단독주택 시공 시 계약에 대해

한국은 짧은 시간 급속하게 성장하여 경제규모 10위권에 오를 정도로 이미 선진국에 가까워진 부분도 있지만, 그렇지 못한 부분도 존재한다. 부족한 부분을 보면 여러가지 있겠지만, 나는 문서로 계약하는 문화가 자리잡지 못한 것이 조금 안타깝다. 이에 얼마 전 지인이 단독주택을 시공할 때 옆에서 조언을 해주며 경험한 바를 바탕으로 단독주택 시공 시 계약을 어떻게 접근해야 하는지 한번 논해보고자 한다.

먼저 나는 건설회사에서 해외업무를 하고 있다 보니 국내 건축법이나 계약에 대해선 무지하고, 해외계약에 익숙해져 있음을 알려드린다. 따라서 그럴 리 없겠지만, 본인이 건축주가 되어 어떠한 공사를 시행할 때, 본 글을 과도히 믿거나 의지하면 아니된다. 아울러 본 글은 무지 길 예정이니, 관심없는 분은 일찌감치 다른 포스팅으로 넘어가실 것을 추천하는 바임. (다 쓰고나니 A4 다섯장 분량임)

먼저 계약에 대해 곰곰이 생각해보자. 계약은 왜 하는가? 일단 단독주택을 짓는다고 하면 크게 플레이어는 두 가지로 나뉘어질 수 있다. 하나는 공사목적물인 단독주택을 얻고 싶은 건축주이며, 둘째는 공사목적물을 만들어 금전적 대가를 받고 싶은 시공자이다. 먼저 이 둘은 근본적으로 자신이 원하는 목적이 다름을 인지해야 한다. 건축주는 아름답고 튼튼한 단독주택을 싸게 얻고 싶은 것이 목적이고, 시공자는 계획된 설계, 시방에 적합하면서도 조금 더 이윤을 많이 남기는 것이 목적이다. 따라서 자신이 원하는 목적이 상이하지만, 계약자 쌍방의 합의를 하여 각자 원하는 목적을 달성하려고 계약문서;Contract Document를 만드는 것이다.

보통 우리는 계약이라 하면 갑을관계를 떠올려 갑이 을을 막 억누르는 무언가로 인식하기 쉽지만, 따지고 보면 단독주택 정도 되면 갑과 을이 누군지 좀 애매해진다. 계약상 갑은 건축주이고, 을은 시공자이지만, 대부분 건축의 ‘ㄱ’자도 모르는 건축주는 기술적, 정보적 약자에 위치하며, 수많은 시공경험을 보유하고 있는 시공자는 비교적 강자의 위치에 서 있다. 따라서 일반적인 갑을관계로 보기엔 어려운 측면이 있다. 따라서 단독주택과 같이 비교적 소규모 공사 계약의 경우는 앞서 언급한 계약자 쌍방 합의의 개념에 더 가까우며, 가능하면 서로가 계약문서 작성에 조금 더 신경을 쓸 필요가 있다.

금번 지인 단독주택 시공 시, 시공업체와 미팅을 내가 몇 번 따라간 적 있는데, 매출이 10조원에 달하는 건설회사 직원 명함을 내밀으니, 해당 시공업체 사장님 낯빛이 일단 변하는 게 느껴지더라. 고냥저냥 꼬장꼬장할 것 같고, 어떤 계약상 독소조항을 걸어서 회사를 곤란하게 만들까 하는 걱정이 눈에 보였을 것이다. 하지만 내가 계약문서를 제대로 만들고자 함은 어떤 누군가를 곤란에 빠뜨리게 하고자 하는 것이 아니라, 혹여나 공사에 문제가 발생했을 시 책임소재를 확실히 하고, 그에 따른 비용을 합리적으로 처리함에 있었다.

