임대인의 파산신청, 임차인은 날벼락
임대인이 파산하면 임차인은 어떻게 되나요?
임대인이 파산했다는데 보증금도 못받고 나가야하나?
요즘 깡통전세니 전세사기니 해서 보증금 못 돌려받을까 봐 걱정하는 임차인 분들 많으신데요.
특히 원룸이나 빌라 같은 다가구, 다세대주택의 경우는 전세보증금 반환 문제가 사회적으로 심각합니다.
그 와중에 임대인이 파산신청 해서 법원으로부터 파산서류라도 받게 되면요.
임차인 입장에서는 당장 전셋집에서 나가야 되나? 보증금은 떼이는 건가? 이런 걱정과 함께 소위 말하는 멘붕이 오는데요.
오늘은 임대인이 파산하면 임차인은 어떻게 되는 건지, 그리고 앞으로 어떻게 대처해야 보증금을 돌려받을 수 있는지를 설명드리려고 합니다.
임차인 분들 너무 당황하지 마시고 제가 말하는 대로 한 번 따라 해 보시기 바랍니다.
대항력있는 임차인의 힘
임대인이 파산해서 법원에서 서류가 날아오고 그러면 임차인 입장에서는 혹시라도 보증금도 못 받고 쫓겨나게 되는 건 아닌가 염려되실 겁니다.
결론부터 말씀드리면 임대인이 파산했다고 해서 너무 걱정할 필요 없습니다.
파산에서는 파산관재인이 재산을 관리하는데 이 파산관재인도 임대차계약을 자기 마음대로 해지하지는 못합니다.
다만 여기에는 조건이 있는데요.
파산신청 들어가기 전에 임차인이 대항력을 가지고 있어야 한다는 겁니다.
그러면 아무리 파산관재인이라 하더라도 마음대로 임대차계약을 해지하지 못하게 되는 겁니다.
대항력은 임차인이 주택인 경우는 주택을 인도받고 전입신고가 되어 있어야 하고, 상가는 상가 인도받고 사업자등록이 되어야 생깁니다.
임대인이 파산했다고 해서 사실 임차인 입장에서는 크게 달라지는 건 별로 없습니다.
원칙적으로 임차인은 월세가 있으면 임대인 대신 파산관재인에게 월세를 매달 내야 하고, 내 마음대로 다른 사람한테 전전세 주거나 해서는 안 됩니다.
만약에 월세를 2 기분 이상 안 내거나 무단 전대하다가 걸리면 이때는 임차인이 아무리 대항력이 있어도 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
이런 것들은 임대인 파산과 상관없이 임대차에 있어서 다 똑같은 내용이죠.
그런데 임차인 입장에서는 임대인이 파산해서 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지도 불확실한데 월세까지 내는 게 썩 내키지 않을 겁니다.
월세 내지마세요, 보증금에서 차감하세요.
그러면 이럴 때는 어떻게 해야 되느냐? 방법이 몇 가지가 있는데요.
먼저 임대차보증금도 있고 매달 내는 월세도 있는 경우,
임대인이 파산하고 나서부터의 월세는 내지 않는 겁니다.
이게 무작정 안 내면 파산관재인이 월세 안 냈다고 임대차계약 해지할 수 있으니까 어떻게 해야 되냐면요.
반드시 매달 나가는 월세를 보증금에서 상계하겠다고 파산관재인에게 이야기하고 월세를 내지 말아야 합니다.
파산법에서 보증금 있는 임차인은 임대인이 파산하면 월세를 보증금에서 상계할 수 있도록 돼 있어서 월세 상계로 보증금을 계속 줄여나갈 수 있는 겁니다.
예를 들어, 보증금이 1,500만 원이고 월세가 100만 원인 경우
→ 보증금이 15개월 치 월세만큼 되니까 임차인은 보증금이 다 없어지는 15개월 동안 월세 안 내고 매달 월세를 보증금에서 상계하겠다고 이야기하면 된다.
