지역주택조합(지주택) 안전하게 가입하고 투자하기
좋은 입지와 저렴한 가격으로 새 아파트에 입주하는 방법
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
지역주택조합(지주택)에 가입하여 얻을 수 있는 여러 장점이 있고
가장 대표적인 것은 좋은 입지에 저렴한 가격으로 새 아파트에 입주할 수 있다는 것입니다
대형 건설사가 시공하는 경우 브랜드 프리미엄을 누릴 수 있기도 합니다.
그러나 지주택 사업은 일반 분양과는 그 과정에 차이가 큽니다.
그래서 지역주택조합의 공사지연, 투자금 상승으로 인하여 지주택 사업에서 중간에 탈퇴하고자 하는 조합원들이 생기게 되는데, 지주택 사업에서 탈퇴하기는 쉽지 않습니다.
지역주택조합사업으로 인해 얻을 수 있는 투자이익이 적지 않은데도
단점과 위험성 때문에 지주택 사업으로 얻을 수 있는 이익과 기회를 포기하는 것은 바람직하지 않다는 생각이 듭니다.
이에 지역주택조합에 가입할 때 주의할 사항과
이미 지역주택조합에 가입한 경우 탈퇴하는 방법과 그 과정에서 적은 손해를 볼 수 있는 방법 등에 대해
소개하여 안전하게 지주택 가입 및 투자를 할 수 있는 방법을 소개하고자 합니다.
§ 지역주택조합(지주택)의 의미와 장점
지역주택조합이란,
'동일한 지역에 거주하는 소형주택소유자, 무주택자의 주택을 마련하기 위해 이들이 조합을 구성해 주택을 짓는 사업'을 의미하고, 쉽게는 '소규모 재개발 재건축 사업'이라고 이해할 수도 있습니다.
따라서 지주택 사업 절차에 참여하게 되면 일반 재개발 재건축 사업보다 소규모의 사업이라서 가지게 되는 장점을 대부분 누릴 수 있습니다.
구체적으로 지역주택조합(지주택) 사업의 장점은,
1. 재개발절차보다 그 절차가 간소하고,
2. 추진비용이 적고,
3. 시행사 이윤과 분양마케팅 비용이 들지않고
4. 이로 인해 분양가가 저렴하다
는 것등이 있습니다.
그래서 지주택 사업이 성공하기만 하면
조합원들은
좋은 입지의 신축 브랜드 아파트에 시세보다 저렴한 가격에 입주할 수 있게 됩니다.
§ 지역주택조합가입의 위험성과 관련법령상 규제
그러나 지주택 사업은 장점만 있는 것은 아닙니다.
지역주택조합의 가장 큰 단점으로는,
1. 사업이 무기한(3년이상) 지연될 수 있다는 점과
2. 그 과정에서 조합탈퇴가 어렵고
3. 탈퇴를 하더라도 많은 분담금을 납입해야 하는 점,
4. 분담금을 반환에도 많은 시일이 걸리는 점
5. 조합 가입당시 조합자격 및 가입조건 등에 관한 설명의무가 제대로 이행되지 않아
형사범죄인 사기 등에 연루되기 쉬웠던 점 등이 있습니다.
그러나 최근 지역주택조합관련 주택법이 개정되어
이러한 단점이 많은 부분에서 해결되었습니다.
구체적으로 주택법, 주택법 시행령 개정으로 인해 아래와 같은 사항이 개정되었고,
따라서 지주택 가입과정에서의 위험이 크게 줄어들었습니다.
<주택법 및 시행령 중 지주택 관련 개정사항>
1. 조합설립인가시 토지 사용권원 80% 확보, 대지의 15%이상 소유권 확보(주택법 제11조 제2항)
2. 지주택 조합원 모집하려면 해당 주택 건설 대지의 50% 이상 사용권원 확보(주택법 제11조의3)
3. 지주택 가입계약서 내용에 관한 설명의무 부과(주택법 제11조의4)
4. 지주택 관련 허위과장광고 금지(주택법 제11조의5)
5. 조합원 모집 신고 후 2년 내 조합설립인가 또는 조합설립인가 후 3년간 사업계획승인 못받으면 해산가능
6. 가입비반환가능(주택법 제11조의6) : 30일 이내에 청약철회가능
§ 지주택 관련 자주발생하는 법적분쟁과 대응방법
성공적인 지주택조합 사업에 참여하기 위해서는
지주택 사업이 가지는 장점을 누리고 단점을 최소화하는 것이 필요하다고 생각됩니다.
그래서 최근까지 많은 법적분쟁이 있었던 사례들의 경우
어떤 방식으로 위험을 최소화 할 수 있는지 소개하고자 합니다.
- 지역주택조합 탈퇴방법
최근 주택법이 개정되기 전까지 지주택 사업에서 탈퇴하는 것이 쉽지 않았습니다.
탈퇴하더라도 과도한 위약금을 부담하여야 했기에 손해가 컸습니다.
그러나 주택법 개정으로 지역주택조합 가입 후 30일 이내에는 자유롭게 청약철회가 가능하게 되었습니다.
