[핵심문장] 3000만원으로 시작하는 아파트 투자
부자란, 매년 일정한 속도로 자산이 증가하여 되는 것이 아니다. 망망대해에서 헤엄치고 있다 보면 어느 순간 큰 파도가 밀려오는데 그 흐름을 잘 타면 되는 것이다. 중요한 것은 파도가 올 것을 믿고 진득하게 바다에서 헤엄을 치고 있어야 한다는 것이다.
1.
폭락론을 떠들며 당신을 희망 고문하는 그 유튜버, 그 부동산 전문가, 그들은 그런 활동을 하며 돈이라도 벌고 있지, 그 말만 철석같이 믿으며 아무것도 하고 있지 않은 당신은 어떻게 될까요. 당신과 당신의 가족은 누가 책임질 수 있을까요. 혹여나 가격이 지금보다 조금 빠진다 한들 몇천만 원으로 서울 아파트를 살수 있는 시대는 앞으로 다시는 오지 않습니다. 이제 그만 속을 때도 되었습니다. 현실을 직시해야 합니다. 그리고 내가 지금 당장 할 수 있는 방법을 모색해야 합니다.
2.
전세 대신 하루라도 빨리 내 집 마련을 해야 한다. 내 집을 살만한 자금이 없다면 그 돈으로 전세를 구하지 말고 차라리 월세를 선택하라. 언뜻 들으면 매달 돈이 빠져나가는 월세를 권한다는 게 이해되지 않을 수도 있다. 하지만 월세로 나가는 돈을 아까워하지 말아야 한다. 지금 주거비로 30만 원을 더 쓰나 50만 원을 더 쓰나 크게 내 인생이 좌지우지되지 않는다. 내가 깔고 앉아 있는 돈을 어떻게 활용하느냐, 그 돈을 어디에 어떻게 투자해서 내 자산을 현명하게 불리느냐, 이것이 인생을 바꾸는 핵심이다. 보증금을 최대한 적게 깔고, 남은 자금을 끌어모아 부동산에 투자하라, 월세에 살면서도 투자용 부동산은 따로 마련해야 한다.
3.
어떻게 보면 투자를 한다는 것은 참 단순한 원리로 이뤄져 있다. 다만 이렇게 생각의 전환을 할 수 있다는 것, 퇴근 후 따로 시간을 내어 공부를 하고 임장을 간다는 것, 최종적으로 그 두려움을 이겨내고 실제 실행에 옮긴다는 것, 이 과정을 지속하며 투자자로 살아야 한다.
4.
부자가 되는 출발점은 돈의 크기가 아닌 생각의 크기에 있다. 같은 돈을 가지고서, 아니 어쩌면 그보다 더 적은 돈을 가지고서 누구는 집주인이 되는 길을 택하고, 누구는 임차인이 되는 길을 택한다. 집을 사는 사람은 집값이 오르리라고 생각해서 베팅하고 임차인은 집값이 오르지 않으리라고 생각해서 안전한(?) 선택을 한다. 하지만 그게 절대 안전한 선택이 아니라는 것은 굳이 설명하지 않아도 이 책을 읽는 이라면 모두 다 알 것이다.
5.
갭으로 투자한 아파트는 2년이 되기 전에 전세를 낀 상태에서 팔 수도 있고 2년 뒤 만기 때가 되어서 의사결정을 해도 된다. 혹은 집을 팔아도 되고, 새로운 세입자나 기존 세입자에게 한 번 더 전세를 놓고 2년이 더 흐른 뒤에 매도해도 된다. 매매할 때 매수자에게 받은 돈으로 임차인에게 전세 보증금을 돌려주고 남는 돈이 투자 수익이 되는 것이고, 이후 양도세까지 내고 나면 최종 실질 수익금이 남는다. 내야 하는 세금이 얼마인지는 매도하기 전에 반드시 정확하게 계산해야 한다.
불린 돈으로는 다시 새로운 곳에 재투자한다. 새로운 투자처는 당연히 또 오를 지역이어야 하고, 투자금이 늘어난 만큼 이번에는 좀 더 높은 금액대의 부동산에 투자하는 것이 맞다. 오를 곳은 공부를 통해 충분히 발견할 수 있다. 취득세 관련 부동산 규제가 없을 때는 수십 채씩 개수를 늘려가는 전략도 있었으나 이제는 그런 방식은 통하지 않는다. 똘똘한 한두 채를 굴리는 전략이 좋다. 물론 시장 상황은 언제든지 달라질 수 있으며 변화에 따라 유연하게 대처해야 한다.
6.
내부 마감재가 어떻고, 커뮤니티 시설이 어떻고 하는 것들은 모두 부차적인 것이다. 잊지 말자. 첫째도, 둘째도 직주근접이다. 그게 바로 입지의 시작이다.
7.
교육, 학군이란 정확히 어떤 의미일까?
학교를 중심으로 하나의 축이 있고, 학원가를 중심으로 한 다른 하나의 축이 있다. 대한민국은 현재 초등학교-중학교-고등학교-대학교의 학제를 운영하는데, 학군에서 무엇보다 중요시되는 것은 중학교 학군이다. 사실 대학교는 기본적으로 학군의 범위에 속하지 않는다. 좋은 대학교 근처에 산다고 해서 그 학교에 갈 수 있는 것은 아니기 때문이다. 대한민국에서 가장 좋은 대학인 서울대를 비롯해 연세대, 고려대 등 상위권 학교가 있는 지역이라고 해서 그 동네 집값이 특별히 비싸지는 않다.
