대장동 개발의혹 팩트체크
이재명 팩트체크 (5)
오늘 오전을 기점으로 국힘당, 언론, 포탈이 패키지로 들고 나온 대장동 개발 특혜 의혹에 대해서 팩트체크를 해 본다. 국힘당은 대장동 건을 표적으로 삼아 이재명을 저격하는 동시에 1일 1망언을 쏟아내며 고발사주 의혹 등 굵직한 악재가 산재한 윤석열과 국힘당 자신을 보호하려는 의도로 보인다. 국힘당은 오늘만 국정조사, 특검을 외치고 TF팀을 구성해 현장을 방문하는 등 적극적이고 발빠른 행보를 하고 있다.
국힘당이 이 건에 대해 주장하는 바는 다음과 같다.
http://www.kukinews.com/newsView/kuk202109160061
김 원내대표는 “이 지사가 성남시장 시절 추진했던 대장동 개발 사업의 시행사인 성남의뜰 전체 지분의 50%를 보유한 성남도시개발공사는 최근 3년 동안 1830억을 배당받았다고 한다. 그런데 그에 비해 훨씬 적은 지분인 1%밖에 보유하지 않은 화천대유는 같은 기간 557억원을 배당받았다”며 “이를 어느 국민이 납득할 수 있겠나. 이것이 공정인가”라고 따져 물었다.
대장동 개발 사업은 92만 481㎡(약 27만 8000평)에 1조 1500억원을 들여 5903가구를 개발하는 초대형 공영개발 사업이다. 지난 2014년 이 지사가 성남시장 재선에 성공하면서 추진했다.
당시 사업 시행사는 신생업체인 ‘성남의뜰’에 출자금 5000만원으로 설립된 화전대유자산관리(화전대유)가 주주로 참여해 최근 3년간 577억원의 고액배당을 받아 특혜 논란이 일었다. 화전대유 설립자인 언론인 출신 인사가 이 지사와 특수 관계에 있다는 의혹이 제기됐다.
김 원내대표는 “이 사업은 시작만 하면 100% 성공할 수밖에 없는 리스크가 적은 사업”이라며 “성남도시개발공사가 50% 플러스 1주를 갖고 있는 과반 주주로 참여해 어떠한 경우에도 반드시 인허가가 나고 성공할 수밖에 없다”고 지적했다.
이어 “지분 구조를 보면 화천대유 소유주가 모든 것을 좌지우지하는 구조로 단순하다”며 “대장동 사업계획서가 접수될 때부터 선정업체 발표가 속전속결로 이뤄지고 사업계획서 접수 하루만에 심사해 결정됐다는 보도가 사실이라면 짜고 치는 고스톱이라고 볼 수밖에 없다”고 꼬집었다.
사실 이런 부동산개발 사업은 전형적인 사업구조를 가지는데, 바로 시행사-자산관리사 구조이다. 이걸 특수목적법인(SPC)와 자산관리회사(AMC)라고도 하는데, 특정 사업 하나를 위해 회사를 세우고 그 회사의 자산을 관리하는 회사를 별도로 두어 운영하는 것이다. 자산관리사는 부동산개발회사나 부동산을 많이 갖고 있는 회사들이 자산유동화나 부채정리를 목적으로 많이 활용한다.
따라서 이런 부동산개발사업을 좀 아는 사람에게는 이 사건이 그리 크게 와닿지 않을 것이다. 왜냐하면 자기 돈을 내서 시행사를 세워 자금을 끌어모아 부동산 개발을 한다는 것이 쉽지 않은 일이고, 부동산 개발에는 많은 시간과 돈이 들기 때문에 중간에 망하는 회사도 많기 때문이다. 시행사가 일을 추진하지만 시공은 시공사가 하기 때문에 시공사가 제때 돈을 못받으면 시공을 중단하고 소송을 하는 일도 빈번하다. 이렇게 리스크도 크기 때문에 자금조달 실패로 시공이 멈추거나 하면 자산관리사가 남은 자산들을 현금화해 부채를 정리하고 끝내기도 한다. 물론 성공하면 큰 돈을 버는데, 대장동 건은 후자에 속한다. 그러나 그런걸 잘 모르는 사람들은 자본금도 얼마 안되는 페이퍼컴퍼니가 막대한 수익을 올렸다는 것만 들어도 거품을 물게 된다. 국힘당이 노리는 것에는 이런 것도 포함된다고 생각된다.
대장동 의혹이 제기되자 이재명 후보는 곧바로 기자회견을 열어 구체적인 해명을 했다.
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021091414514347735&outlink=1&ref=https%3A%2F%2Fsearch.daum.net
5503억원 환수…이재명 "대장동 개발사업, 단군이래 최대 공익환수사업"
이 지사에 따르면 성남시 산하 성남도시개발공사는 자금조달과 사업수행, 사업위험 부담 등을 고려해 특수목적법인(SPC)을 통한 개발 방식을 결정했다. 하나은행 주관, 산업은행 주관, 메리츠증권 주관의 컨소시엄 3곳이 공모에 응했고 5503억원 상당의 개발이익 환수를 보장하는 하나은행 주관 컨소시엄이 민간 참여사업자로 선정됐다. 하나은행 주관 컨소시엄에는 하나은행과 기업은행, 국민은행, 동양생명, 하나자산신탁이 참여했다. 이어 이들이 '50% -1주'를, 성남도시개발공사는 '50%+1주'를 투자하는 방식으로 SPC인 성남의뜰을 세우고 사업 진행을 위한 자산관리회사 화천대유를 설립했다.
