[핵심문장] 부동산 행복연습
지금까지 전쟁에 패배해 역사 속에서 사라진 나라는 있었어도 금융위기로 망한 나라는 없었다고 한다. 자본주의와 시장경제는 인간의 욕망, 이기심, 탐욕을 품고 발전해 왔다.
1.
지금까지 전쟁에 패배해 역사 속에서 사라진 나라는 있었어도 금융위기로 망한 나라는 없었다고 한다. 그리고 어떠한 금융위기도 극복이 안 된 예가 없었다는 점도 마음에 두어야 한다. 우리는 스스로 판단해야 한다. 애널리스트, 경제학자 등 전문가들도 모두 틀릴 수 있기 때문이다.
2.
영국의 경제지 '이코노미스트'는 부동산이 다른 자산과 차별화되는 점은 부동산은 지위재이기 때문이라고 했다. 즉 좋은 학군, 좋은 주소는 동서를 불문하고 프레스티지(prestige)를 추구하는 인간의 욕망을 충족시켜주기 때문이라고 분석했다. 명동의 특정 가로의 예와 같이 상업지는 물론이고 주택지, 공업용지 등 모든 부동산에 있어 입지의 중요성은 앞으로도 변함없이 지속될 것이다.
3.
부동산 시장에서는 부동산의 실용적 가치와 별개로 그 부동산에 희소성이 있느냐 없느냐가 가치 평가에 큰 영향을 주고 있다. 희소성을 만드는 데는 물 또는 성벽 같은 물리적 장벽뿐 아니라 관습이나 제도, 법령으로 규제의 숲을 만드는 경우도 자주 있다. 우리 부동산 시장에서도 물리적 장벽보다 오히려 규제의 숲이 희소성을 만들어 주는 경우가 더 많다. 예를 들면 강남 고급 아파트의 희소성을 올려주는 원인은 세 가지로 생각할 수 있다. 첫째로는 기존 고급 아파트 소유자가 기득권 보호를 위해 새로운 고급 아파트 공급을 방해하는 경우이다. 둘째로는 주택업자가 고층의 고급 아파트를 공급할 수 있는 기술적 또는 재정적 능력이 없어 공급을 못할 때이며, 셋째로는 정부의 규제로 새로운 공급이 억제될 때이다. 지금의 우리 상황은 세 번째 원인인 정보의 규제라고 누구나 쉽게 알아맞힐 수 있다.
앞으로 정부의 정책이나 주택업계의 동향이 내가 사는 동네 또는 내가 이사 가서 살고 싶은 지역의 주택이나 토지의 희소성을 높여주는가 또는 희석시켜 주는가를 주시할 필요가 있을 것이다. 왜냐하면 희소성의 강도에 따라 그 부동산의 편익이나 장점과는 별개로 부동산 가격이 크게 차이가 날 것이기 때문이다.
4.
미술품의 예술성과 희소성도 중요하겠지만, 이를 전시해서 많은 사람에게 기쁨을 주고, 또 그들의 입에 오르내리는 등 평가도 받을 때 그 가치를 다한다.
5.
주식과 부동산은 그 투자의 목적물이 다르다. 주식은 그 주식을 발행하는 기업에 투자하는 것이지만, 부동산은 부동성, 부증성을 갖는 실물에 투자하기 때문이다. 그러나 투자의 목적을 보면 유사하다. 주식이든 부동산이든 다 운영수익과 매매차익을 겨냥하고 있다.
6.
국민소득, 금리, 수요공급 같은 경제지표에 의거한 교과서적인 예측만으로는 복잡한 부동산 시장을 예측하는데 충분하지 않다. 교육, 도시안전, 청결, 교통, 언어소통도 중요하고 고급문화생활에 필요한 공연장, 미술관, 전시관도 필수이다. 합리적인 가격으로 즐길 수 있는 수준급의 식당, 호텔, 쇼핑몰도 빠질 수 없다. 또한 인구문제, 고령화 속도, 구매자의 심리적 동기, 정부의 부동산 정책 등 너무나 많은 요소들이 부동산 시장에 영향을 주고 있다. 아무리 유능한 분석가라 해도 이 많은 요소를 합리적으로 가중평균해 답을 낼 수가 없다. 많은 전문가들의 예측이 맞지 않는 이유가 바로 여기에 있다.
7.
