다운계약 특약 무효 주장 성공 - 부동산 분쟁 승소사례
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Apr 29. 2025
언제나 의뢰인과 함께하는 안영진 변호사입니다.
부동산 매매계약에서 ‘다운계약서 특약’은 단순한 세무상 편의일까요, 아니면 계약을 무효로 돌릴 수 있는 핵심 조항일까요?
이번 사건은 그러한 질문에 대한 해답을 찾는 과정이었습니다.
안영진 변호사가 의뢰인을 대리하여 민사소송에서 승소를 이끌어낸 이 사례는, 계약서 문구 하나가 얼마나 큰 분쟁으로 이어질 수 있는지를 명확히 보여줍니다.
1. 계약 체결에서 갈등 발생까지 – 부수 조항이 가져온 충돌
2022년, 의뢰인 A씨는 소유하고 있던 중소형 아파트를 B씨에게 매도하는 계약을 체결했습니다. 당초 확정된 매매대금은 3억 5천만 원이었으나, 거래 과정에서 매수인의 요청에 따라 실지 지급 금액은 2억 5천만 원으로 조정되었습니다. 이와 함께 ‘잔금 지급 시 1억 원 공제’ 등의 조건이 계약서에 명시되었고, 추가로 양도소득세 절감을 위해 ‘다운계약서’를 작성하자는 특약이 협의되었습니다.
이 특약은 법적으로 문제의 소지가 있음에도 불구하고, 당시 양 당사자는 단지 세무상 편의와 절세효과를 기대한 부수적 합의로 인식했습니다. 문제는 잔금 지급일이 가까워졌을 때 발생했습니다. 매수인은 “다운계약서 작성이 선행되지 않으면 잔금도 지급할 수 없다”고 주장하며, 등기이전 및 잔금 지급을 거절하였고, 결국 거래를 일방적으로 해제하겠다는 입장을 통보하였습니다.
의뢰인은 당황했습니다. 계약 체결 시 작성된 계약서와 문서상의 합의는 모두 정상적으로 진행되었으며, 매수인의 주장은 과도하다는 판단이었습니다. 이에 따라 의뢰인은 본 사건을 법적으로 다투기로 결심하고, 안영진 변호사의 조력을 통해 민사소송을 제기하게 됩니다.
2. 사건의 본질 – 다운계약 특약의 법적 지위는 어디까지인가
이 사건의 가장 중요한 쟁점은 바로 ‘다운계약 특약’이 매매계약의 본질적 내용인지, 아니면 단순히 부수적·부가적 조항인지에 대한 법적 판단이었습니다. 매매계약의 본질은 일반적으로 소유권 이전과 대금 지급입니다.
여기에 부가적으로 세무상 절세를 위한 조치가 포함되더라도, 그 자체가 계약 해제의 요건이 되는지는 전혀 다른 문제입니다.
매수인 측은 ‘다운계약서 작성’을 계약의 핵심 이행 조건으로 삼아 이를 근거로 계약을 해제하려 했습니다. 하지만 당사자 간 협의 과정과 계약 문서에 나타난 표현, 그리고 전체 계약 구조를 종합적으로 분석한 결과, 해당 특약은 세무적 편의를 위한 부차적 합의로 보기에 충분했습니다.
판례와 법리는 계약의 ‘주된 목적’과 ‘부수적 합의’를 구분하고 있으며, 특히 부동산 매매에서는 실질적 거래 목적이 명확할수록 부차적 요소의 미이행이 계약 전체의 해제 사유가 될 수 없다는 방향으로 해석됩니다. 이 점은 본 사건에서도 핵심 논거로 작용했습니다.
3. 재판부의 판단 – 계약의 본질은 무너뜨릴 수 없다
재판부는 “부동산 매매계약에서 가장 핵심적인 사항은 소유권의 이전과 대금의 지급이며, 세무상 절세를 위한 별도 특약은 그 본질적 요소가 될 수 없다”고 명확히 설시했습니다.
구체적으로,
다운계약 특약은 실질적인 거래 목적과는 별개로 체결된 세무상 편의 조항일 뿐이며,
해당 특약의 불이행을 이유로 전체 계약을 해제하는 것은 법리상 정당화될 수 없다는 입장을 밝혔습니다.
또한, 재판부는 “매수인이 잔금을 지급하지 않음으로써 계약의 이행을 지연시킨 점”을 중시하였고, 매도인의 계약이행의사가 확고했던 점, 계약체결 당시의 문서 구성과 협의 내용 등을 근거로, 매도인에게 계약 해제 사유가 없음을 인정했습니다.
이에 따라 매도인의 청구가 인용되고, 매수인의 일방적인 계약 해제는 무효로 판단되었습니다. 이 판결은 부동산 거래에서 조심스러운 합의 사항이 계약 전체를 뒤흔들 수 없다는 점을 분명히 해주는 중요한 판시로 평가됩니다.
4. 승소를 만든 전략 – 계약의 핵심과 부차적 요소의 명확한 구분
안영진 변호사는 다음과 같은 세밀한 전략으로 사건을 풀어나갔습니다.
① 계약 체결 당시 주된 합의 사항과 다운계약 특약을 구분하고, ‘주된 이행 내용’이 어디에 있는지를 법적으로 정리했습니다.
② 계약서 상 문구뿐만 아니라, 협의 당시 이메일, 문자, 메모 등을 통해 당시 협상 구조와 의도를 재판부에 설득력 있게 제시하였습니다.
③ 다운계약 특약이 양도소득세 절세라는 세무상의 편의에서 비롯되었으며, 이는 계약의 근간을 형성하지 않았다는 점을 반복적으로 강조했습니다.
④ 매수인의 해제 주장이 법적으로 무효라는 점을 강조하면서, 관련 학설과 판례를 통해 법리적 정당성을 강화했습니다.
결과적으로 이 전략은 ‘다운계약 특약이 주된 계약의 실현 여부와 무관하다’는 판단을 재판부로부터 이끌어내는 데 성공했습니다. 이는 단순히 계약 해석을 넘어서 사실관계 재구성과 입증의 기술, 그리고 법리의 전략적 구성이 만들어낸 결정적 승리였습니다.
5. 부동산 계약, 변호사 조력이 절실한 이유
대다수의 부동산 매매계약은 그 규모와 절차의 복잡성으로 인해 쉽게 분쟁의 위험에 노출됩니다. 특히 ‘다운계약서’처럼 세무상 절세를 이유로 추가되는 조항들은 법적으로 민감한 영역입니다.
의도는 단순할지라도, 실제 거래에서는 계약 해제 사유나 손해배상 청구로까지 이어질 수 있습니다.
이런 상황에서 변호사의 조력 없이 거래를 진행하거나, 표준계약서에만 의존하는 것은 매우 위험한 접근입니다. 이
번 사건처럼, 단 한 줄의 특약조항이 계약의 운명을 가를 수 있기 때문입니다.
안영진 변호사는 다수의 부동산 매매 분쟁을 해결하며,
계약 전 위험 요소 사전 점검,
계약서 문구의 법적 정리,
분쟁 발생 시 체계적인 증거 수집,
