임대료를4배올리겠다구요
궁중족발 사건
지난 해 임차인이 건물주에게 망치를 들고 찾아가 휘두른 사건이 있었습니다.
임차인은 서울 종로구 서촌에서 ‘궁중족발’이라는 상호의 족발가게를 운영하고 있는 사람이었습니다.
임차인이 이렇게 건물주를 찾아가 망치를 휘두르게 된 원인은,
새로 바뀐 건물주가 임대료를 기존의 4배 이상으로 올린 일 때문이었습니다.
그러나 임차인인 궁중족발 사장은 인상된 임대료를 지급할 능력이 되지 않았고,
이에 임대인을 찾아가 망치를 휘두르게 된 것이었습니다.
이 사건으로 이후 망치를 휘두른 임차인은 망치를 휘두른 행위에 관하여 특수상해, 특수재물손괴죄에 관하여 1심에서 징역 2년 6월의 실형을 선고받았고, 항소하여 최근 2심에서 징역 2년의 형을 선고받았습니다.
그리고 그 사이에 이 사건과 관련하여 상가건물임대차보호법이 개정되었는데, 상가건물임대차보호법에서는 기존에 임차인의계약갱신요구권의 기한을 5년으로 두고 있다가, 이 사건을 계기로 계약갱신요구권의 기한을 10년으로 연장하는 내용의 개정안을 공포하였습니다.
상가건물임대차보호법 제10조 제2항
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
이 사건을 통해
상가건물임대차보호법의 내용
임차인의 계약갱신요구권
임차인의 권리금 회수기회 보호규정
판례의 경향
법률 조문의 구성
에 대해 알아보겠습니다.
#1 상가건물임대차보호법의 내용
상가건물임대차보호법은 줄여서 ‘상가임대차법’이라고도 합니다.
일반적으로 개인 간의 거래에 관한 내용은 민법이 정하고 있지만,
이 법은 그 중에서 상가건물의 임대차와 관련된 내용을 특별히 따로 정하고 있는 것입니다.
이 법에서는 상가건물 임대차에 있어서 사업자등록을 신청하면 등기가 없더라도 임차인이 대항력을 가질 수 있다는 것, 그리고 보증금의 회수방법, 임대차의 기간과 계약갱신을 요구할 권리, 권리금 회수기회를 보호받는 법 등에 관하여 정하고 있습니다.
구체적인 법령은 국가법령정보센터에서 찾아보실 수 있습니다.
http://law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=204769&efYd=20190417#0000
상가건물임대차보호법은 최근 젠트리피케이션(Gentrificcation)문제로 인해 화제로 떠오르게 되었습니다.
젠트리피케이션이란 쉽게 말해서 '굴러온 돌이 박힌 돌을 빼는' 사회적 문제라고 할 수 있는데,
서울 이태원 인근 경리단길, 경복궁 근처의 서촌지역의 사례와 같이
임대료가 저렴한 지역에 상인들이 입주하여 카페나 공방, 갤러리 등을 운영하면서
지역에 독특한 분위기를 형성하면서 상권을 활성화 하게 되면
이후에 위 지역에 대형 자본과 함께 프랜차이즈 업체들이 들어와서 상권 활성화의 이익을 누리고
오히려 지역 상권 활성화에 기여한 기존의 상인들이 치솟은 임대료를 감당할 수 없게 되어 거리를 떠나는 문제를 이야기 합니다.
이 문제를 해결하고자 상가건물임대차보호법이 강화하여
임차인인 소상인이 10년간 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고,
권리금의 회수 기회도 보호받을 수 있도록 한 것입니다.
#2 계약갱신요구권의 내용
궁중족발 사건 이전에 상가임대차법에 의해 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신을 요구할 수 있는 권리는 5년으로 제한되어있었습니다. 그 기간 이후에는 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 권리가 없었습니다.
그런데 이 사건 이후인 2018. 10. 16. 상가임대차법이 개정되어
임차인은 임대인에 대하여 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약의 갱신을 요구할 권리를 갖게 되었습니다.
늘어난 기간만큼 임차인의 권리가 더욱 오래 보호되는 것이고,
상가건물의 임대료가 상승하여
임대료가 저렴했던 시기에 입주한 임차인에게 임대인이 계약갱신을 거부하면서 나가라고 요구하더라도
임차인인 상인은 이 권리에 기해 10년간은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있게 됩니다.
상가임대차법제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
#3 권리금 회수기회 보호
그리고 상가임대차법은 권리금에 관하여서도 구체적인 규정을 두고 있습니다.