이후 사업이 진행된 단계에서 탈퇴하는 경우
가장 먼저 '조합원 가입계약서'의 내용에 따르게 되는데
따라서 탈퇴하는 경우의 비용부담에 관한 사항을 가입시 계약서에서 자세히 확인해야 합니다.
최근까지 통상적인 조합원 가입계약서에는 탈퇴조항이 없었고
이에 한 조합원이 고의적으로 지역주택조합의 구성원 자격을 상실한 후
자격상실을 원인으로 자동탈퇴를 주장한 사례가 있었습니다.
이에 관하여 법원은,
- 관계법령, 가입계약서, 조합규약상 세대주인 조합원이 그 지위를 계속 유지해야 할 의무를 부과하는 조항이 없고,
- 조합원이 스스로 조합원 자격을 포기할 수 없도록 금지하는 규정도 없는 점
- 스스로 조합원 자격을 상실하더라도 납입한 분담금 중 추진비를 제외하고 나머지 금액만 환급받을 수 있으므로 조합에 불리하지도 않은 점
등을 고려하면 스스로 조합원 자격요건 흠결을 유발한 조합원 자격상실을 무효로 볼수 없다고 판단하였습니다
(부산고등법원 2018. 11. 29. 선고 2018나55*** 판결 참조)
즉, 스스로 조합원 자격의 흠결을 유발한 조합원의 자격상실이 유효하다고 보았습니다.
이에 해당 조합원은 자격상실을 인정받아 조합에서 탈퇴하고 분담금을 반환받을 수 있게 되었습니다.
이처럼 스스로 조합원 자격의 흠결을 유발하여서도 조합원의 자격상실이 가능합니다.
- 지역주택조합 분담금 반환
지역주택조합의 분담금 반환과 관련하여
가입계약서의 내용에 가장 우선하여 따르게 됩니다.
다만, 조합원 분담금에 포함되는 토지매입비, 건축공사비, 설계감리비, 철거비, 민원처리, 용역비 및 기타 사업수행에 필요한 비용, 업무대행비 등 중에서 탈퇴시에 반환받을 수 있는 분담금의 범위가 어디까지인지 많은 다툼이 생기게 됩니다.
조합측에서는 적은 금액 만을 반환하여 손해를 줄이고자 하고
탈퇴하는 조합원 측에서는 최대한 많은 금액(가능하다면 분담금으로 지급한 금원 전부)를 반환받고 싶어하기 때문입니다.
판례는 조합원가입계약서 등의 내용 등을 종합적으로 고려하여 어떤 항목의 비용을 제외하고 반환한다는 규정이 있는 경우에는 규정에 따라 그 비용만을 제외하고 조합이 탈퇴한 조합원에게 나머지 분담금을 지급하라고 판단하였습니다.
이 부분에 있어 분담금의 지급범위 및 조합원 지위의 부존재 확인 등 법률적인 다툼이 많이 발생하게 됩니다.
- 지역주택조합 자격상실과 해결
지역주택조합에는 누구나 가입할 수 있는 것은 아니라
조합원 자격요건을 충족해야 합니다.
그리고 중요한 점은 이 조건을
조합설립인가 신청일 이전부터 입주가능일까지 유지해야 한다는 점입니다.
그러나 지주택 사업기간이 길어지게 되면 조건을 유지해야 하는 기간이 길어져서
이 과정에서 부주의 등으로 인해 조합원 자격을 상실하는 조합원이 발생합니다.
그런데 이 때 대부분의 조합원 가입계약서에는
조합원 자격을 상실하면 자동적으로 조합원의 지위도 상실하는 것으로 규정하고 있기 때문에
조합원 자격을 다시 회복하여 유지할 수 없는지 그 방법을 찾아보게 됩니다.
크게 지주택 조합원 자격요건으로 1) 동일권역에서 6개월 이상 거주 2) 무주택자 또는 전용면적 85제곱미터 이하 1주택자 3) 세대주가 있습니다.
이 중
일시적으로 세대주 요건을 충족하지 못한 경우 유학, 결혼, 이주 등 부득이한 사유가 있는 경우 구제받을 수 있고,
가장 많은 사례는 분양권 전매, 부동산 상속 등으로 인한 사례인데 이 경우는 분양권 전매 시기 등에 따라 달라지지만 분양 당첨 등 만으로 조합원 자격이 상실될 수 있습니다(이 부분은 별도로 상담문의해주시기 바랍니다)
§ 지역주택조합가입시 확인해야 할 사항
따라서 지주택 조합원이 되는 경우 이러한 문제들이 발생할 수 있다는 점을 염두에 두시고
지주택 조합원에 가입하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
그리고 지주택 조합원에 가입하기 전에 가장 중요하게 살펴보아야 할 점은 아래 2가지 입니다.
1. 가입계약서의 내용(탈퇴 및 비용관련사항)
2. 토지확보율(사업대상부지 95%이상매입및확보해야 강제수용이 가능한데 토지확보가 안되어서 시공조차 못하고 끝나는 경우가 많음)
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