확실하게 보증금을 지키는 방법
전세, 월세 계약시 주의사항
부동산 가격 상승으로 인하여 내 집을 마련하는 것이 쉽지 않습니다.
그런데 내 집을 마련하지 않는다면 전세의 형식이든, 월세를 내는 임대차형식이든
남의 집에서 보증금을 내고 거주해야 합니다.
이 때 전세보증금과 월세보증금 또한 부동산 매매가격에 맞추어 상승하는 추세이고
전세보증금은 이미 수억원에 이르고 있습니다.
그런데 만약 내가 살고 있는 집이 집주인인 임대인의 사정으로 경매절차에 넘어가게 되었고,
경매전에 적절한 조치를 취하지 않았다면
수억원, 수천만원에 이르는 목돈을 잃을 수 있는 위험이 있습니다.
그래서 전세와 월세 세입자 모두에게 해당하는
내 보증금을 확실히 지키기 위해 해야할 조치에 관하여 알아보고자 합니다.
#1 주택임대차보호법상 '대항력'
주택임대차보호법은 전세인지 월세인지와 무관하게,
주택의 용도로 사용되는 부동산을 임차한 세입자에게 적용되는 법률입니다.
따라서 주택임대차와 관련된 가장 기본적인 사안들은 주택임대차보호법에 기재되어있는 내용을 따르게 되고,
임대인과 임차인 사이에 가장 많은 다툼이 있는 임대차계약의 해지와 갱신 등의 문제에 관하여서도
주택임대차보호법에 따라 문제를 해결하면 됩니다.
그리고 임대차보증금을 확실하게 지키는 문제도
주택임대차보호법을 통해 해결할 수 있습니다.
임대차보증금을 지키는 문제와 관련된 법조항은 주택임대차보호법 제3조 입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은
"임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."고 규정하고 있습니다.
다만, 주택임대차보호법의 법규정이 우리가 일상생활에서 잘 사용하지 않는
'대항력'이라는 용어를 사용하고 있기 때문에
여러가지 사안에서 '대항력'의 의미를 잘못 해석하여 피해를 입는 사례들이 있습니다.
'대항력을 갖춘 임차인'이 되면 어떤 경우에도 임대차보증금을 반환받을 수 있고,
원할 경우에는 임대차 목적물인 집에서 계속 거주할 수도 있게 됩니다.
#2 전입신고와 확정일자의 구분
우리가 일반적으로 전세 또는 월세계약을 통해
임대차계약을 체결하게 되면
"전입신고를 하고 확정일자를 받아라"는 말을 자주 듣게 됩니다.
그런데 임차인이 전입신고와 확정일자를 받는 것을 모두 마치는 경우에는 문제가 없지만,
둘 중에 하나만 완료하고서도 보증금을 반환받는 것에 관하여 안심하는 경우가 있습니다.
그런데 전입신고와 확정일자를 받는 것은 그 법적의미에 큰 차이가 있으므로
대항력에 관하여 이야기하기 전에 전입신고와 확정일자의 차이에 대해 먼저 알아보고자 합니다.
먼저, 전입신고를 하는 것은 주택임대차법 제3조 제1항에 따른
대항력을 갖추기 위한 요건인 "주택의 인도 및 주민등록" 중
주민등록을 마치는 것을 의미합니다.
따라서 실제로 세대에 이사를 가고 나서 동사무소에가서 전입신고를 하게 되면
주택임대차법 제3조 제1항에 따른 대항력을 마친 것이 됩니다.
그런데 주택임대차 보호법 제3조의2 제2항은
"제3조제1항ㆍ제2항또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. "고 규정하고있고, 위 규정을 통해 임대차보증금의 최우선변제권을 갖게 되는데
이 때에는 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력 말고도 확정일자가 필요합니다.
따라서 확정일자까지 받아야만, 경매 등으로 거주하고 있는 임대차목적물인 부동산에 문제가 생겼을 때
다른 채권자들에 우선하여 임차보증금의 최우선 변제를 받을 수 있게 되는 것입니다.