즉 하나은행 컨소시엄이 사업자로 선정되었고 이들이 특수목적법인 성남의뜰을, 자산관리회사 화천대유를 만들었으며, 성남시의 조건은 5500억 상당의 개발이익 환수였다는 것이다. 성남시 입장에서는 민간개발이익의 일부를 시가 환수하면 그만이며, 나머지 이익배분 등에는 참여할 필요도 이유도 없다. 인허가권만으로 5천억원의 이익을 환수했으면 매우 잘한 행정이며, 전례도 없다. 그래서 이 지사도 자신 있게 단군이래 최대 공익환수사업이라고 말했다.
사실 이정도 해명했으면 충분하지만, 국힘당이 이걸 부풀려서 언론플레이로 여론몰이를 하려 하므로, 이번에는 화천대유의 실소유주라는 김모씨(머니투데이 출신 김민배씨라고 추정됨)는 아니지만 언론 인터뷰에 응한 총괄임원이라는 사람의 말을 들어보자.
https://www.joongang.co.kr/article/25007443#home
이걸로 1% 지분으로 지배설은 끝.
실질적으로 이걸로 모든 의혹은 끝난다. 계약서를 까지 않는 한 자세한건 모르지만, 성남도시공사는 공공기관으로서 리스크를 전혀 지지 않고 이익을 얻는 구조, 즉 확정이익을 얻도록 구조를 설계했다. 개발이익이 설사 4000억이 나도, 또 설사 2조 이상 나도 성남시는 무조건 5500억이라는 '확정이익'을 챙기는 것이다. 공공기관으로서는 리스크를 줄이기 위해 일정수준의 확정수익을 얻고 나머지는 민간의 이익으로 남겨놓은 것이다. 단, 예상보다 훨씬 부동산 가격이 폭등해서 막대한 이익이 생겼고 상대적으로 확정수익을 노린 성남도시공사보다 민간사업자가 나머지 이익분을 예상보다 더 많이 챙기게 된 것이다. 이것에는 어떠한 법적 하자도 없고, 오히려 성남시로서는 리스크를 회피하고 수익을 얻은 것이므로 칭찬할 일이다.
자산관리회사가 지분을 갖는 것이 이례적이지는 않다. 단, 공고를 낼때 아예 자산관리회사를 가지고 들어올 것을 명시했다는 점은 일반적이지는 않은 것으로 안다. 이것은 성남도시개발공사 입장에서 만일의 경우 개발이 중단되거나 했을 때 지체없이 보유자산이나 특수목적회사 채권 등을 유동화해서 사업을 일괄정리하려는 목적이 있었을 것이라고 생각된다. 화천대유 임원도 주주로 참여해서 책임지고 일하라는 뜻이었을 것이라고 해석하는 이유다.
이것은 질문이 이상한 것이, 특정 개발사업을 위해 세워진 특수목적회사와 그 자산관리회사는 당연히 신설일 수 밖에 없다. 이것은 대한민국 모든 특수목적회사 공통이다. 특수목적회사와 자산관리회사를 빨리 만들어 사업에 참여해야 하므로 전문가들과 쩐주들끼리 연락을 주고 받고 모였을 것이다. 이것은 매우 일반적인 것이다.
수도권 개발사업은 당연히 하고 싶어하는 사람이 많다. 성공률이 높기 때문이다. 그래서 산업은행 등 굴지의 은행들이 컨소시엄을 구성해 뛰어든다. 역시 일반적이다. 단 성남시가 확정수익을 가져가는 조건이었으므로 그걸 먼저 떼주고 남은걸 주주끼리 나눠야되는 사업이라 대박까진 기대하지 않았지만 부동산 시세 급등으로 막대한 이익이 생겼다. 이 임원은 그래서 문정부에 고맙다고까지 말한다.
성남시에 확정이익을 줘야 하는 구조로 인해 초기엔 투자자 모집에 어려움이 있었다는 말이다. 그래서 잘 아는 지인들끼리 지분을 갖게 되었고 이것 역시 자연스럽다.
박영수 특검 등의 검사장급 변호사와 시중은행 부행장 등이 화천대유에서 활동한 것도 어찌 보면 당연하다. 수도권 조단위 개발사업인데 어중이 떠중이가 하면 그것이 이상할 것이다. 법률고문으로 저명한 변호사를 데려온 것이고, 부행장도 자금 끌어오는데 역할을 했을 것이다. 5천억을 이익으로 성남시에 줘야 하는데 자금이 쉽게 끌어와질 리가 없기 때문이다. 투자자 입장에서는 성남시에 5천억 무조건 주는 조건인데 그거 빼고 남는게 있어? 라고 물어볼게 뻔하다. 그럴때 금융권 고위급 출신이 역할을 했을 것이다. 박영수 특검 딸이 화천대유에서 일한 것도 이런 소규모 페이퍼컴퍼니에서 공채를 하기도 그렇고 개발사업을 경험해 보고 싶은, 또는 그런 경험을 쌓게 하고 싶은 가족이나 지인을 추천하는 것도 전혀 이상한 일이 아니다.
