공공임대주택이라는 치즈인더트랩
과연 공공임대 주택의 확대는 한국의 주거난을 해결할 수 있을까?
어느 일간지 고참급 기자분이 '미친 전세'를 해결하기 위해 공공임대주택을 확대해야 한다는 기사 때문에 뿔나신 분들이 많다. (기사 참조 : biz.khan.co.kr/khan_art_view.html?artid=201605122058015&code=990100) 세상을 살다 보면 겉으로 보면 참 먹음직스러운 치즈 같지만, 그 둘레는 트랩으로 덧씌워진 경우가 많이 있다. 공공임대주택의 확대라는 달콤한 말로 포장된 세수 낭비는 눈에 잘 보이지 않는다. 하지만 지방공기업의 부실화 문제는 비단 우리나라의 문제만은 아니고, 스페인, 이탈리아 등 남유럽을 비롯한 다수의 나라에서 발생하는 큰 사회적 문제로서, 때론 국가신용등급 강등까지 이어지고, 국가재정을 심각하게 위협한다. 내가 딱히 이 분야의 전문가는 아니지만, SH공사에서 발행한 예산정책연구자료를 바탕으로 몇 가지 짚어보고자 한다.
공공임대주택은 국가 또는 지자체의 재정으로 건설하고, 임대 운영하는 주택이다. 보통은 임대기간이 30~50년 정도 되며, 사업주체는 LH공사나 각 지자체 자체적으로 시행하는 경우도 있다. 임대주택사업의 수익은 임대료이며, 사업비용은 초기 건설비용 및 운영비용으로 나뉠 수 있다. 아파트를 한 채 올리면, 이 아파트는 평생 가는 것으로 생각되겠지만, 이 또한 감가상각을 먹는다. 예컨대 3억 원짜리 100채가 있는 아파트 한 동을 300억 원에 올렸다고 하면, 이 300억 원이 30년에 걸쳐 차츰차츰 감가상각을 계상하여 매년 사업원가에 배분해야 한다는 말이다. 잔존율을 5%로 가정하고 내용연수 30년을 정액법으로 돌리면 대략 1년에 9.5억 원씩 떨어진다. 게다가 시설물 유지관리를 위한 수선공사비, 노후시설 개선비, 전력 수도료 등에 관리를 위한 인건비 등을 고려하면 임대주택사업의 수지를 맞추려면 상당한 금액의 월세가 부담되어야 한다.
이쯤에서 봐줘야 하는 그래프가 첨부 그림이다.
실선으로 계속해서 올라가는 선이 임대사업비용이다. (SH공사로 추정된다) 그리고 고 아래 점선으로 서서히 올라가는 것이 임대사업수입이다. 막대그래프는 관리 물량이고. 지자체 입장에서 보면 비용은 (-)이며, 수입은 (+)인데, 시간이 갈수록 그 격차는 점점 심해진다. SH공사의 경우 2012년 매출원가율은 280%라 한다. (=3,067억 원/1,095억 원) 즉, 임대주택은 기존 분양하는 주택과는 달리 한번 분양한다고 손실이 털어지는 게 아니라, 꾸준히 감가상각과 관리비가 소요되기 때문에 지으면 지을수록 그 손실폭이 기하급수적으로 늘어나는 것이다. 이 마이너스된 매년 수천억의 적자는 대체 누구 호주머니에서 나오는 것인가. 물론 서울시 세수 및 국고보조금일 것이다.
임대주택공급은 매년 지속적으로 늘어났으나, 2006년 기점으로 공급물량이 엄청나게 늘어났다고 한다. 오세훈 아저씨가 시장을 하면서부터이다. 그렇다고 박원순 아저씨가 들어오면서 무언가 정상화되었나, 그래프를 보라, 그렇지 않다. 더더 늘어나고만 있다. 계속 짓다 보니 감가상각비가 차지하는 비율은 갈수록 커지고 있고, 이는 걷잡을 수 없을 만큼 지자체 재정에 부담이 되어가고 있다.
임대료를 올리면 되지 않는가?
국민임대주택의 임대보증금 및 임대료는 국토교통부에서 규칙으로 고시하고 있다. 하지만 이 고시는 감가상각의 내용연수를 50년으로 산정하고, 잔존가치를 10%로 적용하고 있다. 현실적으로 아파트를 40년 이상 사는 것도 힘든데, 그런 아주 보수적인 개념으로 임대료를 낮게 산정한다는 것이다. 아울러 연간 수선유지비를 건물가액의 0.4%로 계산하는데, 준공 후 10년 차 건물의 경우는 보통 1.17%, 15년 차는 4.03%, 22년 차의 경우는 6.91%까지 이른다고 한다. 결론적으로 임대료 자체가 너무 낮게 책정되다 보니 지자체 입장에선 지으면 지을수록 세금을 좀먹어가는 천덕꾸러기가 되는 것이다. 공약으로 내걸어서 표는 많이 받을 수 있을지 모르겠지만, 궁극적으로 부메랑이 되어 좋은 시정으로 이어지긴 요원한 일이라는 뜻이다.
이러한 불균형을 정부는 인지하고 있을까? 없을까?
물론 정부도 바보는 아니다. 그래서 올해부터 시행한 제도가 뉴스테이다. 민간 건설회사에서 공공부지에 아파트를 지어 올리고 8년 정도 제한을 두고 임대아파트를 양산하는 것. 하지만 이도 자세히 들여다보면 서울의 경우는 보증금 3억 원에 월세 40만 원을 받질 않나, 수원만 가도 보증금 1억 원에 100만 원이 넘는 월세를 받질 않나, 거 참 매력적이지 않은 상품들이 가득하다. 그런데 역설적으로 적자를 보지 않으려는 이 민간업자가 제시한 금액은 최소한 이 정도는 되어야 손해를 보지 않고 운영할 수 있는 임대주택의 마지노선이라는 것이다. 폭리를 취하는 것 같은가? 그렇담 뉴스테이를 시행하는 건설회사의 주가는 왜 이리 바닥을 치고 있는가? 애널리스트들은 과연 놀고 있는가?
점심시간이 끝나가서 글을 마무리지어야겠다. 공공임대주택의 활성화, 좋다. 그러나 이것은 철저히 복지 차원의 개념으로 접근해야 한다. 다른 말로 하자면 차상위계층이나, 노약자, 장애우 등 사회적 약자에게 베푸는 국가의 복지 개념이지, 먹고살만한 중산층에게 베풀어야 할 치즈는 아니라는 것이다. 이 좁은 땅덩이에 그 수천만명의 중산층에게 공공임대주택을 제공한다면, 우리나라도 그리스를 비롯한 남유럽 국가의 꼴을 면치 못할 것이다.
치즈는 달콤하고 맛있다. 하지만 그 주변에 트랩이 있는지 없는지를 잘 살펴보자. 끝.
*상기 언급된 수치는 모두 SH공사 연구원님 보고서에서 발췌함 (아래 참조)
