[핵심문장] 내일의 부(알파편)
부동산은 소유하며 스스로 노예가 되지만 주식은 소유하며 스스로 주인이 된다.
1.
다음 카페 중에 '텐인텐'은 10년 동안 10억 만들기를 목표로 하여 한때 대한민국에 열풍을 일으켰다. 2000년대 초반 당시만 해도 10억을 벌면 인생이 끝났기 때문이다. 1997년 우리는 IMF라는 국가부도 사태를 겪었다. 코스피 종합주가 지수는 300포인트까지 떨어졌고 달러 원 환율은 2000원이 넘어갔다. 당시 이자율은 20%로 지금은 상상할 수조차 없을 만큼 높았다. 그러다가 2000년대 초반이 되면서 안정을 찾는다.
안정을 찾은 후 이자율이 얼마였는가? 약 10% 정도였다. 은행에 10억을 넣으면 한 달 830만 원 정도의 이자가 붙는다. 따라서 일단 10억을 모으면 돈 걱정과는 이별이다. (당시 상황)
2.
필연인 인플레이션, 거기에 맞게 대처하려면 베이비붐 세대 혹은 그 이후 은퇴세대도 여기에 맞는 필연적인 대처가 필수다. 인플레이션을 헤지 하는 방법은 무엇인가? 물가와 연동되는 상품을 구매하는 것이다. 발로 실물 자산이다. 대표적으로 부동산과 주식이다. 부동산은 차별화되어 서울 일부 지역만 오를 것이다. 수도권과 지방은 빈 땅이 많다. 그곳에 주택이 끊임없이 지어진다. 오래된 주택을 가지고 있는 사람은 헤지는 고사하고 쪽박을 찰 수도 있다. 부동산으로 헤지를 하려면 우량한 부동산 물건을 가지고 있어야 한다. 다만 부동산 중 주택은 재건축, 재개발이 되는지 신경 써야 한다. 지은지 40년이 되었는데 재개발, 재건축이 안된다면 나이 80에 원금 상환이 들어올 수도 있다. 주식도 차별화될 것이다. 지수는 꾸준히 상승할 것이다. 세계 1등 주식도 상승할 것이다. 다만 보통의 주식은 상장폐지가 될 수도 있다. 결론은 하나로 모인다, 향후 일어날 인플레이션을 헤지 할 수 있는 방법은 우량한 부동산과 주식에 장기투자하는 것이다.
3.
앞으로 우리는 어떤 일을 해야 하는가? 산업혁명 이전의 유일한 생산수단인 토지를 사 모아야 하는가? 아니다. 토지는 도시화의 결과물일 뿐이다. 즉 토지는 제조업 공장이 많이 들어설 공단을 조성하는 데 필요해 국가에서 수용을 했기 때문에 토지의 상승이 일어났고, 그 주변에 출퇴근할 수 있는 거리에 공장에 근무할 근로자들의 숙소를 건설하는 과정에서 신도시가 생겼다. 그러나 향후에는 세계화의 영향으로 도시에 산업단지가 생기지도 않고 대규모 신도시가 생기지도 않는다. 그러니 토지의 공시지가는 올라가도 토지의 보상이 대규모로 일어날 가능성은 거의 희박해졌다. 과거 토지 가격의 폭등은 우리나라의 특수성, 즉 신흥국에서 선진국으로의 이동이 일어난 세계 유일의 나라이기 때문에 가능했던 일이다. 결국 토지의 상승도 산업혁명의 결과물인 기업이 그 근원인데 기업이 더 이상 국내에 공장을 짓지 않으니 토지의 상승이 일어날 리가 만무하다. 결국 산업혁명 이후의 생산수단인 우량한 기업의 주식을 사 모으는 것만이 자본가가 되는 길이고 노예에서 벗어날 수 있는 길이라 할 수 있겠다.
4.
산업사회가 되면서 분업화가 되었다. 그래서 자영업자는 일부 자본가가 되지 않았다면 모두 임금노동자가 되었다. 일반 자영업자는 모두 자본가들의 자본에 몰락하고 만다. 임금노동자는 아무리 똑똑하더라도 분업 체계하에 있었을 때만 먹고 살 수 있으며, 분업체계를 떠나면 바로 굶어 죽을 수밖에 없다.
5.
