[핵심문장] 나는 오를 땅만 산다
토지 개발 뉴스가 뜨면 개발 핵심 지역을 찾고, 핵심 지역에서 뻗어나가는 지역 중 개발 가능한 땅을 골라야 한다.
1.
투자의 기본은 마중물을 만드는 것이다. 땀과 눈물로 종잣돈을 만들어야 하고, 그 돈이 마련될 때까지는 똥차든 지하방이든 감수해야 한다. 그것이 투자 성공을 위한 기본자세다.
2.
호재가 있는 지역의 토지 가격은 결코 정비례로 상승하지 않는다.
3.
토지에 대한 다양한 법을 사례로 공부해두면 법 적용에 대한 이해도 잘되고 머릿속에도 오래 남는다. 마치 책으로 영어 공부를 한 다음 날 외국인과 대화해 보는 것처럼 말이다.
4.
모든 개발 사업이 실현되려면 반드시 행정 계획과 사업시행자가 있어야 한다. 기억하자. 이것은 불변의 공식이다.
사업시행자란 돈을 내고 사업을 실현하는 주체다. 사업시행자 없이 행정 계획만 나온 단계에서 투자에 뛰어들었다가는 실패하기 쉽다.
5.
이제 뉴스 좀 읽을 줄 아는 당신이라면 2017년 8월에 처음 오산시 운암뜰 뉴스를 접한다면 이렇게 반응해야 한다.
'오산시에 개발 계획이 있구나. 그렇다면 이제 민간사업자가 와야겠군.'
그리고 곧장 오산 시청 개발 담당과에 전화를 걸어야 한다.
"민간사업자 공모는 언제까지입니까? 현재까지 등록한 민간사업자는 있습니까?"
사업시행자 공모를 해서 사업시행자가 나타나면, 그때야 시작되는구나 생각하고 땅을 사야 하는 것이다.
6.
집이 부족해서 택지 개발 지구를 지정했는데 해제가 됐다. 그럼 교통과 산업단지 조성 계획도 함께 취소될까? 택지 개발 지구, 고속도로나 철도, 산업단지 등은 각기 사업의 시행자가 다르기 때문에 이 중 하나가 취소된다고 해도 나머지 두 가지가 덩달아 취소되진 않는다.
7.
개발 호재가 실현되기 얼마 전에 투자해야 할까? 일반적으로 개발 호재가 실현되기 1~2년 전에 가격이 가장 많이 오른다. 이즈음에 개발업자들이 물건을 많이 찾기 때문이다.
우리는 개발업자보다 2~3년 전에 투자해야 한다. 결론적으로 개발 호재가 실현(완성) 되기 3~5년 전이 투자의 적기다.
8.
민간사업자가 돈을 투자한 사업은 공공이 주도하는 사업과 완전히 다르다. 속도는 빠르지만 언론에는 잘 노출되지 않는다. 민간기업 입장에서는 굳이 자신들의 사업을 동네방네 떠들 이유가 없기 때문이다.
9.
토지 개발 뉴스가 뜨면 개발 핵심 지역을 찾고, 핵심 지역에서 뻗어나가는 지역 중 개발 가능한 땅을 골라야 한다. 이보다 더 쉽고 간단한 투자법이 어디 있겠는가, 다만 반드시 개발이 가능한 땅을 골라야 한다.
10.
개발제한구역이 기약도 없이 언젠가 개발을 하겠다고 사개발을 묶어 놓은 곳이라면 개발행위허가제한지역은 곧 계획개발을 할 테니 잠시 멈춰달라는 의미다.
11.
시가지에 대한 수요가 커지는 곳 + 시가지와 접한 녹지지역 - 보전녹지지역 = 녹지지역 투자 성공
12.
토지 투자는 호재가 있거나 가격이 아주 쌀 때 이뤄진다.
13.
제2종 일반주거지역이 경매에 나왔다면 우선 빌라(다세대주택) 짓기 좋은 땅인지 검토한다. (60~80평 대지인지 확인) 빌라를 짓기에 규모가 작다면 다가구주택 짓기를 검토한다. 주차 대수가 다섯 대 정도 확보되는 땅이라면 다가구주택 짓기에 더없이 좋은 조건이다. 그러려면 코너 땅이어야 한다. 다가구주택용 토지에 투자할 때는 도로와 인접한 면이 길어야 주차를 많이 할 수 있다는 점을 기억하라.
