경제상식 feat. 첫 번째

이번 학기에는 건축공학과에서 하는 부동산 투자 및 프로젝트 금융 수업을 듣게 되었다.

사실 첫 시간부터 매우 흥미로웠는데, 왜 경영, 경제 쪽 교육과정에는 부동산 과정이 모조리 빠져있는지 의문이다.

금융 시장과 관련된 교과목들이 많은데, 아무래도 취업을 의식하다 보니 그렇게 되었나 싶기도 하다.

금융시장은 은행, 보험, 증권과 더불어서 기업 재무까지 연결이 되지만

부동산 영역은 뭔가 개인의 자산 증식 수단이나 그들만의 리그인 것 같은 느낌도 든다.

하지만 우리나라 富의 상당 부분이 부동산으로 이뤄져 있는데... 대학에서 이런 걸 가르쳐 주질 않으니까

이상한 부동산을 사서 자산증식이 안 되는 것이 안타깝다.

일반 대학원생 학생들과 들었는데, 이 학생들이 어디 임장이나 한 번 다녀봤을까,

부동산 구매를 위해서 공인중개사를 방문해 봤을까가 의문이었다.

아마 방문을 했다면, 이 수업이 완전히 다르게 보일 텐데 말이다.

우선은 눈앞에 보이는 취업만 생각하면 사실 건축공학과 학생들에게 이 교과목은 그다지 영양가가 없을 수 있는 수업이다.

하지만... 내가 봤을 땐 너무 흥미로운 수업이다.

차분히 배운 걸 정리하면서 글을 적어보겠다.

1. 짧게 보는 문재인&윤석열 정부의 부동산 정책

아마 이 주제는 다음 주에 더 깊게 다룰 것 같은데, 우선은 짧게 정리하고 넘어갔다.

우리나라 무주택자 비율은 40% 선이라고 이야기하셨다.

기사를 찾아보니 정확히는 44%이다

https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0001963945?sid=101

공공임대는 10% 수준이라고 하셨다

하지만 밑에 기사에서는 6~7% 수준이라고 그랬으니, 통계에 따라서 이게 다른가 싶기도 하다

https://n.news.naver.com/mnews/article/079/0003738370?sid=102

무주택자가 40%, 그리고 임대주택 사는 사람이 10%

그러면 무주택자 중에서 임대주택을 사는 사람을 제외하면 30%가 남는다.

그렇다면 이를 누군가는 공급을 해야지 집에서 살 것 아닌가?

하지만 문재인 정부는 28번의 부동산 대책을 정신없이 내놓았고,

이는 수요 억제 정책에 해당한다.

1년에 서울에만 필요한 가구 수가 12만 가구

https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0002973055?sid=101

그중에서 실제 공급은 7만 가구이며, 그렇다면 5만 가구가 부족하다.

문재인 정부에서 집값을 잡겠다고 하면서 정책을 쏟아냈다가

마지막에 공급을 하겠다고 바뀌었다. 정부 주도하의 공급. 

LH 공사 쪽에서 행복주택을 짓기 시작한다. 청년 주택. 원룸이 60% 가 넘는다. 행복주택 공실률 20% 수준이다.

결국 사람들이 살고 싶은 민간주택은 없어서 못 들어가고, 행복주택은 빈집이 많은 기형적인 현상이 벌어진다.

윤석열 정부는 22년 8월에 향후 5년간 270만 호를 짓겠다.라고 했다. 연간 50만 호 이상 짓는다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0004783364?sid=101

전체적으로 수요 억제에서 공급 확대 전환하고 있는 것이다.

2. 한국의 자영업 비율과 우리나라 부채 상황

2020년 이후 생긴 3D

디커플링 Decoupling  : 자산 가격은 잔뜩 오르고 현실 경제에 돈이 돌지 않는 현상

탈세계화 Deglobalization : 지금 미국은 보안을 핑계로 중국과 대치 중이고, 이제 세계화라는 말은 잘 어울리지 않는다.

디지털화 Digitalization : DX , DT 등의 여러 가지 의미로 사용되고 있는 말이다.

