내가 산 건물이 위반건축물인 것을 알게 되었을 때
위반건축물, 불법건축물을 매수한 경우 해결방법
안녕하세요 부산변호사 부린변호사입니다.
부동산 거래를 할 때
우리는 당연히 내가 구입하는 건물이 '적법'한 것을 전제로하여
매매계약을 체결하게 되고
특히 부동산중개인을 통해 매물을 소개받아 부동산을 구입하게 되는 경우
더욱 건물의 합법성에 대해 의심하지 않게 됩니다.
그런데 구청으로부터 '위반건축물 시정명령', '위반건축물 이행강제금' 처분을 받게 되어
내가 산 건물이 위반건축물인 것을 알게 되었다면 어떻게 대처해야 하는지
그리고 부동산을 구입할 때 위반건축물 사실을 어떻게 확인하고 구입할 수 있는지
등에 대해 알아보고자 합니다.
§내가 소유한 건물이 위반건축물인 것을 확인하려면
부동산 소유자들이 가장 먼저 자신이 보유한 건물의 위반건축물 사실을 알게 되는 것은
구청으로부터 시정명령 또는 이행강제금 부과처분을 받게 될 때 입니다.
시정명령은 위반건축물의 상태를 적법한 상태로 시정하라는 내용의 명령이고
만약 시정명령을 따르지 않는 경우에는 이행강제금이 부과되는 것입니다
이행강제금은 위반사항이 시정될 때 까지 매년 부과됩니다.
따라서 위반건축물을 모르고 구입하였으나 자신이 보유한 부동산이 위반건축물임을 알게된 소유자의 경우,
앞으로 이행강제금을 매년 낼 수도 없고 그렇다고 시정명령을 하려면 대부분의 경우 위반건축물을 철거하여야 하기 때문에 과도한 철거 비용 등으로 인하여 시정조차 하지 못하는 곤란한 상황에 빠지게 됩니다.
그렇다면, 부동산을 구입하기 전 이 건물이 위반건축물에 해당하는지 여부를 확인해야 하는데
이 때 부동산 중개인만 믿고 있어서는 안됩니다.
건물에 대한 위반건축물 사실을 확인하기 위해서는
"건축물대장등본"을 확인하면 됩니다.
건축물대장등본을 확인하면, 상단 건축물대장등본 란 오른쪽에 '위반건축물'이라는 내용이 기재되어 있고,
구체적인 위반사항에 관하여서도 뒷 페이지에서 확인할 수 있습니다.
§ 위반건축물을 매도한 매도인의 책임
만약 매도인이 자신이 보유한 부동산이 위반건축물인 것을 알지 못했다면,
매도인도 매수인의 경우와 같이 전 소유자 또는 건축주에게 책임을 물을 수 있을 것입니다
(구체적인 책임의 내용은 아래 매수인의 입장을 참고해주시기 바랍니다)
그러나 매도인이 위반건축물인 것을 알면서 매수인에게 위반건축물인 사실을 알리지 않고
건축물을 매도한 경우, 어떤 책임을 지게 되는지 알아보고자 합니다.
1. 형사상 책임 - 사기, 건축법위반
부동산 거래를 할 때
'일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우'에는
신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되고,
그런데도 그 사실을 고지하지 않은 경우 사기죄에서의 '부작위에 의한 기망'이 인정됩니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 사건)
부작위에 의한 기망은 일반적인 기망과 달리 '어떤 행위를 하지 않아서' 죄가 성립한다는 점에서
일반적인 기망과 차이점이 있습니다.
따라서 매수인이 위반건축물인 사실을 알았더라면 매매계약을 체결하지 않았을 것이 명백한데도
매도인이 위반건축물인 사실을 알면서 고지하지 않았다면
형법상 사기죄가 성립합니다.
