[핵심문장] 한 권으로 끝내는 실전 경매
부동산 경매를 공부하다 보면, 투자 체력에 맞는 전략적 선택을 연습할 수 있다. 이런 과정을 통해 실전에서도 성공의 확률을 높일 수 있는 것이다.
내가 수년간 투자하며 느꼈던 진리가 있다. 바로 ‘좋은 기회는 갑자기 나타났다가 빠르게 사라져버린다.’라는 것이다. 좋은 투자처는 충분한 의사결정의 시간을 허락하지 않는다.
임의경매는 담보권 설정에 의해 실행되므로 우선변제권이 있는 순서대로 돈을 나눠 갖는다. 채무자의 특정 재산을 강제집행할 때 판결문에 나온 것처럼 집행권원이 없어도 근저당을 이용해 경매를 진행할 수 있다.
반면 강제경매권자는 성립일에 상관없이 채권액에 따라 안분배당을 받게 된다. 또한 판결문과 같은 집행권원이 있어야 채무자의 일반재산을 집행대상으로 경매가 가능하다.
경매 신청권자는 하루라도 빨리 본인의 채권을 회수하고 싶을 것이다. 경매에 입찰한다는 것은 채권자의 고통을 완화하고 신용사회의 믿음을 지탱시키는 신성한 행위이다. 경매 투자를 하는 것은 생각보다 어려운 개념도 아니고 도덕적으로 나쁜 것도 아니다.
상대를 알아야 전쟁에서 승리하듯 경매도 이해관계인을 정확히 파악해야만 성공적인 투자를 할 수 있다.
경매는 강제집행이기에 허가결정과 확정이라는 절차를 둠으로써 시행착오를 줄이는 것이다.
낙찰대금 납부 시 소유권이전등기 여부와 관계없이 낙찰대상 부동산의 소유권을 취득하게 된다.
배당기일 - 경매로 매각된 돈을 채권자들에게 나누어주는 절차이다. 민법, 상법, 민사집행법, 주택임대차보호법, 국세, 지방세법에 따라 배당순위를 정하고 배당금을 산정하여 배당표를 확정한다. 보통 대금납부일로부터 2주 이내에 배당기일을 지정, 배당한다. 배당기일 3일 전에 이해관계인이 열람할 수 있도록 초안을 작성하여 비치하고 있다. 미리 유선전화를 통해 배당표 이상 유무를 체크하는 것이 좋다.
임차인 명도 - 낙찰자가 임차인을 내보내는 절차이다. 대항력이 없는 임차인의 경우 매수인은 대금납부 후 6개월 이내에 인도명령신청과 점유이전금지가처분을 신청한다. 인도명령결정 및 협상을 통해 명도를 한다. 리모델링 및 보수를 마친 후 수익성 물건으로 탈바꿈시킨다.
수목도 등기를 하면 부동산처럼 독립물로 취급할 수 있다. 이때 토지의 낙찰자는 수목의 소유권을 주장할 수 없다. 반면, 미등기된 수목이라면 대다수가 토지에 부합되므로 낙찰자의 소유가 되는 경우가 많다. 종물은 주물에 부속되어 그 사용에 도움을 주는 관계를 말한다. 주물과 종물의 예로는 배와 노, 자물쇠와 열쇠, 주택과 본채에서 떨어진 방이나 창고, 화장실, 시계와 시곗줄 등이 있다. 주물의 효용과 직접적인 관계가 없는 물건은 종물이 아니므로 주의를 기울여야 한다.
물권과 채권은 법률규정과 법률행위에 의해서 발생한다. 법률규정이란 민법, 민사집행법, 상법, 형법과 같은 법조문에 규정된 내용을 바탕으로 성립되는 권리를 말한다. 뒤에서 배우게 될 법정지상권(민법 제366조)이나 부당이득반환(민법 제741조), 불법행위(민법 제750조) 등이 대표적이다. 예를 들어 고의 또는 과실로 타인에게 신체 및 재산상 손해를 가하는 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 법적으로 발생한다.
법률행위란 약속이라고 생각하면 된다. 매매계약서, 전세계약서, 금전소비대차계약서를 작성하는 것이 여기에 해당된다.