외국인 투자가들은 우리나라가 비싼 외자를 들여와 오피스빌딩이나 본사 건물을 짓지 않고 주로 공장 설비에 투자한 것을 높이 평가하고 있다. 그러나 제조업만으로는 성장 한계에 부딪힌 우리 경제는 앞으로 새로운 돌파구를 금융산업과 서비스산업에서 찾아야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.
JP 모건 창업자 조지 피버디는 미국인으로서는 처음으로 1837년에 런던에 머천트 뱅크를 설립해 당시 만성적으로 자본 부족 상태에 시달리고 있는 미국 철도건설 자금을 조달했다. 그 후 20세기에 들어와 자동차 산업을 중심으로 산업의 축이 서진해 미국으로 이동했다. 금융도 월스트리트가 런던을 능가하는 세계 금융의 중심이 되었으며, 이러한 추세에 따라 JP 모건도 런던에서 뉴욕으로 중심을 옮겼다. 그 후 자동차, 철강, 전자산업이 일본으로 다시 서진했으며 이제는 한국을 거쳐 중국, 인도로 향하고 있다. 이러한 흐름을 보면 우리나라도 금융 및 서비스 산업이 머지않아 새로운 성장축이 될 수 있는 가능성이 높다고 하겠다. 그렇게 되면 서울의 오피스 수요 잠재력이 매우 커지는 등 우리나라 부동산 시장에도 많은 변화가 올 것이다.
8.
경제 발전과 더불어 민주화까지 성취한 우리 사회는 모든 면에서 다양하고 개성이 강한 사회로 변해가고 있다. 또한 그러한 변화의 폭도 커지고 속도도 빠르게 진행되고 있다. 누가 먼저 그 변화의 태동과 방향을 감지하는가가 생존, 나아가서는 성공의 핵심이 되고 있다.
9.
부동산 시장에서 말하는 최유효이용(highest and best use)이란 토지, 건물 등 부동산이 합법적이면서도 기술적인 면, 경제적 타당성 면에서 최고, 최선의 이용이 되어야 한다는 뜻이다.
부동산 투자에 있어 최유효이용 개념은 매우 중요하다. 내가 투자하고자 하는 부동산이 현재 최유효이용 상태인가 그렇지 않다면 앞으로는 가능한다, 또 전환에 소요되는 비용은 얼마이고 합법적인가 등을 고려해야 한다. 투자가치 면에서 본다면 이미 최유효이용이 된 부동산보다 앞으로 최유효이용의 여지가 큰 부동산이 더 부가가치가 클 것이다. 다시 말하면 이미 신축 준공된 아파트보다 재건축이 기대되는 아파트가 더 투자가치가 높을 것이다.
10.
투자의 귀재 워런 버핏은 주가는 반드시 기업의 내재가치로 회귀한다고 했다. 버핏의 멘토인 벤저민 그레이엄 역시 투자가들이 빠지는 가장 위험한 함정은 가치로부터 가격을 분리하고 다른 사람의 행동에 따라 거래를 결정하는 것이라고 지적한 바 있다. 주식투자가뿐 아니라 부동산투자가도 새겨들어야 할 경구라고 생각한다.
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자본주의와 시장경제는 인간의 욕망, 이기심, 탐욕을 품고 발전해 왔다. 이기심과 탐욕이 동기부여가 된 것이다. 이기심과 탐욕이 동기부여가 된 것이다. 그러나 이기심이 너무 지나쳐 환상 속에 빠지게 되고 탐욕이 가득 찰 때 버블이 생기게 되며 종국에는 터지는 사이클을 반복하게 된다. 일반적으로 경기순환은 호경기, 경기후퇴, 불황, 회복 4국면으로 이루어진다. 각각의 국면마다 특징이 있고 인간의 욕망이나 탐욕의 전개 과정과도 일치한다고 생각한다. 호황 국면, 물론 좋은 시기이다. 그러나 항상 경기의 피크에서는 하강을 생각해야 되는 큰 부담이 있다. 반면 불황 국면은 견디기는 어렵지만 버티기 작전으로 나간다면 앞으로는 좋아질 일만 남았다고 생각하면서 호황기에 못했던 내실을 다질 수 있는 좋은 기회이기도 하다.
12.
부동산이 특히 아파트값이 올라간 원인은 높은 분양가가 아닌 다른 데 있다. 높은 분양가는 결과이지 결코 원인이 아니다. 그 근본 원인은 공급 부족과 저금리 및 과잉유동성에서 찾아야 할 것이다.
