[핵심문장] 노후를 위해 집을 이용하라
부동산은 시간을 먹고 자랍니다. 시세차익을 바라는 투기를 하지 마십시오.
부동산은 물가상승률을 먹으며 자랍니다.
희망을 잃지 말고 작은 부동산이라도 1~2년마다 1채씩 구입해서
깨끗하게 수리하고 임대를 하세요.
그 부동산이 스스로 자랄 것입니다.
1.
사업은 ‘최소 자금+아이디어’로 승부해야 합니다. 지속적으로 작은 성공을 거듭하면서 그 규모를 조금씩 키워나가는 것이 좋습니다
2.
앞으로도 물가상승률은 더욱 높아질 겁니다. 이를 방어할 수 있는 것은 실물자산이며, 실물자산의 대표는 바로 부동산입니다.
3.
저는 노후를 위한 가장 안정적인 투자처는 임대수익을 얻을 수 있는 부동산이라고 생각합니다. 따라서 일을 하는 동안에는 착실히 돈을 모아 1~2년마다 소형 주거용 부동산을 1채씩 구입하기를 권합니다.
4.
제일 중요한 것은 바로 직장입니다. 살고 있는 동네가 금융가나 IT밸리가 된다면 특 A급 지역이 됩니다. 1급 상업지가 되는 것도 좋습니다. 2000년도에 압구정동이 뜨자 도산공원 인근의 주택지는 모두 식당이나 카페, 옷 가게 등으로 바뀌었습니다. 거주 지역에 대학병원 혹은 종합병원을 갖춘 대학교가 들어오거나, 삼성이나 LG 같은 대기업의 연구소나 공단이 생기는 것도 호재입니다. 이 모든 상황의 공통점이 무엇일까요? 바로, 일자리입니다. 많은 일자리가 생긴다는 사실이 중요하며 그 일자리의 평균 연봉이 5,000만 원인지, 1억 원인지, 2억 원인지에 따라서 그 지역의 주택 가격이 바뀌기도 합니다. 당연히 연봉이 많을수록 부동산 가격이 올라가겠지요. 부동산투자와 관련해 변하지 않는 1가지 법칙이 있습니다. ‘직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다.’ 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 여깁니다. 이들은 출퇴근에 3~4 시간을 쓰지 않습니다.
5.
자본주의 사회는 몸으로 일해서 돈을 버는 것이 아니라, 머리로 돈을 벌어야 하기 때문입니다. “일요일도 쉬지 않고 한평생 열심히 일했는데…” 라는 말은 필요 없습니다. 세상은 이미 지식 사회가 되었습니다. 자본주의 사회에서 산다는 것은 투자의 파도 속에 살아간다는 것입니다. 그 속에서 우리는 공부하고 연구하고 기다리고 도전해야 합니다. 결국 자본주의 사회 속에서 투자는 선택이 아니라, 숙명입니다.
6.
투자가 거듭될수록 지식과 지혜는 늘어나게 마련입니다. 따라서 더 높은 수익을 거둘 투자처를 찾을 수 있는 안목과 능력이 생기지만 그럴수록 더욱 안전성을 추구해야 합니다. 성공한 이후를 경계해야 합니다. 성공한 이후 방심한 탓에 잘못된 투자를 할 수 있는 위험이 생기기 때문입니다. 따라서 반드시 자신만의 투자 원칙을 만들고 이를 꼭 지키기 바랍니다.
7.
부동산투자라고 하면 사람들은 대개 5억 원, 10억 원대 아파트나 엄청난 경쟁률의 신규 분양만을 생각합니다. 그러나 기존의 소형 아파트, 작은 반지하 빌라도 좋은 부동산입니다. 결론을 내립시다. 수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다. 따라서 중산층 이상이 거주하는 주택보다는 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다.
8.
결국 노인들은 다음과 같은 주택을 선호하게 될 겁니다.
첫째, 도심에 위치한 주택. 가까이에 병원이 있어야 하고, 각종 편의시설을 이용할 수 있어야 합니다.