지역권은 타인의 토지를 본인 토지의 이익을 위해 이용하는 권리를 말한다. 즉, 토지통행권을 확보하기 위해 설정하는 권리라고 생각하면 된다. 예를 들어 본인 소유 토지에는 통행로가 없지만 인접한 토지에 도로가 있는 경우가 있다. 인접 토지에 지역권을 설정하면 통행로로 사용할 수 있다. 자신이 소유한 토지에 제3자의 지역권이 설정된 경우, 해당 부분은 통행로로 제공해주어야 하기 때문에 사용·수익의 어려움을 겪게 된다. 이것이 지역권의 개념이다. 실무상 관찰되는 경우는 드물다.
근저당권 설정 전에 전입한 임차인이 근저당권 설정 이후 보증금을 증액하여 채권액을 변경시키는 경우가 있다. 이런 내용은 등기부등본에 나타나지 않는다. 그래서 투자자는 임차보증금의 인수 범위를 고민할 수밖에 없다. 결론부터 말하자면 근저당권 설정 전의 보증금액에 국한된다(대법원 90다카11377 판결, 건물명도). 뒤에서 다루겠지만 임차인이 우선변제권을 갖추기 위해서는 대항력과 확정일자가 있어야 하는데 보증금을 증액한 뒤 확정일자를 받는 시점이 근저당권 설정 이후이기 때문이다. 따라서 증액된 보증금의 우선변제권은 근저당보다 후순위에 있게 된다. 이런 확정일자부 임차인에 대한 권리까지 고려한다면 더욱 깊이 있는 권리분석을 해낼 수 있다.
채무자를 상대로 소송을 제기하여 판결문과 같은 집행권원을 획득하는 데 긴 시간이 소요된다. 그 사이 채무자가 자기의 재산을 다른 사람 명의로 이전시킨다면 채권자는 ‘닭 쫓던 개’ 신세가 된다. 바로 채권자의 금전을 보호하기 위해서 채무자의 재산을 강제집행 전까지 묶어두는 것을 가압류라고 한다.
가처분은 가압류와 다르게 비금전채권을 보전하기 위해 하는 것이다. 매수자 A는 매도자 B와 매매계약을 체결했다. A는 잔금까지 지급했으나 B는 소유권 이전을 해주지 않는 상황이다. A는 매매대금을 지급했기 때문에 소유권 이전을 청구할 수 있는 권리를 가지고 있다. 하지만 집행하기 위해서는 법원의 판결을 받아야 한다. 그 사이 B가 소유권을 다른 사람에게 넘기면 A는 헛고생을 하게 된다. 비금전 채권을 가진 사람이 채무자의 재산을 묶어둘 필요가 있을 때 하는 것이 가처분의 개념이다. 이런 가처분을 처분·양도금지가처분이라고 한다.
낙찰받은 집에서 거주할 권원이 없는 임차인이 주택을 비워주지 않는 경우가 있다. 이런 사람을 대항력 없는 임차인이라고 한다. 이 사람을 퇴거시키기 위해서는 인도명령을 신청해서 결정을 받아야 한다. 인도 결정문을 이용하여 강제퇴거를 시키는 것이다. 만약 점유 대상자가 바뀌면 다시 인도명령을 진행해야 하는 번거로움이 발생한다. 이때 점유자의 이전을 묶기 위한 것이 부동산 점유이전금지가처분이다.
가압류와 처분·양도금지가처분은 소유자를 상대로 진행하기 때문에 등기부등본의 갑구에 공시된다. 반면 부동산 점유이전금지가처분은 점유자를 대상으로 하므로 고시문을 붙이는 형태로 공시한다.
지상권의 존속기간은 공작물일 때 5년, 그 밖의 건물은 15년, 석조·석회조·연와조 또는 견고한 건물이나 수목의 경우 30년이다. 당연히 토지를 사용하는 자에게 지료를 받을 수 있지만, 시세보다는 낮은 상태라서 투자성이 떨어진다. 지상권자에게 토지의 반환을 요청할 수 없으며, 지상권 존속기간이 끝났을 경우 지상권자는 지상권의 기간을 갱신 청구할 수 있다. 만약 토지 소유자가 이에 응하지 않는다면, 지상권 만료 당시 현존하는 지상물을 토지 소유자에게 매수하라고 청구할 수 있다(민법 제283조).
