 감당해야 할 위험이다.