식당 권리금, 회수 막히면 반드시 소송해야 하는 이유
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Apr 14. 2025
물려받은 것도, 거저 생긴 것도 아니었습니다.
오로지 본인의 손으로 개척한 상권이었고, 어느 날은 새벽 4시에 가게 문을 닫을 정도로 바쁜 날들도 많았습니다. 그렇게 피땀 흘려 일군 식당을 떠나며 최소한의 권리금이라도 회수하고자 했지만, 돌아온 건 “계약 못하겠습니다”라는 임대인의 말뿐이었습니다.
1. 피땀으로 일군 상권, 권리금은 ‘당연히’ 받아야 하는 권리입니다
제가 직접 수행했던 A씨 사건은 아주 전형적인 권리금 회수 방해 유형입니다.
A씨는 수도권 외곽의 한 상가에서 작은 한식당을 운영했습니다. 처음 상가에 입점할 땐 주변이 썰렁했습니다. 유동인구도 거의 없었고, 인근 건물들은 대부분 비어 있었습니다. 하지만 그는 하루 14시간씩 몸으로 부딪히며 가게를 키워갔습니다.
SNS에 직접 글을 올리고, 단골 고객들에게 후기 부탁도 하고, 동네 맘카페에 쿠폰을 뿌리는 등 온갖 노력을 쏟은 끝에, 그 지역에선 ‘줄 서는 식당’이 되었습니다. 이 모든 것이 만들어낸 것이 바로 그 상권의 ‘권리금’입니다.
그가 가게를 넘기려 할 때, 자연스럽게 일정 금액의 권리금이 책정됐고, 이를 지급하겠다는 신규 임차인도 확보되었습니다.
하지만 문제는, 임대인이 이를 가로막으면서 벌어졌습니다.
2. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 ‘보호’합니다
임차인이 수년간 영업해 만든 상권은 단순한 ‘가게 자리’ 그 이상입니다.
시설비, 집기, 주방기계 등 유형 자산은 물론이고,
단골 고객
입지 기반 영업 이점
영업 노하우
입소문
온라인 평점과 브랜드
이런 무형 자산이 합쳐져 권리금이라는 형태로 금전화됩니다.
그리고 이는 단순한 기대이익이 아니라, 법적으로 보호되는 ‘재산’입니다.
실제로 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 다음과 같이 규정합니다.
“임대인은 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”
즉, 신규 임차인을 소개했을 때, 임대인이 특별한 사정 없이 계약을 거부하면 그 자체로 위법 행위가 되고, 임차인은 손해배상청구 소송을 통해 권리금을 회수할 수 있습니다.
3. 임대인의 거절, 정당한 사유 없이 이루어졌다면 ‘불법’입니다
A씨는 신규 임차인을 물색하여 임대인에게 소개했습니다.
그 임차인은 기존 임대조건을 그대로 수용하겠다고 밝혔고, 권리금도 A씨에게 지급하기로 합의되었습니다.
하지만 임대인은 “영업 경험이 없는 것 같다”, “인상이 별로다”라는 등 막연한 이유로 계약 체결을 거부했습니다. 며칠 후, 임대인은 제3의 인물과 새로운 임대차 계약을 체결했으며, 해당 인물에게 직접 권리금을 받은 것으로 확인됐습니다.
임대인의 주장은 이랬습니다.
“내가 직접 가게를 운영하려고 했는데, 건강 문제로 못 하게 되었다.”
하지만 이는 소송 과정에서 사실이 아님이 드러났습니다. 준비된 장비나 메뉴 개발 흔적, 운영계획서 등 아무것도 없었고, 오히려 몇 주 사이 임대인은 직접 다른 임차인을 찾아 계약한 사실이 확인되었습니다.
4. 이처럼, ‘직영 계획’이 명확하지 않고, 실제론 타인과 계약했다면
이는 정당한 계약 거절 사유로 인정되지 않으며, 법적으로는 권리금 회수 방해행위가 됩니다.
내용증명, 감정평가, 그리고 소송 — 회수 전략은 단계별로 치밀하게 이 사건을 맡은 저는 가장 먼저 내용증명을 보냈습니다.
내용증명에는 다음과 같은 내용을 담았습니다.
신규 임차인과 계약을 거부하는 사유를 명확히 밝혀 달라
일정 시일까지 회신이 없을 경우, 임차인은 신규 임차인을 주선할 계획이며
이 과정에서 방해가 발생할 경우 법적 조치에 착수하겠다는 내용
임대인은 답변하지 않았고, 이후 A씨를 상대로 ‘명도소송’을 제기했습니다.
저는 그에 맞서 바로 권리금 회수 방해에 대한 손해배상청구 소송을 제기했습니다.
소송의 핵심은 다음 세 가지였습니다.
임대인의 거절 사유가 ‘정당하지 않다’는 점
신규 임차인에 대한 불합리한 차별과 권리금 회수 방해가 있었던 점
감정평가를 통해 객관적인 손해금액을 산정한 점
저는 법원에 권리금 시세에 대한 감정 신청을 했고, 그 결과 권리금 시세는 4,800만 원으로 산정되었습니다.
A씨가 실제로 신규 임차인으로부터 받기로 한 권리금도 동일했기에, 저는 이 금액 전액을 손해로 청구했습니다.
법원은 임대인의 위법행위를 인정했고, 전액 배상 판결이 내려졌습니다.
A씨는 권리금 전부를 회수하는 데 성공했습니다.