법정지상권이란 동일인의 소유였던 토지와 건물, 입목이 경매로 각각 그 소유자가 달라진 경우 건물 등 소유자가(민법 제366조) 등기 없이도(민법 제187조) 법적으로 당연히 취득하게 되는 지상권을 말한다.
토지에 저당권이 설정될 때 지상에 건축물이 있어야 법정지상권이 성립할 수 있다. 여기서 건축물은 4개의 기둥과 벽, 지붕을 갖추고 있는 것을 말한다
분묘기지권이란 타인의 토지에 있는 분묘에 대하여 관습법상 지상권을 인정해 주는 것을 말한다. 조상을 모시고 성묘와 차례를 지내는 것은 우리 민족의 고유한 전통이다. 제사를 지내기 위해서는 분묘 주변의 일정 토지가 필요하다. 당연히 분묘를 포함한 인근 토지를 사용할 수 있는 권리도 함께 요구된다.
만약 제3자가 법정지상권이 성립되지 않은 건물을 낙찰받는다면, 토지소유자는 지료상당부당이득청구(민법 제741조)와 건물철거 및 퇴거소송(민법 제 213, 214조) 등의 절차를 밟아 토지 낙찰자의 권리를 주장할 수 있다. 시간은 결국 토지소유자의 편이다.
선순위 전세권자가 채권계산서를 제출한다는 것은 계약해제의 의사표시로 전액 배당받으면 소멸하지만, 말소기준등기가 되는 것은 아니다.
집합건물에 설정한 전세권은 건물과 토지에 효력이 있고, 임의경매 신청을 통해 건물과 토지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 임의경매를 신청한 전세권은 말소기준등기가 된다
단독주택 등 건물 일부에 설정한 전세권은 건물에 효력이 있고, 판결문을 통해 강제경매를 신청해야 하며, 건물의 매각분에 대해서만 배당받을 수 있다. 강제경매를 신청한 전세권은 말소기준등기가 될 수 없다
피담보채권은 유치권 성립의 기본 요건사실이다(민법 제320조). 공사채권을 피담보채권으로 이해하면 된다. 채권의 변제, 유치권자의 소송 패소, 공사대금채권이 3년 경과했거나 일반채권이 10년 지난 경우 피담보채권의 소멸시효가 완성된 것으로 보아 유치권이 소멸하게 된다. 만약 담보제공과 유치권 소멸을 청구한 사실을 입증할 수 있다면 유치권 소송에서 유리한 입지를 차지할 수 있다(민법 제327조).
유치권은 일반적으로 소송을 통해서 해결한다. 명확한 자료와 증거를 수집, 증명할 수 있는 경우 입찰하는 것이 좋다.
유치권자의 점유상실, 채무자 승낙 없는 대여와 담보제공, 피담보채권의 소멸, 경매개시결정등기 이후 유치권 성립, 신의칙 위반, 유치권 포기각서 증명은 소멸 사유다.
보전가등기는 소유권이라는 권리를 가등기권자가 보전하는 차원에서 설정하는 등기를 말한다. 담보가등기와 다르게 소유권의 확보를 주된 목적으로 한다. 보전가등기가 설정된 물건을 취득한 사람은 언제나 소유권을 상실할 위험에 처하게 된다. 이렇게 보전가등기는 소유권이전청구권을 확보하기 위해 설정하는 것이므로 말소기준등기에 해당하지 않는다. 그래서 선순위 보전가등기는 매각으로 낙찰자가 인수하게 된다.
가등기권자가 배당요구를 하여 배당을 받으면 담보가등기로 볼 수 있다. 가등기권자가 배당요구를 하지 않으면 소유권이전등기청구권 보전가등기로 보아야 한다. 가등기권자가 임의경매를 신청했다면 담보가등기로 볼 수 있다.
