집주인이 개인회생하겠다고 통보했다면?
전세보증금을 돌려받기 위한 방법은 없을까?
출처 : 기사회생tv요즘 언론 기사보면 전세 사기다, 역전세다 해서 빌라나 오피스텔 심지어 아파트까지 만기 때 보증금 못 돌려받는 경우가 많은데요. 집주인한테 전세기간 끝났으니 보증금 돌려 달라고 하면 집주인은 지금 당장 돈 없으니까 새로운 세입자 구해지면 주겠다고 하거나 집 팔리면 주겠다고 하는 분들이 제법 있습니다.
그래도 이렇게 집주인이 어떻게든 돈을 주겠다고 하면 그나마 다행인데 만약에 집주인이 아무런 말도 없이 개인회생을 해 버리면 내 보증금은 어떻게 받을 수 있을까요?
전입신고도 하고 확정일자도 받아 놨으니까 설사 집주인이 회생 들어가도 아무 문제 없는 걸까요?
집주인의 낌새가 이상하다면
오늘은 집주인이 개인회생 들어가면 임차인은 전세보증금을 어떻게 돌려받을 수 있는지 말씀드리려고 합니다. 혹시 집주인이 사정이 좋지 않아 회생을 하려는 낌새가 보이고 있다면 꼭 참고하시기 바랍니다.
보통은 전세보증금 못 받는다 그러면 보증금반환소송을 생각하게 되는데요. 실제로 집주인이 개인회생 신청을 하더라도 개시결정이 나오기 전까지는 보증금 돌려달라는 소송을 할 수가 있습니다.
이건 집주인이 금지명령이나 중지명령을 받았더라도 소송행위는 중지되거나 금지되는 게 아니어서 얼마든지 가능합니다.
그런데 이미 개인회생 개시결정까지 나왔다면 그때 이후부터는 보증금 달라는 소송을 새로 제기하지는 못합니다. 만약에 개시결정 이후에 법원에 소장을 넣으면 부적법하다고 각하판결이 나옵니다.
반면에 개시결정 전에 진행했던 보증금반환 소송은 개시결정 이후에는 개인회생채권조사확정의 소로 바뀌어서 계속 진행이 됩니다.
그래서 아직 집주인이 개인회생을 신청한 단계에 불과하고 실제로 집주인이 개인회생을 끝까지 통과시키려 하기 보다는 시간끌기용이나 압류 피하려고 방패막이용으로 신청한 거 같으면 집주인이 회생 들어갔더라도 개시결정 전이면 보증금반환소송을 진행하는 것도 하나의 방법입니다.
만약에 회생 들어갔다고 보증금소송 안 하고 있는데 집주인이 나중에 시간만 끌다가 채권자목록이 확정되기도 전에 회생이 기각돼 버리면 그때 가서 보증금소송을 부랴부랴 해야 하는 상황이 발생하기 때문입니다.
그런데 문제는 만약에 집주인이 개인회생을 신청해서 개시결정이랑 인가까지 받은 상황이라면 그때는 보증금 받는 게 간단치가 않습니다.
이 부분에 대해 좀 더 자세히 설명드리면요. 대항력과 확정일자 있는 임차인의 전세보증금 반환채권은 별제권에 준하는 채권이라고 부르는데요.
이게 뭐냐면 근저당권 같은 별제권은 아니지만 거기에 준해서 임차한 집에 대해서는 다른 일반채권자와는 별개로 임차권 순위에 따라 채권 확보를 할 수 있도록 해 주는 겁니다. 쉽게 말해서 근저당권 설정한 사람은 그 부동산에 대해서는 개인회생과 상관없이 경매를 통해서 자기 채권을 회수할 수 있는데 대항력과 확정일자 있는 임차인도 마찬가지로 해 준다는 거죠.
그런데 문제는 이게 또 완전 별제권과 똑같은 건 아니라는 겁니다. 근저당권 같은 별제권의 경우는 개인회생 인가되고 나면 바로 집행이 가능해서 경매를 통해서 돈을 받을 수가 있는데요.
출처 : 유튜브 기사회생 TV임차보증금반환채권의 경우는 설사 대항력과 확정일자를 갖추고 있더라도 인가 이후에 바로 경매를 넣을 수가 없습니다.
만약에 임차부동산에 다른 근저당권자가 있어서 근저당권자가 회생 인가 이후에 임의경매를 넣으면 그나마 그 절차에서 배당받고 나가면 다행인데, 그런 근저당권자도 없으면 인가 이후에 회생이 폐지되거나 아니면 최종 면책이 되고 나서야 강제경매를 할 수가 있습니다.
임차권자 입장에서는 엄청 불합리하게 느낄 수도 있는데 이 부분 관련해서는 대법원 판례가 있어서 현재로서는 실무가 이렇다고 알고 있을 수밖에 없습니다. 물론 집주인이랑 이야기가 잘 돼서 임차부동산을 중간에 팔고 돈 받고 나올 수도 있는데요.
하지만 이것도 집주인과 협의가 될 때의 이야기고, 또 집 시세가 전세보증금보다는 높을 때 가능한 이야기다 보니 만약에 협조가 안 되거나 집 시세가 보증금보다도 낮으면 임대인이 회생 인가까지 받은 경우 임차인은 보증금을 당장 돌려받기 어려울 수 있습니다.
여기에 더해서 나중에 임차부동산이 경매로 매각됐는데도 보증금 전액을 다 받지 못하는 경우는 사실상 나머지 돈은 못 받는다고 보시면 됩니다.
물론 처음 회생계획안을 짤 때 임차부동산 시세와 선순위권리자들 순위를 고려해서 부동산 매각을 하더라도 못 받는 돈은 미확정채권으로 변제계획안에 반영돼서 일부 변제를 받기도 합니다.
하지만 이 돈은 액수가 얼마 안 되는 경우가 대부분이고 설사 일부를 받더라도 그 외 나머지는 다 탕감되니 집주인이 개인회생 했을 때는 임차부동산 가치가 전세보증금보다 더 높지 않은 이상 손실은 불가피합니다.
다만 집주인이 회생 인가를 받았더라도 변제금을 다 못 내서 중간에 회생이 폐지되면 보증금은 탕감되지 않고 나중에라도 전부 다 집주인에게 청구할 수 있습니다.
오늘은 집주인이 개인회생하면 임대인은 보증금을 어떻게 돌려받는지 말씀드렸는데요. 집주인의 개인회생 절차가 실제로 어디까지 진행되었느냐에 따라 대응방식이 많이 달라지는 조금은 어려운 주제입니다. 하지만 오늘 말씀드린 부분이라도 알고 계신다면 집주인이 회생 들어갔을 때 속수무책으로 있지는 않을 수 있으니 이 내용 꼭 기억하시기 바랍니다.
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