14.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 제18조의 요점은 이렇다.
개발제한구역 안에서는 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존 주택이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다는 의미다.
그렇다면 개발제한구역 지정 당시라는 건 언제를 말하는 걸까. 개발제한구역은 1971년부터 지정되기 시작했는데, 지역마다 지정 시기에 차이가 있다. 따라서 해당 토지가 개발제한구역으로 지정받은 날 이전에 집이 있었거나 지목이 '대'였는지의 여부가 중요하다. 이 요건이 충족되는 집에서 5년 이상 거주하면, 주택을 상가로 용도 변경할 수 있다.
-> 택지개발지구는 거의 다 개발제한구역에 조성된다. 택지개발지구 주변에서 개발제한구역 지정일 이전에 지목이 '대'인 땅을 찾자. 5년 거주 후에는 일반음식점으로 용도를 변경할 수 있고, 자연스럽게 땅값도 오른다.
15.
일반적으로 신도시로 들어가는 도로가 신설되고 확장되는 것을 보면 도로변의 땅이 좋아질 거라고 예상한다. 그런데 도로가 신설되면서 주변 땅이 완충녹지로 지정될 수도 있다. 졸지에 건축 허가를 받기 어려운 땅이 되는 것이다. 택지개발지구 주변 땅에 투자할 때는 이런 예외적인 것까지 함께 공부하기를 바란다.
16.
지목이 '대'라는 말은, 지금 건물이 있거나 과거에 건물이 있었던 땅이라는 의미다. 그런데 투자를 하려고 할 때, 건물이 없는 나대지인데 지목이 '대'라면 무슨 사연이 있는지 살펴봐야 한다.
구도심에서 지목이'대'인 토지에 대해 한번 생각해 보자. 일단 과거에 건물이 있었던 땅이라는 의미다. 그런데 지금은 건물이 없다고? 무슨 말일까? 기존의 건물을 철거했을 것이라는 가능성이 가장 크다. 그렇다면 왜 철거했을까? 그것도 자신의 땅이 경매로 넘어가는 마당에 왜 건물을 철거한 걸까? 그럴 때는 새 건물을 짓기 위해 착공계를 내고 종전의 건물을 철거한 것은 아닌지 의심해 봐야 한다.
이것이 왜 중요할까? 우선 기존에 건축 허가가 난 땅에서는 새로운 건축 허가가 나지 않는다. 건축 허가는 무형의 재산으로 간주된다. A의 소유인 땅에 A의 명의로 건축 허가가 났다면 원칙적으로 이 허가를 취소하기 쉽지 않다. 특히 착공한 후라면 더더욱 그렇다.
건축법 제11조 7항에 건축 허가 취소에 관한 내용이 있는데, 이 조항을 보면 건축 허가 취소가 쉬워 보인다. 일단 허가를 받고 2년 내에 착공하지 않았다면 허가 취소 신청을 통해 허가를 취소하면 되는 것이다.
그래서 경매 물건이 건축 허가만 났고 착공하지 않았다면 허가를 득한 날로부터 2년이 되기를 기다렸다가 허가 취소 신청을 하면 간단히 해결된다. 그래서 아직 착공하기 전의 토지는, 당장 개발 행위를 할 게 아니라면 큰 부담을 갖지 않아도 된다.
문제는 착공한 경우다. 허가를 받고 착공계를 낸 다음 공사를 '찔끔'이라도 해놨다면 이때부터 복잡해진다. 분명히 법에는 '공사에 착수했으나 공사 완료가 불가능하다고 인정되는 경우'에 허가를 취소해야 한다고 명시돼 있다. 하지만 문제는 종전 소유자의 무형재산인 건축 허가에 대해 불가능하다고 인정할 만한 권한이 담당 공무원에게 없다는 것이다. 해당 업무를 보는 현직 공무원의 말을 빌리자면 '취소 처분해 버리고 나면 훗날 찾아와, 네가 뭔데 내 허가를 마음대로 취소하느냐'라고 따지는 경우가 있다는 것이다.
허가 취소는 가능하지만 여러 단계를 거쳐 가능할 수 있고, 종전 허가권자에게 어느 정도 비용을 지불해야 할 수도 있기 때문에 초보자들은 반드시 짚고 넘어가야 한다.
17.
반드시 기억하자. 코앞까지 개발돼도 '구역'으로 끝나는 도시자연공원구역에는 결코 쉽게 기회가 오지 않는다는 것을.
