거래절벽의 해법은 '보유는 누진, 거래는 완화'다

다주택자 중과 재개가 시장을 살릴까, 더 얼릴까?

1. 세금은 '벌'이 아니라 '흐름'이다

2026년 1월 25일, 이재명 대통령은 소셜미디어에 짧은 문장 하나를 올렸다. "정부를 이기는 시장은 없다." 그 말은 곧바로 부동산 시장의 심리를 흔들었다. 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료된다는 재확인이었다.

세금은 도덕의 언어가 아니라, 사람을 움직이게 하는 비용의 언어다. 같은 세금이라도 어떤 것은 시장을 멈추게 하고, 어떤 것은 시장을 돌게 한다. 정부가 못 박은 5월 9일이라는 날짜 앞에서 시장이 묻는 질문은 단순하다. 이 결정이 거래의 맥박을 되살리는가, 아니면 더 얼리는가.

2. 5월 9일 이후, 시장은 더 조용해질 수 있다

팩트부터 정리하겠다. 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 시작되어 수차례 연장되어 왔으며, 2026년 5월 9일 종료 방침이 재확인됐다. 정부는 2026년 2월 3일 국무회의에서 "세 번 미뤘던 다주택자 양도소득세 중과, 5월 9일 유예 종료"를 보고했다.

정부는 5월 9일까지 계약한 건에 대해서는 지역에 따라 계약 후 3~6개월 내 잔금·등기를 조건으로 중과 유예를 적용하는 방안을 안내했다. 기존 강남3구·용산은 3개월, 2025년 10월 15일 대책으로 신규 지정된 지역은 6개월이 주어진다.

유예가 종료되면 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가된다. 2025년 10월 15일 대책 기준 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 의왕, 하남, 용인 수지 등이다.

현재, 거래는 이미 '정상'이 아니다. 직방이 국토교통부 아파트 실거래가(계약일 기준)를 분석한 결과, 2026년 1월 서울 아파트 거래량은 3,228건으로 전월(4,733건) 대비 32% 급감했다. 더 문제는 거래량이 줄어들수록 가격 신호가 '소수의 거래'에 의해 과대 대표될 수 있다는 점이다.

서울부동산정보광장도 거래량을 '공식 통계가 아닌 참고용(계약일 기준 집계)'으로 밝히고 있다. 몇 건의 고가 거래가 평균을 끌어올리면, 시장 전체가 오른 것처럼 보이는 착시가 생긴다. 이런 상황에서 거래비용이 더 두꺼워지면, 시장은 더 조용해질 가능성이 크다.

3. 공급이 막힌 시대엔 '구축 거래'가 숨통이다