[핵심문장] 부동산 투자의 정석
투자 분야에서 고수가 되는 방법은 이와 다르다. 물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 건 ‘인내하는 것’이다.
1.
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다. 우리의 목적이 부자가 되는 것 자체는 아닐 것이다. 돈은 결국 쓰기 위해서 버는 것이다. 그래서 언젠가는 쓸 것이다. 다만 너무 일찍부터 써서는 안 된다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.
2.
전세가와 매매가 차이가 적은 부동산에 투자한다는 점에서는 갭 투자와 유사하다. 다만 이는 외형적인 일치에 불과하다. 내가 주장하는 전세 레버리지 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 ‘전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐’를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다. 그러나 갭 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 ‘매매가가 상승할 것이냐’를 기준으로 삼는다.
3.
투자 분야에서 고수가 되는 방법은 이와 다르다. 물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 건 ‘인내하는 것’이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다. 문제는 대부분의 사람들이 바로 이 함정을 극복하지 못하고, 시간과의 싸움에서 번번이 패하고 만다는 것이다. 아이러니하게도 열정적일수록 시간과의 싸움에서 지기 쉽다. 그래서 투자의 고수가 되지 못한다.
4.
좋은 층 좋은 호수라고 해도 특별히 더 높은 금액에 임대할 수 있거나 특별히 더 매매가 잘되는 건 아니다. 따라서 오피스텔은 결국 싼 게 좋은 것이다. 그럼 오피스텔엔 로열층과 로열호수가 아무 의미없다는 이야기일까? 그렇지는 않다. 당연히 같은 가격이라면 이런 좋은 조건을 갖춘 호수부터 먼저 임대가 나갈 것이다. 만약 분양가에 큰 차이가 없거나 프리미엄에도 큰 차이가 없다면, 당연히 로열층 로열호수의 오피스텔을 사라. 그러나 이런 조건에 따라 저렴한 것과의 가격 차이가 크다면 경쟁률도 낮고 프리미엄도 낮은 저렴한 오피스텔을 구하는 것이 더 현명하다.
5.
오히려 전철역에서 먼 오피스텔이 더욱 투자성이 있다고 봐야 한다. 물론, 브랜드나 시행사의 매매 전략에 따라 전철역과 가까운 오피스텔을 저렴하게 분양하는 경우도 있다. 이때는 전용면적 기준으로 가격을 비교해서 적절한 수준을 파악하고 확실히 싸다고 판단되는 경우가 아니라면, 역에서 먼 오피스텔을 공략하라.
6.
앞에서도 언급했듯 상가를 고를 때는 아파트를 고를 때와 같은 기준으로 접근해선 안 된다. 이런저런 조건이 좋다는 식으로 볼 게 아니라 이 상가에서 물건을 구입할 실질적인 소비자들이 누가 될 것이며, 이들이 어떻게 움직이고 있는지 파악해야 한다. 그리고 동선 파악은 시간대별로 나눠서 하라. 특히 특정한 시간대에만 장사하는 업종이라면 반드시 그 시간대를 확인해 그 시간 사람들의 동선을 살펴라. 그 후 임차인의 입장에서 얼마만큼의 월세라면 상가를 빌려 장사할 수 있을지 계산해보라. 바로 그 금액이 정확한 월세 수준이 되는 것이고 이를 통해 투자 금액 대비 수익률을 확인할 수 있다. 이때 괜찮은 수익률이 나온다면 괜찮은 상가가 되는 것이다. 여기서 잠깐. 장사를 오래 해온 사람들이 바이블처럼 여기는 임대료의 공식이 있다. ‘임대료는 3일 매출액 이내가 되어야 한다.’ 이것이 바로 그들의 공식이다.
7.
상가 투자의 핵심은 여기에 있다. 앞서 나는 상가 투자에서 가장 중요한 건 수익률이라고 했다. 아파트를 고르듯이 상가를 골라서는 안 된다고도 했다. 수익률을 확보하는 것도 중요하지만, 그건 첫 단추일 뿐이다. 그보다 중요한 건 바로 성장성이다. 해당 상가가 향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 아닌지를 파악하는 것이 대단히 중요하다. 임대료를 올릴 수 있다면 그 만큼 매매가가 올라갈 것이며, 거기에 향후 더욱 늘어날 임대료에 대한 기대감까지 더해져 상가의 가치가 더욱 올라갈 수 있기 때문이다. 현재 청담동이나 가로수길 등의 상가 건물의 수익률이 3%, 심지어 2% 정도라고 해도 거래가 되는 이유가 바로 이 때문이다. 당장은 2% 수익이 나오는 상가라고 해도 향후 계속 임대료를 올릴 수 있다는 기대감이 있기 때문이다.