맞는 말이다. 공부를 정말 많이 해서 이런 이정표를 세워서 말하는 것도 중요하다

https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=2779

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0011667341?sid=101

자영업 하는 사람이 몇 % 가 될까? 경제활동 인구 중에? 2020년 전염병 이전에는 25%였다. 4명 중에 1명. 

최근에는 20%대로 줄었다. 그래도 높은 편이다. 5명 중에 1명. (자영업자 비율 계산 = 자영업자 / 전체 취업자 수)

G7는 자영업자가 몇 %일까? 12% 수준이다. 

미국은? 자영업 비중에 6%이다. 

그러면 2020년 전염병이 오면 자영업이 망한다. 기본재난금 등을 줄 곳이 많아진다.. 

즉, OECD 가입국 중에서 GDP 규모? 1/3수준 돈 버는 수준에 불과한데 돈을 줘야 할 곳은 2 배이다

자영업자 비중이 높기 때문이다.

이게 왜 좋지 않은가? 우리나라는 부자 나라 아닌가?

정부에서 돈을 주려면 세금이 주 수입원인 재정지출을 해야 한다.

이것이 안된다면, 정부가 채권을 발행해야 한다. 돈을 국민 또는 외국에게 빌려야 한다.

우리나라 정부 부채가 2020년 전염병 이후에 정부 부채가 증가했다. 

우리나라 GDP가 전세계 13위.  

하지만 돈이 없으니까 채권 발행을 했고, 그 돈으로 자영업자들을 살려준다.

돈이 이게 뭐냐면 국가 부채가 우리나라 GDP 대비로 50%이다.

https://www.index.go.kr/unity/potal/indicator/IndexInfo.do?clasCd=2&idxCd=4209

미국은? 정부 부채? GDP 대비 128%이다. 코로나 이전 23조 달러. 지금은? 31조 4천억 달러

달러로 갚아야 할 부채? 80%. 

https://n.news.naver.com/mnews/article/021/0002552899?sid=101

일본은? 아베노믹스. GDP 대비 266%가 된다.

EU도 GDP 대비 110% 내외.

우리나라는? 달러로 채권을 찍어야 한다.

달러 채권으로 찍으려면? 내가 투자한 돈을 받으려고 할 때 투자한다. 달러는 수출로 벌어들인다

따라서 우리나라는 절약을 해야 한다

IMF 시절에 GDP 12% 밖에 안됐다. 지금은 50%이다

우리나라는 부채를 감축해야 한다.

이게 맞는 말이다.

그냥 다 떠나서 나라에 빚이 많아지면 우리나라 인프라가 팔린다.

왜? 우리나라에 주워 먹을 게 없기 때문이다. 

천연자원도 없고... 금도 금 모으기 운동 이후에 금이 얼마나 우리나라에 있는지도 모르겠다.

남은 건 인간과 땅 그리고 기술. 외국인이 대한민국을 어떤 눈으로 볼지 생각을 좀 해봐야 한다.

혹시라도 누군가 미국, 일본, 유럽과 같은 기축통화 국가를 들먹이면서

우리나라 부채가 낮다는 헛소리를 하면 멀리하는 곳이 좋다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003508523?sid=004

3. 일본의 상황

일본이 80년대 말에 일본이 부동산 위기가 왔다. 

화폐 가치 하락. 자동차 수출이 전체 20% 도요타 자동차이다.

우리나라는 20%가 반도체이다.

그때 위기를 극복하고자 돈을 풀었다. 

일본의 가격 자체가 싸다 도요타가 싸다. 그러니 수출이 잘 된다. 일본이 돈을 벌었다. 

하지만 나이 든 사람들은 앞으로 경기가 좋아지지 않을 것 같다. 

그래서 돈을 쓰지 않는다. 젊은 사람들은 돈이 없다.

돈을 벌었다. 해외로 간다. 차관을 해준다. 인도, 인도네시아 등의 국가에.

최근에 일본이 물가가 올라간 것은? 원유를 수입하다 보니까 후쿠시마 2011년 그 기점으로 보면 된다.

원자력이 약해지면서 원유 수입이 많아지면서 물가가 올라갔다. 

하지만 돈이 일본 내에서 쓰지 않고 해외로 간다. 일본은 해외 PF에서 1,2,3등을 한다

2020년 전염 상황이 오면서, 실물경기가 망하면 은행이 망한다. 실물경기를 살리는 것이 목표였다.