그리고 건축법 제11조 제1항 본문은,
"제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다."고 규정하고
같은 건축법 제108조 제1항은
"제108조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처한다."고 규정하고 있기에,
허가를 받지 않고 건축 또는 대수선을 한 사람은,
같은 건축법 제108조 제1항 제1호에 따라
3년이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금의 처벌을 받을 수 있습니다.
2. 민사상 책임 - 하자담보책임, 채무불이행책임, 불법행위책임
그리고 매도인이 위반건축물인 사실을 알면서도
위반건축물이 포함된 부동산을 매수인에게 매도한 경우,
매수인은 매도인에게 하자담보책임, 채무불이행책임, 불법행위책임을 물을 수 있습니다.
이에 매도인으로서는 계약해제 및 원상회복의무, 손해배상책임 등을 부담하게 됩니다.
§ 위반건축물을 중개한 중개인의 책임
공인중개사법 제25조에서는 공인중개사의 중개대상물 확인, 설명의무에 관하여 규정하면서,
제1항에서 "개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다"고 규정합니다.
따라서 만약 공인중개사가 위반건축물을 중개하는 경우 위 조항을 위반한 것이 됩니다.
그리고 공인중개사법 제30조 제1항은,
"개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정합니다.
따라서 위 각조항을 근거로 만약 공인중개사가 위반건축물을 중개하여 피해를 입게된다면
매수인이 공인중개사 및 공인중개사와 공제계약이 체결된 공인중개사협회를 상대로 해당 공인중개사의 중개행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
§ 위반건축물을 매수한 매수인의 대처
위반건축물 매매로 인한 매수인의 피해는 사실 금전적으로 보상을 받더라도
모두 치유될 수 없을 만큼 큰것이기도 합니다.
그렇더라도 내가 구입한 건물이 위반건축물인 것을 알았을 때
어떻게 현명하게 대처할 수 있을지에 대해 알아보고자 합니다.
1. 하자담보책임의 제척기간인 6개월을 주의한다!
민법 제582조에서는 하자담보책임의 권리행사기간을
"그 사실을 안날로부터 6개월"로 제한하고 있습니다.
따라서 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 법적조치 등을 하지 않으면
이후에 하자담보책임을 묻기 어렵습니다.
하자담보책임을 통해 계약해제 및 원상회복을 받는 것이
가장 효과적인 구제수단이기에 이 기간을 준수하시는 것이 중요합니다.
2. 형사고소를 한다
매도인에 대한 사기 및 건축법위반 혐의에 대해 고소를 진행하게 되어
형사사건에서 매도인이 유죄판결을 받게 되는 경우
이 형사사건의 결과가 민사소송에서도 유리하게 작용할 수 있습니다
(반드시 결과에 구속되는 것은 아닙니다)
또한 매도인이 연락을 회피하는 경우
고소를 통해 매도인의 인적사항을 확보할 수 있다는 점도 형사고소하는 것의 장점이 될 수 있습니다.
3. 형사고소와 동시에 민사소송을 제기한다
민사소송을 통해 최종적으로 매도인 및 중개사 등에 대해 손해배상을 받을 수 있게 됩니다.
이 때 민사소송의 상대방은 매도인, 중개인이 있다면 중개인, 공인중개사협회 등이 될 것입니다.
그리고 손해배상의 범위는 계약해제를 하는 경우 매매대금 및
철거를 한 경우 철거비용, 등기를 할때 지출한 취득세 등 세금,
중개수수료 등이 되므로 증빙가능한 모든 자료를 모아
손해를 배상받아야 합니다.
4. 민사소송 전에 보전처분을 한다
민사소송을 하더라도 매도인 등에게 재산이 없다면
실효적으로 구제받을 수 없게 됩니다.
따라서 민사소송 전에 매도인이 보유하고 있는 부동산 등에 대한 가압류 등을
하는 것이 좋습니다.
위반건축물과 불법건축물 매수시의 대처방안에 대해 알아보았습니다.
오늘도 읽어주셔서 감사하고
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