그러면 나중에 임대인한테 받을 보증금이 다 없어지니까 파산절차에서 따로 보증금 달라고 할 일도 없는 거죠.
만약에 보증금이 월세로 다 없어지기 전에 파산절차가 끝나서 일부 보증금 받을 게 있으면 그만큼만 받으면 되니까 처음보다 위험부담이 많이 줄어들게 되는 거구요.
난 지금 당장 방 빼고 싶어
방금 말한 방법은 보증금도 있고 월세도 있는 경우에 써먹을 수 있는데, 만약에 월세 없는 임대차, 그러니까 소위 말하는 올전세인 경우에는 다른 방법을 찾아야 합니다.
만약 현재 전세 살고 있는 집에서 더 이상 살기 싫어서 보증금 받고 나가고 싶다 그러면, 파산관재인과 협의해서 파산 진행 중간에 나가는 방법도 있습니다.
어떻게 하면 되냐면 보증금을 퇴거비용 조로 해서 다른 채권자들보다 먼저 받고 나가는 걸로 하는 파산관재인과 화해계약을 체결하는 겁니다.
그렇게 하면 파산 중간에라도 임차인은 보증금 받고 임대차를 종료할 수 있습니다.
그런데 이런 방식은 파산관재인이 임차인한테 보증금 조로 돌려줄 돈이 마련되어 있어야 가능한 거라, 예외적인 케이스구요.
실무상으로는 임대인이 파산했을 때 파산관재인이 그 집을 팔고 매매대금 받은 걸로 임차인한테 보증금 돌려주거나, 건물이 이미 경매 진행되고 있으면 경매절차에서 임차인이 보증금 배당받고 마무리하는 경우가 더 많습니다.
대항력이랑 확정일자 있는 임차인은 임대인이 파산했더라도 경매에서 채권신고해서 보증금 돌려받을 수 있는데요.
소액임차인 최우선변제금에 해당하는 돈은 최우선으로 받고 그 외의 돈은 확정일자순으로 해서 배당받습니다.
만약에 집이 시세보다 싸게 낙찰되어 매각대금이 생각보다 많이 안 나오면 보증금을 전액 다 돌려받지는 못할 수도 있는데, 이렇게 못 받은 보증금은 채무자가 파산면책받게 되면 더 이상 달라고 할 수가 없습니다.
쉽게 말해서 낙찰금액이 낮아 보증금 전액을 다 돌려받지 못하더라도 임대인의 면책결정으로 나머지 보증금은 돌려받기 어려운 상황이 됩니다.
만약 받지 못한 보증금이 대출을 낀 보증금이라면 임차인도 막대한 채무가 생길텐데 임차인 입장에서는 이 대출금을 본인이 직접 다 갚아야 합니다.
이럴 경우 임차인은 본인이 갚아야 하는 금액을 조금이라도 줄이는 방법으로 개인회생 제도를 이용할 수 있습니다.
오늘 내용 간단히 정리하면
◆ 임대인이 파산을 해도 대항력 있는 임차인은 크게 달라지는 건 없다.
◆ 계속 거주하고 싶다면 보증금에서 월세 상계처리하면 되고, 그에 관하여 관재인은 나가라고 하지 못한다.
◆ 거주지에서 나가고 싶은 경우 관재인과 협의하면 된다.
◆ 경매로 집이 넘어가면 소액임차보증금과 확정일자순으로 배당받는다. 단, 이렇게 해도 못 받은 돈은 임대인의 파산면책으로 떼이게 된다.
◆ 대출을 낀 보증금일 경우 개인회생 제도를 이용한다.
임대인의 파산했을 때, 임차인의 보증금 반환 문제는 단순히 법적인 문제뿐만 아니라 임차인의 생활과도 밀접한 관계가 있기 때문에 전문가의 도움을 받아 신중한 대처를 할 필요가 있습니다.
추가로 궁금한 점 있으면 아래 링크나 법무법인 김앤파트너스로 연락 주시면 친절히 답변드리겠습니다.
다음에도 더 좋은 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