실질적으로 가게는 70원 빌려서 운영을 한다. 

자영업 비중에 높아서 돈을 지원할 곳은 많은데 버는 건 G7 대비 1/3밖에 안되니 부채 문제가 부각된다.

그리고 정부는 상환을 계속 유예해 주고 있다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013464487?sid=101

4. 우리나라 행복과 돈

부탄 이야기. 지금은 1등이 아닐 것이다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/020/0003063692?sid=104

암튼 이 말은 왜 부탄이 1등했는가를 두고 하는 말이다.

우리나라의 돈의 가치기준은? 부탄. 행복 지수가 가장 높다. 불교국가. 환생을 전제로 한다

우리나라 1인당 GDP는 우리나라 3만 2천 불. 

부탄 같은 경우에는 자국에서 히말라야가 보인다. 부탄 하지만 도로를 깔지 않는다. 왜??

그냥 그렇다.

우리나라 설문조사

10억을 줄 테니까 교도소 1년 간다. 47%가 간다고 했다. 2명 중에 1명은 1년 교도소 간다 고등학생 조사

https://www.joongang.co.kr/article/24112259#home

미국 일본은 가치의 1위가 가족.

우리나라는 1위 돈. 5위가 가족이다.

http://daehannews.kr/mobile/article.html?no=472078

최순실 사건 전. 대한민국 국민이 자랑스럽다? 질문. 73% 위의 기사보다 약간 낮은데 그래도 높은 편이다.

세대별로 살펴보면, 

10~20대. 생각보다 높게 나왔다.

30~40대. 유치원 가방? 빈폴이 20만 원대. 뚜껑 있는 것이 70만 원선. 그래서 만족률이 확 떨어진다

50대~  옛날보다 좋아졌다고 느낀다.

60세 이상. 인구구조. 18% 밖에 안된다

1인 가구 40%이다. (아래 기사에는 34% 되어 있긴 하다.)

https://n.news.naver.com/mnews/article/088/0000834460?sid=100

5. 해외자본과 국내 자금, 그 속성

돈에 대한 가치를 어디에 놓고 사느냐?

여기에서 해외자본의 속성에 대해서 알아야 한다.

해외자본. 돈 벌려고 한다. 돈을 벌어서 환전해서 빠져나간다.

외국 사람 입장에서 대한민국에 투자는? 돈을 가져간다가 전재가 된다.

Global standard에 맞춰서 해달라라고 요구를 하는 것이다.

문제는… 규제를 풀어달라 이게 가장 큰 이슈다. 이게 해외 자금의 큰 틀이다.

론스타. 4조 5천억. 우리나라에서 먹튀로 많이 언급되는 외환은행 매각 사건

https://n.news.naver.com/mnews/article/008/0002433764?sid=101

국내 자금의 큰 틀은 무엇인가?

정책이 어떻게 바뀌느냐에 따라서 돈의 흐름이 달라진다.

작년 증권협 협회 65% 부동산. 35%가 금융자산 

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013396899?sid=101

60세 이상 80% 이상이 부동산

국토교통부에서 정책이 나온다. LTV DTI 

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004865915?sid=101

즉, 부동산 이야기는 우리나라 국민 자산의 65% 재산 관련된 이야기이다.

정책이 어떻게 바뀌는가에 따라서 돈의 흐름이 달라진다

따라서 국토교통부 정책이 엄청 중요한 나라이다.

미국은? 부동산 비중이 30% 수준이다. 70%가 금융자산.

돈거래할 때 가장 밑바닥에 있는 것? 법이다.

금융산업? Risk를 사고파는 업종. 분쟁이 깔려있다. 

법에 의해서 만들어지고 통용되는 것. 

서류 밑에 사인하라고 하는 건 문제가 생기면 네 책임이라고 말하라는 의미와 동일하다.

해외 PF에서 보면, loan agreement 준거법. 

만회 하나 어느 나라 법을 따르느냐에 따라서 판단이 달라진다. 

이건 국내 일반 계약서에서도 분쟁이 일어났을 때, 어떤 지역의 법원의 판결을 따르는지 적는다.

