예상하지 못한 세금부담시, 계약취소가 가능할까
세금과 매매계약 취소의 관련성
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
부동산 매매계약을 체결하면서 세금이 부과되지 않는 것으로 설명을 듣고 매매계약을 체결하였는데,
이후 과다한 금액의 세금을 부과받게 되는 경우
이를 이유로 매매계약 자체를 취소할 수 있는지 알아보고자 합니다.
ㅁ 사건 내용
갑씨는 을씨 소유의 토지를 매수하고자 하였는데
을씨는 이 토지를 매도하면 많은 양도세가 부과될 것을 염려하여 매도를 거절하였습니다.
이에 갑씨는 을씨에게 토지를 매도하더라도
주식회사를 설립하여 출자하는 형식을 취하면 양도세가 부과되지 않는다고 설명하여
을씨가 매매계약을 체결하게 되었습니다.
그런데 이후 갑씨의 말과 달리 을씨에게 과다한 양도세가 부과되었습니다.
ㅁ 법원의 판단
법원은,
" 법률에 관한 착오(양도소득세가 부과될 것인데도 부과되지 아니하는 것으로 오인)라도 그것이 법률행위의 내용의 중요부분에 관한 것인 때에는 표의자는 그 의사표시를 취소할 수 있고, 또 매도인에 대한 양도소득세의 부과를 회피할 목적으로 매수인이 주택건설을 목적으로 하는 주식회사를 설립하여 여기에 출자하는 형식을 취하면 양도소득세가 부과되지 않을 것이라고 말하면서 그러한 형식에 의한 매매를 제의하여 매도인이 이를 믿고 매매계약을 체결한 것이라 하더라도 그것이 곧 사회질서에 반하는 것이라고 단정할 수 없으므로 이러한 경우에 역시 의사표시의 착오의 이론을 적용할 수 있다"고 판시하였습니다.
(대법원 1981. 11. 10. 선고 80다 2475 판결 참조)
그리고 법원은,
"매도인의 대리인이, 매도인이 납부하여야 할 양도소득세 등의 세액이 매수인이 부담하기로 한 금액뿐이므로 매도인의 부담은 없을 것이라는 착오를 일으키지 않았더라면 매수인과 매매계약을 체결하지 않았거나 아니면 적어도 동일한 내용으로 계약을 체결하지는 않았을 것임이 명백하고, 나아가 매도인이 그와 같이 착오를 일으키게 된 계기를 제공한 원인이 매수인측에 있을 뿐만 아니라 매수인도 매도인이 납부하여야 할 세액에 관하여 매도인과 동일한 착오에 빠져 있었다면, 매도인의 위와 같은 착오는 매매계약의 내용의 중요부분에 관한 것에 해당한다."고 보았습니다.
(대법원 1994. 6. 10. 선고 93다 24810 판결)
즉, 법원은 이러한 상황에서
매매계약의 취소를 인정하였습니다.
그러나 이에 덧붙여,
"매도인이 부담하여야 할 세금의 액수가 예상액을 초과한다는 사실을 알았더라면 매수인이 초과세액까지도 부담하기로 약정하였으리라는 특별한 사정이 인정될 수 있을 때에는 매도인으로서는 매수인에게 초과세액 상당의 청구를 할 수 있다고 해석함이 당사자의 진정한 의사에 합치할 것이므로 매도인에게 위와 같은 세액에 관한 착오가 있었다는 이유만으로 매매계약을 취소하는 것은 허용되지 않는다."고도 판시하였습니다.
즉, 실제로 세금이 초과되기는 하였지만 이것이 계약에 영향을 미치지 못할 특별한 사정이 있었을 때에는
계약을 취소할 수 없다고 보았습니다.
법원의 판례내용을 정리하면,
착오의 내용이 중요하고 또 계약에 영향을 미치게 될 경우에만
취소를 인정하고 있다고 볼 것입니다.
ㅁ 관련법령
이처럼 법원이 계약당시 착오가 있었던 경우 취소를 인정하는 것은
민법 제109조에 그 내용이 자세히 규정되어 있습니다.
먼저, 민법 제109조 제1항
"의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. "
민법 제109조 제2항
"전항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. "
위 각 규정의 내용을 살펴보면 즉,
민법은 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 있지만,
상대방도 보호해야 하기 때문에 요건을 제한하고 있으며
그 요건은 의사표시를 한 사람에게 중대한 과실이 없어야 하고,
이 사실을 모르는 제3자에게는 대항할 수 없다는 것입니다.
ㅁ 이외에 매매계약 당시의 '착오'를 이유로 매매계약을 취소할 수 있는 사안
이외에 매매계약 당시 착오로 계약을 체결하게 되었는데
매매계약의 취소가 인정된 사안에 대해 살펴보겠습니다.
1.
매매 토지 중 20~30평만 도로에 편입될 것이라고 알고 토지를 매수하였고,
매도인도 이를 알고 있었는데
실제로는 전체 면적 중 30%(약 200평)가 도로에 편입된 사안에서 : 착오에 의한 매매계약 취소를 인정
(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 참조)
즉, 계약의 중요부분에 착오가 있으면서, 그 내용이 계약의 내용에 포함되었다면 취소가 가능합니다.
따라서 만약,
부동산을 특정용도로 사용하기로 하고 매수하였으나 실제로 그렇게 사용할 수 없는 경우
위 조건이 갖추어지면 취소가 가능하다고 볼 것입니다.
2.
토지 약 1,400평을 매수하였고, 모두 경작할 수 있는 토지인줄 알았는데
그 중 600평이 하천이었던 경우 : 취소 인정
대법원 1968. 3. 26. 선고 67다2160 판결 참조
3.
토지 경계선을 잘못 알고 담장을 설치하기로 하였으나
실제로는 담장설치 위치가 토지 경계선이 아니었던 경우 : 취소 인정
대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카9364 판결 참조
이처럼 계약당시의 착오를 이유로 매매계약을 취소하여
손해를 줄이기 위하여서는
판례가 명시하고 있는 착오를 이유로 한 취소의 조건들을 살펴보는 것이 중요합니다.
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