둘째, 소형 주택. 생활비를 줄이는 차원에서 매달 유지비용이 적게 드는 집을 선택할 겁니다.
참고로 관리비와 유지비용이 많이 드는 주택의 순서는 다음과 같습니다.
주상복합아파트>타운 하우스>대형 아파트>소형 아파트>원룸 오피스텔>빌라.
셋째, 지하철 역세권에 위치한 주택. 노인들에게 있어 지하철은 편하고 안전한 데다 요금이 무료라는 점에서 최고의 교통수단입니다. 따라서 노인들은 어디에서 누구를 만나든 어느 지하철역 몇 번 출구를 약속 장소로 잡을 겁니다. 이와 같은 이유로 저는 소형 아파트와 빌라에 투자하는 것이 좋다고 봅니다. 역세권이라면 더욱 좋습니다. 다만 원룸 오피스텔은 내재가치가 낮기에 투자처로서 적합하지 않습니다.
9.
투자처로서의 땅은 투자금이 많이 들고, 팔고 싶어도 잘 팔리지 않아서 원금 회수가 어려우며, 보유 기간 동안 현금흐름이 발생하지 않는다는 단점을 미리 알고 있어야 합니다. 그래서 저는 지방의 땅보다 도심의 소형 주거용 부동산이 더 유리하다고 생각합니다.
10.
결론적으로 수익률 계산 공식은 다음과 같습니다. 수익률=1년간의 현금흐름/총 투자금×100 문제를 내볼까요? 매월 50만 원의 현금흐름을 창출하는 자산의 매매가가 1억 원이라면 수익률은 얼마일까요? 6%(50만 원×12개월/1억 원×100)입니다. 다만 6%의 수익률은 은행 정기예금 금리가 3% 이하일 때만 투자가치가 있습니다.
저는 은행 정기예금보다 2배 이상의 수익률이 보장될 때 투자하라고 권합니다.
11.
결론을 내려봅시다.
첫째, 수익률은 반드시 연 단위로 계산하세요.
둘째, 투자금이 적을수록 수익률이 높아집니다.
그리고 다음을 꼭 기억하시기 바랍니다.
첫째, 비정상적으로 높은 수익률을 보장하는 사람은 바보이거나 사기꾼이다.
둘째, 공동투자는 절대 하지 마라. 친한 친구와 공동으로 투자해도 3명이 넘어가면 매도 시기 때문에 싸우게 됩니다.
12.
전세가율이 높은 아파트가 투자가치가 높습니다. 왜 그럴까요? 첫째, 전세가율이 높을 경우 실제 투자금이 적게 듭니다. 매매가 1억 원짜리 아파트의 전세가가 7,000만 원이라면 실제 투자금은 3,000만 원입니다(세금과 거래 비용은 제외). 이 아파트의 매매가가 30%만 상승해도 실제 투자금 대비 100%의 가격 상승이 일어납니다. 다만, 같은 상승률이라고 해도 앞서 소개했듯 10억 원짜리 아파트보다는 1억 원짜리 아파트의 가격 상승이 더 쉽습니다. 둘째, 전세가율이 높다는 것은 임대가 잘나간다는 방증입니다. 투자용으로 주택을 매입할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 바로 임대가 잘나가야 한다는 것입니다.
13.
앞으로 투자자 입장에서는 전세가 아닌 월세로 임대 방식을 전환할 필요가 있습니다.
14.
1997년 IMF나 2008년 리먼 사태 같은 위기가 닥치면 갑자기 금리가 오릅니다. 너무 많은 대출은 이자를 감당할 수 없는 상황으로 몰아갈 수 있습니다. 따라서 대출을 받지 않고 꾸준히 1~2년에 1채씩 매입하는 것이 가장 안전하게 자산을 늘리는 방법입니다. 대출이 꼭 필요하다면, 반드시 1채에 대해서만 대출을 받고 가능한 한 빨리 대출을 갚기 바랍니다. 우선 소형 주거용 부동산을 전세를 끼고 매입한 후 매년 모은 돈을 이용해 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 바꾸어가는 전략이 가장 안전한 투자 전략입니다.
