일본 부동산의 폭락 원인

부동산이나 경제에 잘 아는 바는 아니지만, 그저 일본 부동산 이야기가 다시 나오길래 장삼이사 수준의 의견을 내어보자면,

출처 : Nikkei and Japan Real Estate Institute (nationwide urban land prices)

일본 부동산은 상기 차트에서 보여주는 바와 같이 1990년 경에 급격하게 폭락하기 시작했다. 한국의 부동산 폭락론자들은 이게 인구 노령화에 따른 것이라 하지만, 어느 증권사 박사님의 말씀에 따르면 일본의 실질 생산인구의 감소는 95년경부터 이루어졌기 때문에, 이것이 이유가 될 수는 없다고 한다. 물론 추후 부동산 가격 하락에는 영향을 줄 수는 있었겠지만, 차트에서 보여주는 바와 같이 이미 95년 경에는 내려갈 대로 내려간 상태이다. 박사님은 일본 부동산 가격의 하락을 정부의 인위적 공급과잉에 따른 현상이라 진단하셨는데, 그것도 일견 일리 있는 지적이긴 하다. 하지만 인구 1.2억의 일본이 당시 연간 150만 가구 이상 공급한 것이 공급과잉이라면, 인구 0.5만의 한국이 연간 70만 호를 공급하는 것도 상당히 문제 되는 측면이라 생각한다. 그런 측면에서 보았을 땐 연간 50만 호 이상 공급하는 건 좀 주의해야지 않을까 생각해 본다.

그런데 내가 말하고 싶은 부분은 공급과잉 측면보다, 일본 자산시장 자체의 붕괴에 있다. 얼마 전 폴 크루그먼의 책, 불황의 경제학에도 나온 바와 같이 1990년이 시작될 무렵 도쿄의 왕궁 아래 1평방 마일(약 2.589 제곱킬로미터)로 캘리포니아 주 전체를 다 사고도 남는다는 이야기가 인용될 정도였다고 한다. '거품경제’에 들어선 일본은 세계 대공황 전인 1920년대 미국과 흡사했다고. 부동산만 그런 것이 아니었다. 첨부 차트에서 보면 니케이지수도 90년을 기점으로 절반가량 토막 나 있다. 이에 여러 가지 이유가 있을 수는 있겠지만, 85년 미국 서독 일본 재무장관들 간의 플라자 합의가 그 원인 중 하나이다. 

상기 USDJPY 차트를 보면 85년 250 USDJPY 가량이었던 환율은 80년대 말에 이르러 그 절반인 120 USDJPY까지 내려오게 된다. 80년대 중반 엔화 가치가 급등하다 보니 일본 기업들의 수출경쟁력에는 큰 타격을 입게 된다. 그 부진에 따른 경기침체를 막기 위해 일본은 기준금리를 인하하는 등의 적극적인 경기부양정책을 실시한다. 여기서 일본 정부가 임대주택 등 인프라 시장에 재정을 과도히 투입하여 공급과잉이 되게 만든 측면도 있고. 첨부 1의 차트에서 보이는 바와 같이 일본 부동산 시장에 본격적으로 버블이 낀 시기는 환율 폭등 이후인 80년대 후반임을 알 수 있다. 대출금리도 인하되다 보니 레버리지를 활용한 투기자금이 대거 유입된 것으로 보인다.

지금 한국의 주식시장이 세계적으로 고평가 되어있는가. 원화의 절상이 급격히 두배로 이루어질 확률이 얼마나 있는가. 그럼 지난 십 년간 주택시장에는 과잉공급이 있어 왔는가. 아니면 가구수의 감소가 예상되는가. 이러한 다각도 측면에서 보았을 땐, 부동산 가격은 소폭 오름세 혹은 내림세는 있을 수 있겠지만, 폭락이 이루어지긴 어려울 것 같다. 아니 적어도 그 일본의 90년대 초 부동산 폭락과 작금의 한국의 상황을 등치 시키는 것은 좀 어불성설이란 생각을 하게 된다. 물론 난 서두에 언급한 바와 같이 직접투자도 하지 않고, 경제를 잘 알지 못하는 월급쟁이일 뿐이다. 이 글을 읽고 투자를 하실 분은 없으시겠지만, 혹시나 걱정돼서 첨언하자면, 투자는 남 얘기 너무 믿지 말고 각자 알아서 공부해서 하시라. 너무 얘기 잘 들어주고 강의 잘 들어주다 보니 부동산 폭락론자들이 그리 십 년간 활개를 치지 않았나 자성해 본다.