[핵심문장] 지금부터부동산투자해도부자가될수있다.
투자를 잘하려면 계산할 수 있는 모든 것들은 최대한 계산하여 계량화하는 자세가 필요합니다.
1.
자신의 재무상태표와 손익계산서를 수시로 점검하고, 감당할 수 있는 만큼 투자를 해나가면서 버틴다면 금융위기가 오더라도 무탈하게 넘길 수 있을 것입니다. 투자는 버티고 살아남으면 이기는 것입니다.
2.
아파트와 비교해서 가격이 저렴하고, 임대수익률이 높습니다. 그래서 많은 사람이 선호하는 강남과 같은 곳에 투자하고 싶은데 자금이 충분치 않을 때, 아파트에 비해 진입 장벽이 낮은 빌라에 투자할 수 있습니다. 이미 아파트를 여러 채 가지고 있다면 포트폴리오 분산 차원에서 빌라에 투자하는 것도 나쁘지 않습니다.
3.
집을 팔기에 앞서 몇 가지 질문을 스스로 해봐야 합니다.
● 집을 파는 이유가 무엇인가?
● 집을 매도한 돈으로 무엇을 할 것인가?
● 현재 보유한 주택 수는 어떻게 되는가?
● 예상 양도소득세는 얼마나 되는가?
● 집값이 더 오르면 어떻게 할 예정인가?
질문에 대한 답을 정리하고, 실제 계산해보고 (필요하다면)
4.
보유세가 오르고, 양도소득세가 오르면 매수 수요가 줄어듭니다. 하지만 각종 규제로 주택 공급자들의 리스크를 높이고, 수익을 줄인다면 주택 공급은 줄어들 것입니다. 그렇게 되면 실수요자, 투자자, 임차인 모두의 경쟁으로 오히려 가격이 올라갈 수 있습니다. 따라서 다주택자가 되려고 한다면 특히 신중하게 투자하고, 정책의 영향 등을 다방면으로 분석하는 자세가 필요합니다. 특히 중장기 투자 계획을 세울 때는 정부의 방향성과 정책의 영향을 많이 받게 됩니다.
5.
투자를 고민하는 사람이라면 수리비용 때문에 투자를 망설일 필요는 없을 것 같습니다. 0.1~0.2%의 수익률이 떨어진다고 투자를 안 하진 않을 테니까요. 구더기가 무서워 장을 못 담그면 안 되겠죠. 또 보일러 교체, 발코니 확장, 새시 설치 등의 비용은 양도 자산의 용도 변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 인정받아 공제받을 수 있어, 매도 시점에 양도소득세를 줄일 수도 있습니다(소득세법 제97조). 따라서 수리비가 무서워 부동산 투자를 망설일 필요는 없습니다.
6.
부부 공동 명의로 부동산을 취득하면 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세에 대한 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 반면 취득세와 재산세는 단독 명의일 때와 동일합니다.
7.
경매로 낙찰받는 것은 여러 가지 장점이 있습니다.
첫 번째, 시세에 비해 비교적 싼 가격에 자산을 매입할 수 있습니다. 물론 요즘은 경매 경쟁률이 높아져서 아파트의 경우 시세보다 5% 이상 싸게 낙찰받는 것이 쉽지 않습니다. 5%는 아마도 명도 리스크와 인테리어 리스크에 따른 프리미엄일 것입니다.
두 번째, (아파트를 제외하고는) 일반 매매 대비 더 많은 한도로 담보대출을 받을 수 있습니다. 상가를 일반 매매할 때 대출 한도는 매매가의 60~70%입니다. 반면 낙찰받을 때는 감정가나 낙찰가 중 낮은 금액의 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.
세 번째, 매도자가 매물을 거둘 가능성이 낮습니다. 개인적으로는 세 번째 이유가 경매의 가장 큰 매력이라고 생각합니다.
8.
투자를 잘하려면 계산할 수 있는 모든 것들은 최대한 계산하여 계량화하는 자세가 필요합니다. 투자는 한 편의 소설입니다. 매도가를 예측할 수 없습니다. 따라서 예측한 것에 비해 변동폭을 최소화하려면 최대한 많은 변수를 계량화해야 합니다.
