취득시기 판단과 양도소득세 중과세 취소 사례
재건축 아파트 투자나 보유 시 가장 혼란스러운 부분이 바로 "언제부터 주택이 아닌 입주권(권리)으로 보느냐"의 문제입니다. 이 시점에 따라 양도소득세 세율이 천차만별로 달라지기 때문입니다.
최근 이와 관련한 의미있는 조세심판원 결정례가 나와 소개해드리려고 합니다.
이 사건은 2005년에 사업시행인가가 났으나 2016년에야 관리처분계획인가가 난 '오래된 재건축 단지'의 물건을 2010년에 취득했을 때, 이를 '주택'의 취득으로 볼 것인지 '입주권'의 승계로 볼 것인지가 쟁점이 된 사안입니다.
사건의 흐름을 먼저 파악해야 법리적 쟁점이 보입니다. 청구인(납세자)의 타임라인은 다음과 같습니다.
2005. 5. 16. : 해당 재건축 단지 사업시행인가
2010. 3. 5. : 청구인, 종전 아파트 매수 (잔금청산)
2016. 8. 29. : 관리처분계획인가 (일반적으로 입주권 전환 시점)
2020. 4. 29. : 재건축 완료 및 신축 아파트 사용승인
2020. 12. 29. : 청구인, 신축 아파트 양도 및 양도세 신고
청구인은 2010년에 취득한 것이 '주택'이므로, 2009.3.16.~2012.12.31. 사이에 취득한 자산에 적용되는 일반세율 특례를 적용해 달라고 경정청구를 했습니다.
세무서(처분청)는 다음과 같은 논리로 청구인의 경정청구를 거부했습니다.
처분청의 주장: "이 사건 재건축 단지는 2005. 5. 31. 개정 전의 소득세법 시행령을 적용받는다. 당시 규정에 따르면 재건축 사업은 '사업시행인가일'을 기준으로 입주권으로 전환된다. 따라서 2005년 사업시행인가 이후인 2010년에 매수한 당신은 주택이 아닌 '조합원 입주권'을 승계 취득한 것이다."
세무서는 입주권을 샀기 때문에, 완공된 신축 아파트의 취득시기는 종전 주택 취득일인 2010년이 아니라 '사용승인일(2020년)'이 된다고 보았습니다. 따라서 2010년 취득 자산에 대한 세제 혜택을 줄 수 없다는 논리입니다.
그러나 조세심판원은 납세자의 손을 들어주며 처분을 취소했습니다. 심판원이 제시한 법적 논리는 다음과 같이 명쾌합니다.
처분청이 근거로 든 시행령(제155조 제16항)은 조합원 입주권 자체를 양도했을 때 '1세대 1주택 비과세 특례'를 주기 위한 조항일 뿐입니다. 이를 재건축 사업 전반의 일반적인 취득시기를 규정하는 조항으로 확장 해석해서는 안 된다고 판단했습니다.
「도시 및 주거환경정비법」상 재건축 사업에서 기존 건물을 철거하고 권리가 변환되는 시점은 사업시행인가가 아니라 '관리처분계획인가'를 받은 때입니다. 관리처분인가(2016년)를 받지 않은 상태인 2010년에는 아직 '입주자로 선정된 지위(입주권)'가 발생했다고 보기 어렵고, 여전히 '주택'인 상태로 거래된 것입니다.
청구인은 2010년에 '주택'을 취득한 것이 맞으므로, 신축 아파트의 취득시기는 종전 아파트의 잔금청산일(2010. 3. 5.)로 보아야 합니다. 따라서 2009~2012년 취득 자산에 대한 일반세율 특례를 적용받을 수 있습니다.
이번 결정의 핵심은 '세법상 특례를 위해 만들어진 의제 조항'이 '실체법(도정법)상 권리의 성격'을 앞설 수 없다는 점을 재확인했다는 데에 있습니다.
2005. 5. 31. 이전에 사업시행인가를 받은 오래된 재건축 단지라 하더라도, 실제 관리처분계획인가 전에 주택을 매수했다면 이는 입주권이 아닌 주택의 취득으로 보아야 합니다.
과세관청은 종종 보수적인 법령 해석을 통해 세금을 부과하지만, 법규의 입법 취지와 타 법령(도정법)과의 관계를 면밀히 따져보면 부당한 처분임을 밝혀낼 수 있습니다. 유사한 시기에 재건축 아파트를 취득하여 양도세 중과 처분을 받으셨다면, 반드시 전문가의 검토를 받아보시길 권해드립니다.