매매계약서 작성방법과 법률적의미
매매계약서 작성시 알아두면 좋은 법률상식
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
부동산매매계약서를 작성하면서 각 조항의 의미를 잘 알지 못하면,
단순히 다른 표준 양식을 사용하여 부동산 매매계약을 체결하였다는 이유로
자신의 권리를 보호받지 못하는 일이 빈번하게 발생하고는 합니다.
따라서 자주 사용되는 부동산매매계약서의 내용을 살펴보면서
각 조항의 법률적 의미를 파악하고,
만약 자신이 사용하고자 하는 계약서에 빠진 내용이 있다면 포함하여야 할 것이고,
자신에게 불리하다면 계약의 내용에서 제외하는 혜안이 필요하다고 생각됩니다.
자세히 살펴보겠습니다.
1. 부동산의표시
이 항목은 매매계약의 대상물을 기재하는 부분이기 때문에
관련 공적 서류를 정확히 확인하고 작성하는 것이 중요합니다.
관련 공적 서류로 부동산등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지계획이용원 등이 있고,
반드시 매매계약 체결일 최근의 각 서류를 발급받아 확인해보아야 합니다.
만약 공인중개사가 이러한 관련 서류를 자세히 확인하지 않아 매매목적물에 다툼이 생기는 등의 분쟁이 발생하면, 이에 관한 손해배상책임을 질 수 있기 때문에 면책되기 위하여서는 서류를 자세히 확인하고 당사자 사이에 계약목적물에 대해서도 명확히 확인을 받아야 합니다.
특히 면적에 대한 분쟁이 자주 발생하기 때문에 이 부분에 주의하여 각 당사자에게 매도매수하는 면적과 범위를 확인하도록 하고 이를 계약서에 명확히 기재하여야 합니다.
2. 제1조(목적)
매매대금, 계약금, 융자금, 임대보증금, 중도금, 잔금 등의 액수와 지급일자를 기재하는 부분입니다.
향후 각 매매대금이 제대로 지급되지 않거나, 계약해제 취소 등의 분쟁이 발생하였을 때
같은 액수의 돈이라도 어떤 명목으로 지급되었느냐에 따라
그 법적 해결과 의미가 크게 달라지므로 주의할 필요가 있는 부분입니다.
- 매매대금: 총 매매대금을 기재합니다.
- 계약금: 계약금으로 지급하는 금원을 기재하고 가계약금을 포함하여 통상적으로 10%이지만, 10%가 아니라 당사자 약정에 따라 더 많은 금액 또는 더 적은 금액을 계약금으로 할 수도 있습니다.
- 융자금: 대출 등을 승계하는 경우 기재합니다.
- 임대보증금: 세입자가 있는 부동산을 매매하는 경우 기재하는 부분입니다.
- 중도금: 가장 중요한 금원입니다. 중도금 지급이후에는 계약해제가 불가능하다는 것이 판례 및 법률의 입장입니다. 이에 관하여 계약서 제5조에서도 중도금 지급 이후에는 계약해제가 불가능하다는 점을 명시하고 있습니다.
- 잔금: 계약금, 중도금 등을 제외한 나머지 지급금액을 기재합니다.
3. 제2조(소유권 이전 등)
"매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기 절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 00년 0월 0일로 한다."
이 조항은 잔금을 수령하고도 소유권이전등기를 해주지 않는 경우 등이 발생하는 경우에 자주 문제되는 조항입니다.
법률적으로 '동시이행의항변권'(동시에 이행이 이루어져야 한다는 것)을 포함하는 조항이기도 합니다.
즉, 잔금을 지급하지 않으면 소유권이전등기를 해줄 의무도 없게 되는 것이기도 하고, 그 반대이기도 하며
매도인의 경우에는 소유권이전등기절차에 협력할 의무, 매수인은 잔금 지급의무 등
서로가 계약의 내용을 이행할 의무가 있다는 것입니다.
4. 제3조(제한물권 등의 소멸)
"매도인은 위의 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다."