미국법을 따르느냐 한국법을 따르느냐에 따라서 다르다

금융이라고 하는 것은 법이라는 이슈가 굉장히 중요하다.

다시 론스타 이야기.

론스타가 우리나라 외환은행을 인수해서 4조 5천억의 차익을 거둔 것이 핵심이다. 

과거 IMF가 터지니까 외환은행의 가치가 60%로 떨어졌다. 

외국기업이 손을 들었다. 론스타가 구매. 51% 지분을 샀다. 나머지 49%는 누가 갖고 있는가?  일반 시민이었다. 

삼성전자 외국인 지분이 53% 높다. 이게 무슨 이야기인가? 

제조업에서 아무리 열심히 해도 실질적으로 주주가 외국인이면, 외국인이 가져간다.

열심히 일하면, 돈을 많이 버는가? 일하는 것 대비 돈을 못 번다. 세계는 빛의 속도로 변한다

변화의 속도를 따라가는 사람은 승자가 된다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/586/0000058098?sid=101

외환은행은 당시에 49%는 개인들이 쪼개서 갖고 있다. 

51% 들고 있는 론스타가 외환은행 가치가 기존 가치 대비 85%가 된 것이다. 

그러면 먹고 튀려고 한다. 먹고 튀었다. 그래서 4조 5천억 원을 먹었다. 나머지 49%도 비슷하게 먹었다.

결과적으로 국내에 자금이 없기 때문에 들어왔다. 살렸다. 

외환은행 망가지지 않고, 종업원들 1.5만 명 살았다.

결론은? 론스타가 기존 가치의 85%까지 살려냈다. 하나은행이 이걸 샀다. 

우리나라가 외자 유치를 한다? 최근에? 없다. 

예전에는 우리나라 금리가 높았다. 

https://n.news.naver.com/mnews/article/020/0003027518?sid=101

금은? 금리가 다 낮다. 지금은 미국이 금리가 높다. 

미국은 5.25~5.5% 금리에서 먹을 수 없다 보니까 사람들이 들어오지 않는다

최근에는 외자유치 이슈가 거의 없다

달러 벌어들이는 구조. 수출? 외국자본이 들어온다. 

쉽게 생각하면, 환율 이야기가 나온다. 

우리나라 환율은 달러 대비 원화가 얼마인가? 그러면 달러 대비 원화라고 봤을 때, 환율에 미치는 영향이 무엇일까? 

외국자본 흐름에 의해서 보따리 작업. 조지 소로스 같은 금융가 사람들을 말하는 것이다. 

우리나라 환율에 수출입 or 외국자본의 유출입 뭐가 더 영향을 많이 미칠까?

환율에 미치는 영향. 외국자본의 유출입이 더 크다. 단기적으로 외국자금의 흐름이 중요하다

https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003220539?sid=101

돈이 있다. 예금 부동산 증권 등  대체자산

예금 넣는 건 하는 것이 아니다. 3% 현재 이자. 3.4% 물가. 이자 15.4%

은행이 길거리에? 거의 없어졌다. 

1등 카페 2등 미용실 4등이 편의점?

은행이 없어지는 시절. 은행이 통폐합이 이뤄진다. 

인터넷 2000년. 스마트폰 2010년? 20년 사이에 천지개벽이 됐다.

메타버스 우주

http://www.josetongsin.com/news/view.html?section=136&category=137&no=29756

부동산 디커플링 시대가 왔다. 실물경기로 와야 하는데 그게 아니다. 

그러다 보니까 현실적으로 금융시장과 실물 시장이 반대로 가는 현상이 일어났다.

6. 마지막

금융기관

은행 증권 보험

은행 이외에는 모두 2금융권. 

3개 모두 할 수 있는 걸 금융 투자회사

증권 업무는? 크게 3가지. 

1. 중개업. 주식 사고팔 때

2. Underwriting 인수업무

A. 현대건설 1천 주. 유상증자를 할 때 500주 한다. 

B. 만약 500주 중에서 200주를 못 팔면 증권회사가 떠안아주겠다. 인수한다.

3. Dealing 매매

삼성증권

하나와 신한금융투자 가 이름이 바뀌었다.