부동산 시세조작, 징역 3년받을 수 있습니다.
언제나 의뢰인과 함께하는 안영진 변호사입니다. 높은 가격에 실거래 신고를 올렸다가, 슬쩍 계약을 해제합니다. 덕분에 아파트 시세는 올랐고, 얼마 뒤 더 비싼 값에 진짜 거래를 성사시켰습니다.
예전에는 ‘똑똑한 재테크’나 ‘거래 관행’으로 여겨졌을지 모릅니다. 하지만 이제 당신의 집 현관문을 두드리는 것은 다음 매수자가 아니라 경찰일 수 있습니다.
1. 부동산 거래신고 위반, 더는 과태료로 끝나지 않습니다.
개정된 법률에 따라 ‘집값 띄우기’는 이제 최대 3년 징역형이 선고될 수 있는 중범죄가 되었습니다. ‘설마 내가 처벌받겠어?’라는 안일한 생각은 매우 위험합니다.
‘관행’이라 불리던 일들, 이제는 ‘중대 범죄’입니다
최근 국토교통부가 적발해 경찰에 수사를 의뢰한 사례들을 보면 법의 잣대가 얼마나 엄격해졌는지 알 수 있습니다.
22억 원에 신고 후 계약 해제, 직후 제3자에게 22억 7천만 원에 판매
친족 간의 거래로 시세를 비정상적으로 높인 뒤, 제3자에게 매도
이런 행위들이 바로 형사처벌 대상이 된 대표적인 시세 조작 유형입니다. 중요한 점은, 공인중개사뿐만 아니라 거래 당사자인 일반인까지 직접 수사 대상이 되었다는 사실입니다.
개정된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 부당하게 재산상 이익을 취할 목적으로 허위 계약·해제 신고를 한 자를 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 명확히 규정하고 있습니다. 이는 시장 질서를 교란하는 행위를 우리 사회경제를 위협하는 심각한 범죄로 다루겠다는 국가의 강력한 의지입니다.
하나의 거짓말이 불러오는 ‘법적 책임’
시세 조작 혐의는 단순히 하나의 법률 위반으로 끝나지 않습니다. 형사처벌을 시작으로 거액의 민사 소송까지, 감당하기 힘든 법적 문제들이 연쇄적으로 발생할 수 있습니다.
우선 부당한 이득을 목적으로 허위 계약을 신고하는 행위 자체만으로도 「부동산거래신고법」에 따라 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금이라는 무거운 형사처벌을 받게 됩니다.
여기에 그치지 않습니다. 만약 조작된 시세를 믿은 제3자가 비싼 값에 부동산을 매수했다면, 이는 형법상 사기죄(최대 10년 징역)에 해당할 수 있습니다. 또한 허위 매물을 부동산 플랫폼에 올려 정상적인 중개 업무를 방해했다면 업무방해죄(최대 5년 징역) 혐의까지 추가될 수 있습니다.
형사처벌이 끝이 아닙니다. 이 모든 형사 책임과는 별개로, 시세 조작으로 인해 경제적 손해를 입은 매수자는 당신을 상대로 민법상 불법행위에 기한 손해배상 청구 소송을 제기할 것입니다. 결국 하나의 행위가 꼬리에 꼬리를 무는 형사 재판과 거액의 민사 소송을 불러오는 ‘법적 책임의 도미노’를 일으키는 셈입니다.
당신의 한마디가 ‘범죄자’의 낙인이 되는 곳, 경찰 조사실
사건의 향방을 결정짓는 가장 중요한 순간은 바로 ‘경찰의 첫 조사’입니다.
경찰 조사실은 억울함을 호소하는 공간이 아닙니다. 그곳은 수사관이 이미 구성한 혐의의 퍼즐에 당신의 진술이라는 마지막 조각을 끼워 맞추는 공간입니다.
수사관은 심문 전문가입니다. 법률적으로 무방비한 일반인은 불균형한 구조 속에서 심리적 압박을 받기 쉽습니다. 이 상황에서 하는 모든 발언은 ‘피의자신문조서’에 기록되며, 한번 서명하고 나면 재판에서도 뒤집기 어려운 결정적 증거가 됩니다.
“기억이 잘 나지 않습니다.” “그런 의도는 아니었습니다.”
이런 모호한 진술은 수사관에게 혐의를 사실상 인정하는 것으로 해석될 수 있습니다. 반복되는 질문과 압박 속에서 자신도 모르게 불리한 진술을 하는 경우는 너무나 흔합니다. 첫 조사에서의 한 문장이, 당신을 단순 피의자에서 ‘범죄자’로 낙인찍는 전환점이 될 수 있음을 반드시 기억해야 합니다.
골든타임을 지키는 변호사의 체계적 조력
그렇다면 어떻게 대응해야 할까요? 변호사의 역할은 수사 전 과정에서 의뢰인의 권익을 보호하고, 사건의 방향을 유리하게 이끌어 최선의 결과를 만드는 체계적인 전략을 실행하는 것입니다.
1. 수사 전 : 방어의 설계도를 그리는 시간 먼저 정보공개청구로 고소장 등 수사 자료를 확보해, 수사기관이 무엇을 문제 삼고 있는지 정확히 파악해야 합니다. 이후 계약서, 금융 거래 내역, 문자 메시지 등 모든 객관적 자료를 재구성해 ‘부당이득의 목적’이 없었음을 입증할 치밀한 법리를 구축합니다. 실제 조사처럼 시뮬레이션을 진행하며 예상 질문에 간결하고 일관되게 답변하는 훈련은 필수입니다.
2. 수사 중 : 당신을 지키는 가장 날카로운 방패 변호사는 조사에 함께 출석하여 수사관의 유도 신문이나 부적절한 질문에 즉시 이의를 제기합니다. 당신의 진술이 법적으로 불리하게 해석되지 않도록 조율하고, 조서에 진술 취지가 왜곡되어 기재되지 않도록 마지막까지 꼼꼼히 확인하고 수정을 요구합니다.
3. 수사 후 : 결과를 바꾸는 결정적 한 수 조사가 끝난 뒤에는 수집된 증거와 법리, 관련 판례를 총망라한 상세한 ‘변호인 의견서’를 수사기관에 제출합니다. 이는 수사관과 검사를 법리적으로 설득해 '불송치(무혐의)'나 '기소유예'와 같은 최선의 처분을 끌어내는 가장 적극적이고 전략적인 방어 활동입니다.
결국, 첫 단추가 모든 것을 결정합니다
수사 초기, 어떤 전문가와 함께하느냐가 인생의 방향을 결정할 수 있습니다. 망설일 시간이 없습니다.
부동산 시장의 구조와 거래 관행에 대한 깊은 이해는 ‘부당이득 목적이 없었다’는 논리를 가장 설득력 있게 만드는 핵심입니다. 저는 자양동 모아타운 등 주요 부동산 개발 프로젝트의 자문 변호사로 활동하며 쌓아온 풍부한 실무 경험을 통해, 서류상의 법리 싸움을 넘어 가장 현실적인 해결책을 제시합니다.
한순간의 판단이 평온했던 일상과 소중한 재산을 뒤흔들지 않도록, 부동산 시세조작 혐의로 경찰 조사를 앞두고 있다면 반드시 전문가와의 상담을 통해 상황을 정확히 진단하고, 자신을 지킬 최선의 대응 전략을 마련하시기 바랍니다.
[ 법무법인 정윤 ] 안영진 변호사 010-2271-5853