우리는 가격이 오를 곳을 찾기 위해 임장을 하지만, 사실은 임장을 할 필요가 없다. 왜냐하면 좋은 곳 다시 말하면 오를 곳은 이미 정해져 있기 때문이고 그것을 나라에서 손수 발표까지 하기 때문이다. 투기과열지구, 투기지역, 조정지역 말이다. 규제가 센 순서대로 얘기하자면 투기지역 > 투기과열지구 > 조정지역이 좋다. 왜냐하면 규제가 센 만큼 많이 올랐기 때문이다. 그런데 왜 좋은 곳을 찾으려고 임장을 다닐까? 투자금이 부족하기 때문이다. 돈이 모자라니 임장을 다녀야 하고 임장을 다녀서 가성비 좋은 곳을 찾아야 한다. 가성비란 내가 가진 돈 대비 많이 오를 곳이다. 그래서 교통여건이 좋아지는지 대규모 산업단지가 근처에 있는지 학군은 어떤지 앞으로 좋아질 호재는 무엇인지를 보는 것이다. 그러나 이래서는 오를 리가 없다. 오를 것이라는 희망과 자기 위안만 있을 뿐이다. 마치 기업의 재무제표를 보는 것과 같다. 재무제표가 좋다고 좋은 기업은 아니다. 아니 좋은 기업은 맞지만 주가가 많이 오르지 않으면 투자자에게 좋은 기업이 아니다.
6.
우리가 아는 그 대기업은 메모리 반도체를 만든다. 무려 나노 단위의 아주 작은 미세공정이 필요하다. 아무나 데려다 놓고 반도체를 만들라 하면 잘 만들 수 있을까? 불가능한 일이다. 스마트하며 영리한 젊은이이면서 높은 학력을 지니고 있고 열정도 있어야 한다. 그리고 자본주의에 깊이 매료되어 있어야 한다. 즉 월요일부터 일요일까지 철야를 하면서 연구개발을 할 수 있는 열정을 불태우려면 돈에 맛을 들여야 한다는 것이다. 그래서 자본주의는 끊임없이 많이 벌어서 많이 쓰는 삶을 가장 좋은 삶으로 가르친다. 그래야 자발적으로 미친 듯이 일하고 미친 듯이 쓰는 일상이 일상화되기 때문이다.
7.
이젠 상가를 사면 망한다. 온라인 활성화로 오프라인 쇼핑은 축소되는 형국이다. 오프라인은 대형마트에서 고기 살 때나 가지 이렇게 신도시 구분 삼가는 잘 가지 않는다. 그리고 신도시가 지속적으로 생기면서 거주자도 많지 않고, 이동도 훨씬 많아졌기 때문에 순식간에 상권이 이동하여 망하는 경우가 태반이다. 상권은 한번 이동하면 다시 돌아오지 않는다.
8.
우리나라가 고도성장기를 지나 디플레이션 시대에 접어들었다는 사실을 기억하자. 이런 시대일수록 꾸준히 오르는 것에 투자해야 편안한 노후를 보장받을 수 있다. 주식은 미국의 우량주, 부동산은 국내라면 부촌을 사야 한다.
9.
최근 소비패턴은 내구재에서 비내구재 쪽으로 바뀌고 있다. 우리나라에는 비내구재를 대표하는 아마존, 페이스북, 구글 등과 같은 글로벌한 대표기업이 없다. 따라서 국내시장이 포화된 상태에서 해외로 진출하지 못하고 국내에만 머물고 있으니 주식의 가격은 지속적으로 떨어질 수밖에 없다. 이런 상황이라면 유럽, 일본처럼 주식 가격은 오르지 않고 지속적으로 박스권을 형성하거나 오래 투자할수록 더욱 마이너스만 발생할 것이다.
10.
선진국은 규모 가변적인 것은 국내에 남겨 놓고 규모 불변적인 것은 해외로 보낸다. 대표적인 나라가 미국이다. 나이키의 디자인, R&D 등 비약적으로 돈을 많이 벌 수 있는 시설은 미국 본사에 남겨 놓고 규모 불변적인 생산시설은 노동력이 싼 해외로 보낸다. 그래서 미국은 큰돈을 벌지만 신흥국은 큰돈을 벌지 못한다. 그리고 신흥국의 인건비가 올라가면 다른 신흥국을 찾아 공장을 옮기기 때문에 미국은 계속해서 돈을 벌고 신흥국은 돈 벌 기회를 잃고 만다. 따라서 규모 가변적인 대기업이 많지 않다면 그 나라는 거지꼴을 면치 못한다.
