[부동산] 위반건축물 해결방법
위반건축물이 존재하는 부동산을 구입하였을 때
안녕하세요 부산부동산전문변호사 신유경변호사입니다
부동산 매매계약시에는 설명받지 못하였는데,
매수한 이후에 위반건축물, 무단전용 또는 불법전용이 있어 문제가 되는 경우들이 있습니다.
그런데 부동산 매매계약이 종료되었기 때문에
매도인, 공인중개사는 책임을 회피하는 경우가 많아서
이럴 때 원하는 상황에 따라 법률적으로 어떻게 대응하면 효과적일지 알아보고자 합니다.
ㅁ 형사처벌을 원하는 경우
매수인이 위반건축물의 존재사실을 알게 되는 경우
매매계약 체결 당시에는 건축물대장에 등재되지 않다가 위반건축물 확인 이후에는
건축물대장에 등재가 되기 때문에 이후 부동산 거래가 쉽지 않습니다.
또한 관할구청에서 시정명령(철거) 또는 이행강제금 등의 납부고지를 받게 되는 경우에는
더욱 심적으로 많은 부담을 느끼게 됩니다
그런데 이런 사실을 공인중개사, 매도인이 알고 있었다는 점을 알게 되는 경우에는
그 피해회복 방법에도 불구하고 공인중개사와 매도인이 이러한 점을 속였다는 사실 때문에
공인중개사와 매도인을 형사적으로 처벌하고 싶어하는 경우가 많습니다
형사적으로 처벌하더라도 그것이 민사소송에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 외에
형사적으로 처벌받는 행위 그자체로 매수인이 얻는 이익은 적지만
잘못된 행동에 대한 처벌을 받기를 원하는 경우에는
매도인에 대하여 건축법위반, 사기
공인중개사에 대하여 공인중개사법위반, 사기 등의 혐의를 적용하여
형사고소할 수 있게 됩니다.
ㅁ 계약을 취소하거나 해제하고 싶은 경우
민사적으로 매도인에게 책임을 묻는 방법을 크게 두 가지인데
그 중 하나는 계약 자체를 없었던 일로 하는 것(등기를 돌려주는 것)과
등기는 그대로 두고 금전적으로 손해배상을 받는 것입니다.
1. 착오에 기한 매매계약 취소(민법 제109조)
민법 제109조는 법률행위의 중요부분에 착오가 있는 때에 의사표시를 취소할 수 있다고 규정합니다.
불법건축물, 위반건축물인 사실을 알지 못하고 매매계약을 체결한 것이
매매계약의 중요부분에 해당하는 점과
매수인에게 계약 체결과정에서 과실이 존재하지 않는 경우
착오에 기한 매매계약의 취소를 주장하여 등기를 말소하고
매매대금 상당의 금원 및 지급일로부터 현재까지의 이자를 지급받을 수 있게 됩니다.
2. 사기에 기한 매매계약의 취소(민법 제110조)
민법 제110조는 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정합니다.
만약 매도인이 불법건축물, 위반건축물인 사실을 알고 있으면서도
매수인에게 이를 고지 하지 않거나(부작위에 의한 기망) 속이는 방식(기망)으로 매매계약을 체결한 경우
민법 제110조에 기하여 매매계약을 취소할 수 있습니다.
그러나 이 때 매도인이 매수인을 기망(속인 사실)하였다는 점에 관하여
입증해야 하는 부담이 있고,
이에 형사고소를 먼저 진행하여 형사사건에서 매도인에 대한 사기혐의가 인정되는 경우
민사사건에서 사기에 기한 매매계약 취소를 인정받기에 더욱 유리합니다.
3. 하자담보책임에 기한 매매계약 해제(민법 제580조)
민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 민법 제575조에 따라
매매계약을 해제할 수 있다고 규정합니다.
이 때 매매계약을 해제하기 위해서는 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우이어야 하고,
그렇지 않은 경우에는 손해배상의 청구가 가능합니다.
하자담보책임에 있어서 주의할 점은
하자담보책임의 권리행사기한은 '매수인이 그 사실을 안날로부터 6월 내'라는 것입니다.
일반적으로 이행강제금 부과통보를 받는 날 매수인이 그 사실을 알았다고 보게 됩니다.
이에 이행강제금 부과통보를 받은 날로부터 6월 내에 하자담보책임에 기한
권리를 행사하는 것이 중요합니다.
ㅁ 등기는 그대로 두고 금전적인 손해배상을 원하는 경우
등기는 유지하되 금전적으로 손해배상을 청구하는 경우에
받을 수 있는 손해배상의 범위는 아래와 같습니다.
1. 이행강제금
2. 철거 및 복구비용
3. 시세차액 또는 시가하락손해
4. 영업이익 또는 임차료 손해액
5. 기타 부동산 취득비용 및 이자 등
이 중 철거 및 복구비용(2항)과 시세차액 또는 시가하락손해(3항)은
법원의 별도 감정이 필요합니다.
다만 위 각 항목에 대한 법원의 판단에 따라 일부는 인정되지 않을 수도 있습니다.
ㅁ 공인중개사에 대한 손해배상책임
매도인이 경제적으로 능력이 없거나 공인중개사에게도 손해를 배상받고 싶은 경우에는
공인중개사 또는 공인중개사와 공제계약을 체결한 협회에 대하여서도
손해배상의 청구가 가능합니다.
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