15.
소식은 매우 작은 기사나 간략한 뉴스로 스치듯 다뤄집니다. 이때 투자자는 상상해야 합니다. 그 변화가 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지, 어떤 영향을 미칠지 분석하고 상상해보세요. 부동산 정보는 신문과 책, 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있습니다.
16.
어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 부동산 중개사들마다 보는 시각이 각각 다르기 때문입니다. 목 좋은 곳에 새로 생긴 큰 부동산 중개소의 사장은 그 지역을 매우 긍정적으로 브리핑할 것이고, 오래된 간판을 걸고 있는 터줏대감 부동산 중개소의 사장은 옛날과 비교하면서 이야기할 것입니다. 최대한 많은 이야기를 듣고 나서 판단은 스스로 해야 합니다.
17.
부동산 중개사, 증권사, 펀드 운용사, 은행, 신문사, 건설사, 보험사, 기업 모두 세상에 꼭 필요한 존재들입니다. 그들로 인해 각종 재화와 서비스를 편리하게 공급받을 수 있지요. 그러한 점에 대해서는 감사해야 합니다. 그러나 분명한 건, 그들 중 누구도 우리의 이익을 우선하지 않는다는 겁니다. 그래서 제대로 알아야 하고 공부해야 합니다. 그들 모두는 우리가 아는 만큼 우리의 일을 도와준다는 걸 기억하세요.
18.
부동산투자의 특징 중 하나는 양도세뿐 아니라 물건을 최초 구입할 때 드는 취득세는 비싼 데 비해 보유세는 싼 편이라는 겁니다. 따라서 거래를 자주 할수록 양도세와 취득세를 계속 내야 하므로 수익이 줄어듭니다. 그러니 여러 채의 부동산을 사고파는 것보다 장기적으로 보유하는 것이 유리합니다.
19.
부동산 가격은 계단 모양으로 오릅니다. 완만한 하락 내지는 수평을 이루다가 어느 순간 급격히 오릅니다. 장기 보유하는 자가 승리하는 이유입니다. 부동산을 장기 보유하기 위해서라도 대출을 받지 않거나 감당할 수 있을 정도의 대출만 받아서 소액으로 투자하는 것이 옳습니다. 매입한 후에는 잊는 겁니다. 시간이 지나면서 큰 변화가 일어날 겁니다. 용도 변경, 보상, 재개발, 재건축, 리모델링, 도로 확장 등. 혹 이렇다 할 눈에 띄는 변화가 일어나지 않는다고 해도 부동산의 속성상 물가상승률보다 더 크게 가격이 상승한다는 것만은 분명합니다. 기억하세요. 부동산은 장기적으로 보고 보유해야 수익이 커집니다.
20.
몇 번의 투자로 기대 이상의 수익을 얻고 나면, 아예 직장을 그만두고 전업투자자로 살겠다고 결심하는 사람들이 많습니다. 저는 이러한 삶을 소망하기보다는 자신의 직업에 충실하기를 바랍니다. 성공적인 인생을 살아가는 데 있어서 중요한 것 중 하나는, 자신의 직업에 충실히 임하여 자신이 좋아하고 잘하는 일에서 전문가가 되는 것입니다. 이것이 부자가 되는 첫걸음입니다. 먼저 하고 있는 일을 열심히 하면서 그 분야에서 전문가가 되어 나의 몸값을 올리는 것이 우선이 되어야 한다는 말입니다. 주식이나 부동산투자는 나의 경제적 풍요로운 삶을 지원하는 도구일 뿐입니다. 따라서 저는 전업투자자가 되는 것을 권하지 않으며, 전문 투자자가 되는 것이 좋다고 생각하지도 않습니다. 다만 누구에게나 사명이 있으므로 그 사명을 따라야 합니다.
21.