즉, 임대차계약 후 보증금을 지키기 위해 해야 할 것은 크게
1. 전입신고
2. 확정일자를 받는 것
이 있는데, 이 때 전입신고는 임대차목적물인 부동산에 대하여 권리를 주장하는 제3자에 대하여
'내가 돈을 가져갈 권리가 있다'고 말할 수 있는 대항력을 갖추기 위한 요건이고,
확정일자를 받는 것은, '내가 비록 다른 사람들보다 후순위에 있는 권리자라고 하더라도 최소한의 보증금은 받아갈 수 있는 입장에 있다'는 것을 말할 수 있는 조건이 됩니다.
그런데 안타깝게도 어떤 경우에는
1. 임대차목적물에 전입은 하였으나, 전입신고대신 확정일자만 받은 경우에 대항력과 최우선변제권을 모두 가지지 못하여 경매로 인하여 보증금을 전혀 돌려받지 못하게 되고,
2. 전입과 전입신고만 마쳤기 때문에, 다른 권리자들에 비해 후순위 권리자가 되었는데 확정일자가 없어서 최우선변제권을 행사하지 못하여 결국 보증금의 일부(법으로 구체적인 액수를 정하고 있습니다)도 돌려받지 못하게 되는 경우 등이 있습니다.
그러므로 반드시 전입 + 전입신고 + 확정일자를 받는 것 모두를 마치시기를 바랍니다.
#3 임대차계약을 체결하기 전에 주의해야 할 점
위에서는 임대차계약을 체결한 후 임차인으로서 보증금을 지키는 방법에 관하여 이야기하였는데,
그것보다 임대차계약을 체결할 때
등기부를 통해 임대차목적물인 부동산의 권리관계를 자세히 살펴보는 것이 더욱 중요합니다.
등기부의 정식 명칭은 등기사항전부증명서이고,
인터넷 등기소 등을 통해 누구나 열람할 수 있습니다.
등기부는 크게 갑구와 을구로 나뉘어 있는데
임차인인 계약자가 가장 주의하여 보아야 할 것은
1. 갑구의 경우, 갑구에 표시된 부동산 소유자가 내가 계약하려고 하는 임대인의 이름과 일치하는지 여부를 확인하여야 합니다.
2. 그리고 을구의 경우, 을구에 표시된 권리관계상 내가 전입신고를 하는 날 보다 이전에 근저당권, 압류 등과 같은 담보권리가 설정되어있는지 여부 및 그 액수를 알아보는 것입니다.
만약 전입신고를 하더라도 전입신고일 이전에 위와 같은 권리를 설정한 사람이 있으면
부동산이 경매로 넘어갈 때 그 사람이 가장 먼저 돈을 배당받아가고
임차인은 남은 돈만 가져갈 수 있기 때문입니다.
이것에 대한 예외가 위에서 설명한 최우선변제권이고,
확정일자를 받게 되면 순위에 상관없이 보증금의 일정 금액에 관하여 최우선권리자가 되어
배당을 받아갈 수 있게 됩니다.
이외에 많은 질문을 받는 것이
임대차목적물이 경매에 넘어가서 임대차보증금을 돌려받지 못했는데
이사를 가야하는 상황에 어떻게 해야하는가 입니다.
왜냐하면 이사를 가는 동시에 대항력의 요건인 주택의 인도 또는 다른 부동산에 전입신고를 하게 되면 주민등록의 요건을 함께 상실하게 되기 때문입니다.
이 때에는 임차권등기명령 또는 전세권등기 제도 등을 통해
등기를 마친 후 다른 집으로 이사를 가면 대항력을 유지할 수 있습니다.
일상생활 속에서 도움이 되는 생활법률에 관하여 더 궁금한 점이 있으신 경우
아래 도서를 참고해주세요 감사합니다
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