예컨대 단독주택을 시공하는데, 여름철 태풍이 와서 지붕공사를 하고 있던 재료들이 다 날라가고, 마당에 쌓아뒀던 단열재가 다 젖어버려서 버려야 한다고 해보자. 이러한 사항은 보통 시공자가 책임지고 시공하는 경우도 있지만, 천재지변과 같은 불가항력;force majeure의 이유로 건축주에게 비용을 청구하는 경우도 있다. 처음 계약을 할 당시에 제대로 계약문서상 천재지변에 대해 제대로 기술해놨다면 시시비비를 가리기 쉽지만, 구두계약 등으로 시공하는 경우엔 시공자와 건축주는 동상이몽일 확률이 크다. 즉, 시공자는 당연히 예상치 못한 기상이변으로 인해 자재가 유실되었으니 이는 보상해 주라는 생각이고, 건축주는 책임시공을 한다고 했는데 이제와 딴소리냐고 할 수 있는 것이다.

이렇듯 목적이 다른 두 플레이어는 거의 모든 사항에 대해 다른 시각을 가지고 있을 수 있으며, 이 간극을 좁히고자 하는 것이 계약의 목적 중 하나이다. 그러면 건설공사에 있어서 이 계약문서란 무엇인지 한번 살펴보자.

계약문서라 하면 막 글씨만 들입다 써진 아이폰 키자마자 Accept해야하는 계약이라들지, 신용카드 만들 때 쓰는 계약문서를 떠올릴 수 있겠지만, 건설공사는 꼭 그렇지만은 않다. 예를 들어 국제건설공사 표준계약인 FIDIC REDBOOK에 따르면 계약문서는 다음과 같이 정리될 수 있다. (대략 옆에 한글로 써놨는데, 정확하지 않을 수 있다)

1. Contract Agreement (도급계약서)
2. Letter of Acceptance (낙찰통지서)
3. Letter of Tender (입찰서신)
4. Particular Conditions (특수계약조건)
5. General Conditions (일반계약조건)
6. Specification (시방서)
7. Drawings (도면)
8. Schedules (공정표)

물론 여기서 국제건설공사 계약의 기준을 단독주택을 짓는 중소건설회사에게 들이대면 곤란하다. 하지만 적어도 단독주택이라 할 지라도 언급하고 싶은 부분은 4번에서 8번까지 이다. 국토교통부는 민간건설공사 발주에 있어서도 ‘민간건설공사 표준도급계약서’를 작성하여 고시한다. 이는 5번에 해당할 수 있겠다. 이 표준도급계약서에는 기본이 되는 공사명, 공사장소, 착공년월일, 준공년월일, 계약금액, 보증금, 선급 등이 기록되어 있다. 아울러 하자담보나 지체상금, 대가지급 지연 이자율 같이 비전문가가 챙기기 어려운 사항까지 언급되어 있다. 붙임 서류인 일반조건까지 가자면 도급인과 수급인의 정의, 착공신고, 공사기간, 분쟁, 특양사항 등에 대한 용어도 39조에 걸쳐 정의되어 있어 향후 발생할 클레임에서 상호간의 이해를 미리 따져볼 수 있게 된다.