상가임대차법은 제10조의3 제1항에서 권리금을,
임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가
라고 정의하면서 제10조의4에서 임차인이 권리금을 회수받을 기회를 보호하고 있습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
이 규정이 생기기 이전에는 임차인이 임대차계약 종료 후에 건물을 비우더라도
기존에 지급한 권리금을 제대로 회수받지 못하는 경우가 많았습니다.
그러나 상가임대차법이 권리금 회수기회 보호 규정을 신설한 이후로,
임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안되고,
방해한 경우에는 임차인에게 손해도 배상하게 되었습니다.
그러나 무엇보다도 중요한 것은
임대차계약을 작성할 때 권리금에 관한 사항을 명확히 한 상가권리금계약서를 작성하는 것입니다.
국토교통부 홈페이지에서는 표준상가건물 임대차 권리금 계약서를 제공하고 있는데,
그 내용을 살펴보면 임대차목적물 및 임대차계약의 내용에 대한 표시 및 권리금의 액수와 권리금의 대상이 되는 영업시설, 비품 등과 같은 유형의 재산적 가치 그리고 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등과 같은 무형의 재산적 가치에 관한 사항을 포함하고 있습니다. 만약 이외의 재산적 가치가 있다면 권리금 계약서에 별지 등으로 첨부하여 권리금 대상 목록을 작성할 수도 있습니다.
아래에 첨부합니다.
#4 판례의 경향
최근 임차인의 계약갱신요구기간이 종료한 이후에도 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하여야 하는지에 대한 문제가 거론되고 있습니다.
이에 관하여 “계약갱신요구기간이 종료한 이후에도 임대인이 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다”는 취지의 판결이 이어지고 있으나 아직 대법원 판결로서 위 법원의 판단이 확립되었다고 보기는 어렵습니다.
대전지방법원 2017. 5. 19.선고 2016나108951, 108968 판결, 상고 판결요지
상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 甲이 임대차기간 종료 전 乙과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 丙 등에게 乙과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 丙 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 丙 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 丙 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 같은 법 제10조 제1항 각호를 준용하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신요구권 행사의 시적 한계를 규정한 같은 조 제2항을 명시적으로 준용하고 있지 않은데, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 자체에 내재된 법원의 법률해석 권한의 폭, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권과의 관계, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 취지 등에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 丙 등은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 사례.
#5 법률 조문의 구성
마지막으로 간단하게 법률 조문에 대해 말씀드리고자 합니다.
우리나라의 모든 법령은 법제처 산하 국가법령정보센터에서 쉽게 찾아볼 수 있는데, 법조문을 읽는 것이 쉽지 않고, 이를 인용할 때에는 법조문을 어떻게 지칭해야 할지 고민이 되기도 합니다.
그래도 최근에는 한문법령이 줄어들고 한글법령이 대부분이라서 읽는데에는 어려움이 없지만 그래도 바로 이해하기에는 어려운 법률용어가 많습니다.
먼저 법률 조문을 구성하는 것을 보면 크게 “편-장-절-조-항-호-목”으로 구성되어 있습니다.
이 중에서 우리가 가장 많이 사용하는 것은 '조'와 '항'이라고 볼 수 있습니다.
민법을 통해 구체적으로 살펴보면, 제1편 총칙에서 제1장은 통칙, 제2장은 인, 제3장은 법인 제4장은 물건, 제5장 법률행위에 관하여 다루고 있고, 많은 법률 문제들은 제5장 법률행위에서 다루고 있는데 제5장 제1절은 총칙, 제2절은 의사표시, 제3절은 대리와 같이 구분되어 있습니다.
그리고 ‘조’는 우리가 가장 많이 사용하는 것이고, 조 뒤에 원문자로 된 것을 항이라고 읽으시면 됩니다. 항 다음에는 호와 목이라는 것이 있는데, 원문자인 항 이후에 번호로 이어지는 것을 호, 한글로 이어지는 것은 대부분 목이라고 생각하시면 됩니다.
그렇다면 ① 3. 나.를 읽을 때에는 1항 제3호 제나목이라고 읽으시면 되겠지요.
처음에는 익숙하지 않은 법률조문도 읽다보면 그 구조가 익숙해질 수 있으니 자주 보시기 바랍니다.
일상생활 속에서 도움이 되는 생활법률에 관하여 더 궁금한 점이 있으신 경우
아래 도서를 참고해주세요 감사합니다
"소소하고 확실한 법률" - 일상생활 속에서 우리에게 자유를 보장하는 법률상식