부동산투자는 1~2년에 1건 정도 하면 충분합니다. 처음에는 돈이 충분하지 않기 때문입니다. 직장생활을 열심히 하면서 투자를 부업으로 할 때는 느긋하게 장기적으로 투자하는 것이 가능하지만, 전업투자자가 되면 무언가 획기적인 것을 생각하다가 오히려 잘못된 길에 접어드는 경우가 많습니다.
22.
서울이나 수도권이 아닌 지방이라고 해도 그 지역에 좋은 직장이 들어서게 되면 자연스럽게 인구가 유입됩니다. 이에 따라 소형 주택에 대한 수요가 늘어날 수밖에 없습니다. 향후 이 지역에 새 아파트가 지어지면 가격이 더욱 올라갈 것으로 보입니다. 왜 그럴까요? 기존 아파트 옆에 새 아파트가 비싸게 분양할 경우, 기존 아파트의 가격도 신규 아파트 가격의 80% 이상으로 따라가는 것이 일반적이기 때문입니다.
23.
단기간에 시세차익을 얻기 위해 사고파는 것은 투기입니다. 장기적으로 투자하여 그것이 내게 꾸준히 수익을 가져오도록 만드는 것은 투자입니다. 주식으로 보면 배당투자 같은 것이지요.
24.
경험자의 말에 따르면, 3년간 열심히 사고팔아서 얻은 수익보다 하나의 물건을 매입한 뒤 계속 보유해서 얻은 수익이 더 큰 경우가 많았다고 합니다. 바보가 천재를 이길 수 있는 방법은 간단합니다. 전업투자자가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1~2년 동안 모은 월급으로 부동산을 1채씩 구입해가는 것입니다. 단, 대출은 받지 말고 전세를 끼고 삽니다.
25.
다만 보유한 주택 수가 많아질수록 만약의 상황에 대비해 즉시 현금화할 수 있는 여유자금을 마련해두는 것이 좋습니다. 결국 이따금씩 부동산을 중개해준 중개소에 연락해서 지금 보유 중인 주택의 매매 및 임대 시세 등을 확인하는 것 외에 관리상의 큰 어려움은 없습니다.
26.
특정 분야에 대해 깊이 파고들어 계속 공부하다 보면 어느 순간 지식과 지식이 연결되어 머릿속이 밝아지는 느낌이 들 때가 있습니다. 지식에 지식이 쌓여 지혜로 업그레이드되는 순간입니다. 여기에 도달하면 다른 사람이 보지 못하는 것을 볼 수 있고, 다른 사람이 생각하지 못한 것을 상상할 수 있습니다.
27.
작은 믿음이라도 갖고 있으면 꿈을 이룰 수 있지만 대단한 꿈을 가지고 있다고 해도 믿지 않으면 이룰 수 없는 것이죠. 그만큼 믿음은 중요합니다. 성공한 사람들은 이 믿음의 공식을 이미 알고 있었던 것 같습니다. ‘놀부’의 창업자인 오진권 사장 역시 바닥까지 내려간 최악의 상황에서도 “나는 식당으로 ‘꺼떡’ 일어난다”라는 말을 계속했다고 합니다. 사업이든 주식이든 부동산이든 공부든 마찬가지입니다. 믿지 않고 믿어지지 않으면 최선을 다하지 못합니다. 내가 하는 일에 믿음을 가져야 합니다. 부동산을 통해 좋은 투자를 하고 높은 수익을 거두리란 믿음이 있어야 무의식중에 그런 부동산을 계약하게 되고, 그런 부동산을 경매로 낙찰받게 돼 그것이 나를 일으켜 세워줍니다.
28.
부동산은 시간을 먹고 자랍니다. 시세차익을 바라는 투기를 하지 마십시오. 부동산은 물가상승률을 먹으며 자랍니다. 희망을 잃지 말고 작은 부동산이라도 1~2년마다 1채씩 구입해서 깨끗하게 수리하고 임대를 하세요. 그 부동산이 스스로 자랄 것입니다.