무엇보다 강조하고 싶은 부분은 7번 도면과 그에 따른 6번 시방서 혹은 공사 내역서, 그리고 8번 공정표이다. 단독주택이라 할지라도 설계를 하게 되는데, 해당 도면을 비전문가가 제대로 볼 수 있기는 어렵다. 하지만 내역서와 도면을 하나하나 따져보면 창호는 어떤 제품을 썼는지, 문은 어떤 재질인지, 마루나 지붕은 어떤 재료로 썼는지가 보이기 시작한다. 공사가 진행될 때 자재가 맘에 들지 않다면, 그때 가서 바꾸라고 하는 건 좀 무리다. 미리 설계도나 내역서를 보며 구글링을 하며 잘 이해를 해보도록 하자. 그러면 훗날 시공 시 내역이나 도면과 다른 제품이 들어올 때 재빠르게 이의를 제기할 수 있다. 아울러 공정표를 받아 보는게 정말로 중요한데, 대부분의 시공자들은 공사가 조금 지연되어도 준공일은 맞출 수 있다고 장담하다가 준공일 가까이에 가서 미안하다고 한다. 이럴 때 시공자 말만 철썩같이 믿고 이삿날 잡아놓고 그러면 거리에 나앉게 되는 심각한 일이 발생해 버린다. 비전문가가 공사가 제대로 되고 있는지, 안되고 있는지 알기 위해선 공정표가 필요하다. 공정표에 적혀진 버림콘크리트 타설일, 벽체 올리는 날, 내부마감 시작하는 날 같은 주요 마일스톤을 인지하고 있다가, 공정표에 비해 늦어지게 되면 그때 그때 알람을 주어야 한다. 사람은 누구나 관리가 없으면 느슨해 지는 법, 그때 그때 알람을 주는 것만으로도 시공자에겐 경각심을 갖게 해준다. 공정에는 절대공기라는 것이 있다. 공정표상 FS(Finish-Start)같은 Relation으로 표현될 수 있는데, 예컨대 지붕공사를 완료하기 전엔 천장 전선공사를 할 수 없다. 외부벽체 단열공사를 완료하기 전엔 내부마감을 할 수 없다. 무슨 말이냐 하면, 보통 부진공정은 많은 리소스 투입으로 따라잡을 순 있지만, 어느 정도 한계를 넘어서기 시작하면 아무리 많은 인원과 자재를 투입하더라도 선행공종의 미비로 인해 예정공정을 따라잡기 어려워지는 지점이 존재한다. 따라서 공사는 적어도 공정표에 비슷하게라도 따라가야 하는 게 정석이다. 나중에 다 따라잡을 수 있어요. 이런 건 대략 허풍일 확률이 높다.

여기서 조금 더 전문적으로 나가자면 특수조건을 달 필요가 있다. 소규모 공사에 일반조건에 더해 특수조건을 달면 좀 너무한가 싶은 마음도 들지만, 계약이라 함은 앞서 언급한 바와 같이 쌍방간의 합의이므로, 일단 특수조건을 적어서 들이밀고 안 받아주면 그만이란 마음을 가져보자. 특수조건에 걸만한 내용은 대략 다음과 같다. 이는 일반적이지 않은 내용이라 프로젝트마다 각기 상이할 수 있다. 허나 자신이 중요하다 싶다고 생각되면 과감히 시도는 해보도록 하자. 밑져야 본전이다. 나의 경우 반 정도는 받아들여 졌고, 반 정도는 묵살되었지만, 한 두개만 받아들여져도 절반의 성공이다. (필요한 분이 아니라면 이 부분은 일단 건너 뛰어도 무방하다)

1. 계약 이행증권은 10%로 계약 후 7일 이내 제출한다.
2. 선급금 요구시 선급금 보증서를 제출한다.
3. 준공 시 하자보수 이행증권을 잔금 수령 직전 제출한다.
4. 공사잔급은 10%로 하며, 사용 승인 후 건축주의 준공검사를 받고 미비된 공사 완료 후 14일 이내에 지급한다.
5. 일괄 하도급이나 면허대여일 경우 공사 중이라도 계약을 파기한다.
6. 건축주가 공사대금을 현금으로 지급하므로 하도급 업체에 어음을 지급하여서는 아니되며, 기성청구 시 전월 하도급 업체 기성지급 서류를 제출한다.
7. 건축허가서에 명기되어 있는 건축공사에 관한 것은 설계도면과 내역에 없어도 공사비에 포함된 것으로 간주한다.
8. 시공 관련 대관업무 비용은 건설사가 부담한다.
9. 공사기간이 1년 이하라 물가변동은 적용하지 않는다.
10. 공사로 인행 민원은 건설사 책임으로 한다.
11. 도면에 표기되어 있고 내역서에 품목과 수량이 누락되거나 부족한 것은 건설사 책임으로 시공한다.
12. 건축주 요구에 의해 설계변경 혹은 추가 변경한 경우 수량의 증감에 따라 계약 내역 단가를 적용하여 정산한다. 이 경우 일반관리비 및 이윤은 원가계산서 비율에 따라 적용하여 정산한다.
13. 현장대리인은 현장에 상주하여 관리 감독 하여야 한다.
14. 골조 공사시 레미콘의 콘크리트 강도 시험을 기준에 맞게 실시하여 제출한다. 또한 주요 구조물 공사 시공전 사진을 찍어 기성금 수령시 제출한다.