위 조항에서 '완전한 소유권을 이전해야 한다'는 내용은
임차권, 근저당권 등 제한 권리를 모두 소멸시킨 소유권을 이전해야 할 의무가 있다는 것입니다.
따라서 잔금지급일까지 대출금을 변제하고 근저당을 말소하고, 임차인을 내보내는 등 모든 권리관계를 정리해야 합니다.
이러한 문제는 최근 임차인의 계약갱신요구권으로 인하여 임차인이 갱신을 요구하는 경우에
매도인이 임차권이 없는 완전한 권리를 이전해야 한다고 주장하는 매수인 측에서 이용할 수 있는 권리입니다.
5. 제4조(지방세 등)
"위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 한다. 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 따른다."
부동산의 인도일을 기준으로 수익을 매도인 또는 매수인에게 귀속할지 여부를 정한다는 내용과,
지방세의 납부 책임자에 대한 규정입니다.
6. 제5조(계약의 해제)
"매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다."
최근 문제가 많이 되었던 조항입니다.
이 조항이 포함되지 않은 부동산 매매계약서를 이용하는 경우에는
'중도금을 지급하기 전'까지가 아니라
민법 제565조에 따라 '이행의 착수'시를 기준으로 계약해제 여부가 나뉘어집니다.
즉, 위 조항에 따르면 '중도금 지급 전'까지 계약의 해제가 가능하고,
이 때 매도인은 계약금의 배액을 상환, 매수인은 계약금을 포기해야 하는 것입니다.
그러나 이 내용은 당사자 약정에 따라 얼마든지 달라질 수 있습니다.
7. 제6조(채무불이행과 손해배상)
"매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."
이 조항은 매도인이 소유권이전등기의무를 이행하지 않거나 중도금, 잔금 등을 지급받지 않는 경우, 혹은 매수인이 지급기일이 되었는데도 중도금, 잔금 등을 지급하지 않는 경우에 이를 채무불이행으로 보아 계약상대방이 계약을 해제할 수 있다는 내용입니다.
그리고 그 손해배상으로 계약금 상당의 금원을 지급받을 수 있습니다.
그러나 특약으로 지급기일에 중도금 또는 잔금 등을 지급하지 않으면 자동으로 계약이 해제되는 것으로 한다는 등의 실권조항을 추가하는 경우도 있습니다.
8. 제7조(중개보수)
"개업공인중개사는 매도인 또는 매수인이 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한, 중개보수는 본 계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다. 공동 중개의 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다(중개보수는 거래가액의 %로 한다)"
계약이 해제되거나 취소되어도 본 조항에 의해 중개보수를 지급받을 수 있습니다.
이 내용은 공인중개사법에도 기재되어있는 내용이기도 합니다.
그러나 판례에 따르면 매도인 또는 매수인이 본 계약을 불이행하는 것에 관하여 공인중개사의 책임을 인정한 사례들도 존재합니다.
9. 제8조(중개보수 외)
"매도인 또는 매수인이 본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우 이에 관한 보수는 중개보수와는 별도로 지급하며 그 금액은 합의에 의한다."
10. 제9조(중개대상물확인설명서교부 등)
"개업공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 계약체결과 동시에 거래당사자 쌍방에게 교부한다."
계약시 중개대상물 확인설명서, 공제증서 등을 제공하여야 하는 것을 규정한 조항입니다.
11. 매도인, 매수인 인적사항 등
최근 매도인을 사칭한 사람으로 인한 계약금 편취, 사기 피해 사건이 많습니다.
따라서 대리인이 계약을 체결하는 경우 매도인의 가족이더라도
인감증명서, 가족관계증명서, 위임장 등 관계 서류를 정확히 확인하는 것이 좋고
매도인 당사자를 직접 만나지 못한 경우에도 매도인의 인적사항 등을
적극적으로 확인해야 합니다.
그렇지 않아서 매수인에게 피해가 발생하는 경우 공인중개사도 일부 책임을 지게 됩니다.
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