8.
한강이 보인다고 해서 회사에 더 빨리 갈 수 있는 것도 아니고 내 아이가 공부를 더 잘하게 되는 것도 아니지만 그 자체가 특별한 가치를 제공하는 자연환경이다. 부동산이란 게 무엇인가, 말 그대로 움직이지 않는 자산이다. 집이란, 터란, 옮길 수가 없다. 한강뷰는 한강에 접한 아파트에서만 누릴 수 있는 것으로, 그 자체로 차별화된 희소성을 가진다.
9.
대장 아파트를 찾기는 너무 쉽다. 그 지역에서 제일 비싼 아파트가 대장 아파트다.
대장 아파트가 되려면 5가지 조건을 갖추어야 한다.
1) 신축
2) 대단지
3) 브랜드
4) 초품아
5) 다양한 평형
10.
투자 시장은 의외로 정직하다. 남들이 투자하지 않는 시기에 어느 정도 리스크를 감안하고 베팅한다면 매매가와 전세가의 차이가 적으므로 그만큼 적은 돈으로 매입할 수 있다. 선도 투자자들이 1차로 진입한 다음에 내가 움직였다면 바닥은 지났다는 안심을 할 수 있겠으나 투자금은 그만큼 더 써야 한다.
11.
반드시 피해야 할 것은 갭이 적다는 이유로 어설픈 구축 아파트에 투자하는 것이다. 앞으로 여전히 떨어질 가능성이 높기 때문이다. 가격 하락을 감안하고 낙찰을 받았으나 낙찰가보다 더 떨어지기도 한다. 항상 1급지 대장부터 공략해야 한다.
12.
부동산 시장은 상상 이상으로 과학적으로 움직이며 전국 아파트는 촘촘하게 서열화되어 있다. 그래서 주식보다 부동산이 쉽다는 것이다. 주식과 기업의 세계에서는 언제든 역전과 혁신이 일어날 수 있다. 하지만 부동산의 세계에서는 좀처럼 역전이 일어나지 않는다. 지금 대한민국에서 가장 부자 동네인 서울 강남구와 서초구는 앞으로 5년 뒤, 10년 뒤, 20년 뒤에도 여전히 가장 부자 동네일 가능성이 높다.
13.
공급이 넘쳐나는 시기에 시장 분위기는 확실히 좋지 못함을 알 수 있다. 공급이 몰리는 시기만 잘 피해도 투자 실패의 확률이 줄어든다.
14.
타이밍을 알아차리는 내공은 시간이 흐르고 경험이 쌓일수록 는다. 일반적으로 지난 몇 년간 물량 폭탄을 맞아 매매가는 떨어져 있고 당분간 공급 부족 구간으로 들어서는 시점. 동시에 전세가는 올라서 갭이 적어지는 시점을 투자하기 가장 좋은 타이밍으로 본다.
15.
발 빠른 소수의 고수 투자자 -> 그들을 따라오는 외지 투자자 -> 눈치 빠른 현지 투자자 -> 현지 실수요자
이처럼 집을 가장 늦게 사는 건 언제나 현지 실수요자들이고 번번이 오른 집값을 받아주는 형국이 펼쳐진다. 전국의 모든 지역이 이 패턴을 따른다.
16.
그간 "그때 했어야 했는데" 하는 사람들을 너무도 많이 만났다. 때로는 "에라, 모르겠다!" 하고 저질러버리는 정신도 필요하다. 부동산 투자에서 100% 완벽한 타이밍과 물건을 찾으려고 하지 마라. 무조건적인 운에 기댄 행위도 위험하지만, 돌다리를 계속해서 두드리는 행위 또한 옳다고 할 수 없다. 어느 정도 두드렸다면 과감히 밟고 건너라. 그 정도의 리스크는 감안할 수 있어야 부자가 될 수 있다.
17.
부동산은 항상 입지의 5요소(일자리, 교통, 학군, 인프라, 자연환경)를 기준으로 분석한다. 다만 초보자 입장에서 내가 잘 모르는 곳이나 생소한 곳에 가면서 처음부터 5가지 요소를 일일이 따져보기는 만만치 않다. 그럴 때는 항상 제일 비싼 곳이 어디인지를 찾고 그곳에서부터 분석과 임장을 시작하면 된다. 실제로 도시마다 가장 비싼 곳이나 가장 좋은 곳에만 투자하는 것이 가장 좋다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때는 다른 곳과 비교해서 상대적으로 덜떨어지기 때문이다. 하지만 투자금이 부족하다든가 내가 한 말이 늦어 이미 1급지는 많이 오른 상태에서 해당 도시를 찾았다면, 그때는 이제 2급지 아래로 투자처를 찾는 것이다.
18.
전국적으로 흐름은 돌고 돈다. 제대로 된 상승장 지역 하나만 적합한 시기에 만나면 내 인생을 크게 바꿀 수 있다. 부자란, 매년 일정한 속도로 자산이 증가하여 되는 것이 아니다. 망망대해에서 헤엄치고 있다 보면 어느 순간 큰 파도가 밀려오는데 그 흐름을 잘 타면 되는 것이다. 중요한 것은 파도가 올 것을 믿고 진득하게 바다에서 헤엄을 치고 있어야 한다는 것이다.