서두에 언급한 나의 지인의 집은 올 초에 시공자 선정부터 시작해 장장 7개월의 여정을 거쳐 얼마 전 완공하여 입주를 시작했다. 초반에 고민하며 시공자를 잘 선정하였기 때문에, 추가비용 및 공기지연 없이 거의 완벽하게 단독주택 시공을 완료하였다. 시공자 선정 시 동네 유명한 목수님이 막 싸게 지어주신다고 해서 그쪽으로도 갈 뻔도 하고, 관공사 실적이 많고 연예인 주택도 많이 지어봤다는 어느 건축장인의 손에도 갈 뻔했다. 하지만 내가 그 분들 한분 한분 만나보니, 목수 아저씨는 직영공사를 진행할 예정이라 건축주가 산재보험 및 전기, 상하수도 인허가 등의 리스크가 크고, 계약마인드가 결여되어 합리적으로 시공하기엔 불가능해 보였다. 아울러 건축장인의 경우는 관공서 공무원이나 연예인 건축주를 자주 만나다 보니 너무 자신감있는 자세로 약간 일반인을 하대하는 모습을 보여, 내 지인의 니즈에 맞는 건축물을 짓는 것은 조금 어려워 보였다. 결국 시공실적;Track record이 많고 현재 비슷한 주택 On-going 프로젝트도 많으며, 건축주의 말에 잘 귀 기울여 주는 회사를 선택했다. 그리고 결국 그 시공사는 추가비용과 공기지연 없이 완벽히 주택을 시공하였다.

계약은 그렇다. 사실 큰 문제없이 프로젝트가 완료된다면 책상 속에서 꺼내볼 필요가 없는 것이 계약문서이다. 하지만 리스크라 함은 언제나 발생할 가능성이 있는 것이고, 발생하면 누군가의 귀책을 따지고 비용과 공기지연을 책임져야 하는 것이다. 공사가 계약되기 이전에, 쌍방간에 얼마나 서로를 이해 하고, 그것을 문서로 잘 만들어 놓느냐는 매우 중요하다. 계약문서가 제대로 준비되어 있다면, 그 리스크가 발생할 시기에 발생할 분쟁의 크기와 빈도는 절반, 혹은 1/10로 줄어들 수 있다. 너무 깐깐하다 생각하지 말았으면 좋겠다. 예전 개발도상국 시대야 목소리가 큰 놈이 이기는 것이라 했지만, 이제 선진국 반열에 올라서는 한국의 경우는 조금 더 합리적인 방법으로 문제를 해결하거나 줄여나가야 한다. 그러기 위해선 이렇게 개인 주택이라 할 지라도 계약을 제대로 하는 게 중요하다고 생각한다.

내가 주로 수행하는 프로젝트는 작게는 1억불, 많게는 10억불에 달하는 프로젝트들도 있다. 그렇게 큰 공사만 계약이 중요한 게 아니다. 앞서 언급한 단독주택의 경우도 대지비를 제외한 건축비만 할지라도 30평이면 대략 1억5천만원에서 2억원이 넘는다. 대지비까지 포함한다면 보통 직장인들의 평생 모은 돈, 그리고 퇴직금을 모두 모아 만드는 게 단독주택일 것이다. 공사기간은 반년에서 1년밖에 걸리지 않지만, 제대로 준비하지 않는다면 그 평생 모아놓은 돈이 한 순간에 날아갈 수도 있다. 땅 사고, 집을 짓고자 계약을 했는데, 해당 시공자가 집을 짓다가 태풍을 만나 지붕이 날아가 버려 도망간다거나, 부도가 나서 내부공사를 하지도 않고 가버릴 확률도 완전히 없는 건 아니다. 주변을 보면 그런 경우가 열에 하나는 존재한다. 내 남은 재산을 다 털어서 만들기 시작한 것이데, 공사 중에 중지가 되면 그 또한 막막한 일이다. 소득이 없는 가운데, 추가공사비를 부담하며 공사를 마무리하기 어렵기 때문이다. 조금은, 더 조심히 돌 다리도 두드려가는 신중함이 필요해 보인다. 계약을 너무 등한시 하지 말고, 촘촘하게 잘 만들어 나가길 바란다. 그런 신중함이 모인 사회야 말로 선진국이라 할 수 있는 사회가 아니겠나, 그런 생각을 해본다. 끝.