부동산은 어떨까? 토지 시장은 규모 가변적인 시장이라 할 수 있고 주택 시장은 규모 불변적 시장이라 할 수 있다. 토지는 1000원짜리 땅이 1000만 원도 되면서 졸부가 나오지만 주택 시장은 10배 오르기도 힘들다. 왜냐하면 비싼 주택은 소득수준이 높은 사람이 사주지 않기 때문이다. 또한 5000만 원짜리 빌라가 500억까지 오르지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산에서 주택은 규모 불변적이라 할 수 있다. 그래서 갭투자로 100채를 보유한 사람이 있지만 이런 사람은 세입자에게 시달릴 뿐 부자가 되지 못한다. 100채 보유하는 도중에 공황이라도 걸리면 바로 신용불량자가 되고 한순간에 모든 자산이 날아간다.
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강남 대치동 은마아파트 84M2 경우, 2006년 11월 14억 원에 거래가 되었는데 2008년 12월에는 8억 7천만원으로 무려 5억 3000원이 떨어졌다. 강남은 우리나라 최고의 부자동네인데 왜이렇게 많이 떨어졌을까? 많이 올랐기 때문이기도 하지만 역설적으로 부자들이 많이 살기 때문이다. 부자들은 사업을 많이 한다. 사업은 경기에 민감하다. 세계경기가 불황에 빠지면 사업가들은 어려움에 빠지기 쉽다. 사업도 글로벌하게 하다 보면 엔화 대출, 달러 대출 등 많이 쓰는데 엔화나 달러의 환율이 원화에 비해 크게 오른다. 그러면 원금 상환 부담과 이자 부담이 커지게 되고 회사 부도가 날 수도 있으니 살고 있는 집이나 부동산을 처분할 수 밖에 없다. 특히 경제가 어려운 상황에서는 강남과 같은 좋은 동네가 아니면 팔리지도 않는다.
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결혼을 하고 집을 사고 자동차를 사고 아이를 낳았을 뿐인데 일하는 기계가 되어서 개벽에 직장에 나가서 밤에서야 돌아오게 된다. TV에서는 하루종일 더 많이 벌어서 더 많이 쓰는 삶이 좋은 삶이라고 그것이 시티라이프라고 떠들어댄다. 그런데 생각해 보았는가? 왜 내가 그렇게 당나귀처럼 일을 죽어라 하고 결국 침대에 기절하듯 쓰러져 자고 또 일어나 일하러 가는가를말이다. 그것은 그놈의 할부금 때문이다. 주택 할부금, 자동차 할부금, 스마트폰 할부금 등 말이다. 결국 모두가 빚의 노예가 되었다. 만약 집이 없다면 어떨까? 집이 없다고 죽지는 않는다. 대신 남의 시선에서 자유로울 수 있으면 된다. 내 노동과 자유를 남들의 시선과 바꾸면 된다. 자본주의가 쳐놓은 덫은 마치 미국이 제대한 젊은이들을 중산층으로 만들어 소비기계로 만드는 전략과 흡사하다. 다만 그 전략이 매우 치밀해서 우리가 느끼지 못했을 뿐이다.
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소비하는 노예는 스스로 생산하는 노예와도 같은 개념이다. GM자동차를 생산한 공장 노동자는 그것을 자신이 벌어들인 임금을 주고 사야한다. 모델이 바뀌거나 고장이 나면 다시 벌어 놓은 임금으로 신차를 사도록 만들었다. 마치 뫼비우스의 띠처럼 생산과 소비를 반복하면서 죽을 때까지 일하도록 만들었던 것이다. 빚을 갚으려면 놀 시간이 없다. 가구와 가전을 채우고 시시때때로 신제품으로 바꾸려면 일을 멈춰서는 안된다. 노예의 관점에서 자본주의를 바라보면 우울하다. 그러나 구독의 기념을 노예의 관점이 아니라 주인의 관점에서 보자. 주인의 관점에서 보려면 이러한 중독적인 기업의 주식을 매수하면 된다. 주식은 부동산처럼 대출을 끌어당겨 매수하지 않는다. 여우자본이고 내가 살 수 있을 정도의 금약으로 쪼개 놓았기 때문에 사는 순간 온전히 내것이 된다. 관점을 바꾸니 이러한 구독의 노예가 많을수록 나는 부자가 된다.
14.
부동산은 소유하며 스스로 노예가 되지만 주식은 소유하며 스스로 주인이 된다. 그 비싼 부동산은 사실 은행 것이며 내가 가진 지분이라곤 현관 정도와 현관에 달린 화장실 정도다. 그 외에 안방, 건너방, 거실 등은 모두 은행의 소유다. 따라서 은행이자를 갚기 위해 열심히 일해야 한다. 요즘에는 이자가 아닌 원금까지 갚아야 하기 때문에 갚아야 하는 금액이 더 늘었다. 그럼에도 불구하고 자신이 주인이라 생각하는 사람들이 많다. 그러나 안심하라. 대부분의 사람들은 이 사실을 모른다.