이것도 좀 바보같은 질문이다. 특수목적법인은 비용지출이 세법상 금지되고 그래서 자산관리회사가 거의 항상 따라붙는다. 그리고 이들은 시행사 개념이라 페이퍼컴퍼니이고 소규모 조직이며 따라서 같이 있는게 오히려 업무하기 편하다. 그 얼마 안되는 인원들을 위해 사무실 비용을 더 내면서까지 회사 주소를 분리할 필요가 없는 것이다. 회사로 치면 기획부와 재무부가 같이 있는 형태다.
마지막 질문도 좀 바보같다. 특수목적법인, 자산관리회사는 여러번 말하지만 페이퍼컴퍼니 형태이므로 자본금이 클 필요가 없으며, 부동산이나 개발이익을 담보로 자금을 끌어다 집행하는 형태이기 때문에 그 막대한 자본을 처음부터 대고 사업하려는 사람도 없다. 마지막 문장 그대로다. 개발사업에 대해서 아무것도 모르는 사람들이 떠들어대는 것이다.
그러나 국힘당의 노림수도 바로 여기에 있다고 생각한다. 대장동 의혹 한 마디를 해설하기 위해 이렇게 긴 글이 필요하다. 이재명의 이름은 처음 빼고 거의 나오지도 못하는 구조다. 그러나 이런건 몇 번이고 우려먹기 좋다. 또 날카로워져 있는 부동산 민심을 흔들기도 좋다. 요것조것 묻고 답하고 하는 과정에서 의혹이 증폭되는 식으로 얼마든지 기사를 쓰고 사람을 다그칠 수 있다. 국정조사, 특검이 시작만 되면 수많은 웅변전문가인 정치인들이 나와 감정연기를 하며 마치 아주 큰 비리처럼 다룰 것이고, 그걸 본 개돼지들은 연기자들보다 지들이 더 흥분해서 날뛸 것이다. 그래서 국힘당은 이게 좋은 테마라고 생각하고 패키지 세트로 언론과 함께 밀어붙이는 것이다. 그리고 결과적으로 이재명의 지지율을 깎고 자신들에 대한 공세를 늦추면 그야말로 대성공인 것이다.
그러나 반격의 여지는 있다.
http://www.sisajournal.com/news/articleView.html?idxno=224579
16일 뉴시스 등에 따르면, 곽 의원 아들 곽아무개(32)씨는 2015년 화천대유에 입사해 올해 초 퇴사했다. 곽씨가 회사를 그만 두게 된 구체적인 사유는 알려지지 않았다. 곽 의원 측은 이에 대해 "(곽 의원 아들이) 2015년 화천대유 채용공고를 보고 지원해 입사했다"고 설명했다. 곽 의원은 화천대유의 실질 소유주로 알려진 언론인 출신인 김아무개씨와 성균관대 동문이다. 과거 검사와 검찰 출입기자로 친분을 쌓았던 것으로 전해졌다.
박영수 특검의 딸 등이 화천대유에 취직한 것은 민간인이니 문제될 것이 없을 것이다. 그러나 선출권력인 국회의원의 직계가족이 7년이나 근무했고, 화천대유의 실질적 소유자라는 김민배씨와 곽상도가 성대 동문이며 자신이 검사 시절 받아쓰기하던 기자였다면 문제는 달라진다. 만일 곽상도가 아들이나 차명으로 화천대유나 천화동인의 지분을 취득했고 이를 통해 배당을 받아 왔다면 이것은 명백한 이해충돌이다. 국회의원 부동산 전수조사도 실제 물건에 대한 소유권 여부로 따지는 것이라 이런 부동산 개발을 통한 '금융이익'에 대해서는 조사가 되지 않았을 것이다. 따라서 민주당은 이번에도 멍청하게 국정조사나 특검을 받아들인다면, 아니 그 전에 선제공격 차원에서라도 이걸 철저히 조사해서 곽상도나 그 가족에게 막대한 부동산 개발이익이 흘러들어가지 않았는지 조사해야만 한다. 내 생각에 이것은 이재명 게이트가 될 수가 없는 구조이다. 성남시는 5천억 이상의 이익을 챙겼고, 그것은 성남시 재원으로 쓰여졌으니 전혀 문제가 없다. 만약 된다면 곽상도 게이트는 가능하지 않을까 싶다. 실제 부동산 개발이익을 누가 가져갔는지만 따져보면 될 일이다. 민주당은 이정도도 못한다면 그냥 가서 신선놀음, 조선선비 도덕질이나 하고 체면을 챙기며 풍류나 즐기고 사는 것이 좋을 것이다.