추가) 본 글은 페이스북에 올린 글인데, 건축업계에 종사하시는 어느 페친께서 달아준 댓글을 추가해봅니다. VAT와 관련된 사항인데요, 소규모 주택공사의 경우 공사비 10%에 달하는 VAT를 없애고 직영형태의 공사를 수행하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 저는 도시락을 싸가지고 다니면서 말리는 편인데, 그 이유에 대해 아래 추가내용 참고바랍니다. 저도 아래 내용에 100% 동의하는 바입니다.

특히 소규모 건물들(단독주택류의) 시장에 있어 말씀주신 공사계약에 의거한 합리적인 시공환경이 어려운 부분에 있어 한가지 말씀드리자면, 본문중에서도 잠깐 언급주셨지만, '직영공사제도'의 폐해가 있습니다. 보통 법으로 정한 건설면허업자에게 맡겨야 하는 의무 면적 기준이 아닌 소규모는 건축주의 소관이 가능한, 말그대로 건축주가 직접 짓는다는 의미의 '직영'공사 제도를 두고 있습니다. 문제는 상당수의 단독주택의 경우, 이러한 직영 공사제도로 신고하고 실제로는 일괄하도 형태로 공사가 이루어진다는 점입니다.

즉, VAT 10%의 세금 발생 부분은 직영이므로 누락되고, 허가 관청및 그 어디에도 직영 공사로 신고되기 때문에, 시공자의 이름이 들어가지 않습니다. 원천적으로 시공사가 책임을 져야할 근거가 오로지 말씀주신 당사자간 (이면)계약서상에서만 존재하니, 민사적으로는 모를까 기본적으로는 하자 이행서부터, 모든 것들이 직영이라는 이름의 음지에서 어사무사 될 수 밖에 없으므로 현장마다 제각각에 중구난방일 수 밖에 없습니다.

예를 들어 하자이행 보증 보험 자체도 이면으로 업체에게 받을 수는 있겠지만, 직영공사로 등록되어 있으므로 이 또한 건축주 자신이 지은 건물이기에 행정서류상의 등록과 발행은 불가합니다.('등록상 자기가 지은' 집의 하자는 자기가 책임져야한다는 뜻입니다.) 또한 VAT가 누락되게 되면, 주먹구구의 개인 자영업자인 동네업자들과 세금을 빼놓고 경쟁해야하므로, 제대로 된 소규모 건축물용 중견 건설 기업이 성장하기 어려운 환경이 발생됩니다. 건축주가 VAT를 안내니 결국 레미콘과 각종 자재와 기타 들어가는 VAT및 세금들에 대한 부분은 내역서상 (아무도 모르게) 실제 공사비용에 반영될 수 밖에 없습니다. 결국 가뜩이나 경쟁으로 싸게 계약했는데 알고보면 실제 공사 금액은 (녹아있는 세금을 제하면) 그 보다 더 싸지는 것입니다.

이 역시 소규모 건축물의 품질을 저하하는 요인으로 악순환을 불러 일으키는 구조 입니다. 개인적으로는 직영 공사 제도는 과거 개발 시기에 정말 건축주가 혼자서 인부 사다가 시멘트 비벼 지을 때 존속 이유가 있었지만, 이제는 시대가 달라졌고, 전문성과 추후 하자에 대한 충실한 이행이 가능하려면, 농가 창고 수준의 건축 (허가가 아닌) 신고 대상 수준이 아니면 폐지해야 마땅하다고 생각합니다.