[핵심문장] 경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신
다양한 성공학 서적들은 열정이 중요하다고 가르친다.
하지만 성공한 사람들의 열정은 꾸준한 열정임을 알아야 한다.
1.
가장 먼저 말하고 싶은 것은 부자가 되는 방법은 '지식'이 아니라는 것이다. 그동안 내가 많은 돈을 벌고 많은 사람들을 부자로 만들며 터득한 것은 지식과 실제 돈을 버는 것은 아무런 관련이 없다는 사실이었다. 한번 생각해 보라. 만약 지식과 부가 관련이 있다면 경제학과 부동산학을 강의하는 교수들이 돈을 제일 많이 벌었을 것이다. 그런데 그런 교수들이 몯 백만장자, 억만장자가 되지는 못한다. 지식과 돈은 별개이기 때문이다.
2.
부동산을 샀다 팔았다 하는 사람들은 당장 몇 백, 몇 천을 번 것 같으나 나중에 가면 부자가 못 되어 있다. 이런 사람들이 부자가 되지 못하는 이유는 매매가 잦아지면 손해를 보기도 하기 때문이다.
3.
비싸게 매입한 부동산도 결국은 오르게 되어 있다. 부동산은 보유하는 것이고 사서 모으는 것이다. 이 원칙에 상황과 사정 같은 것은 없다.
최선은 그냥 갖고 있는 것이고, 차선은 안 된다고 할 때 사서 된다고 할 때 파는 것이다.
4.
부동산 가격은 외부요인에 의해 영향을 받는다. 그리고 결국에는 가격이 오르게 되어있다. 부동산 투자를 실패시키는 것은 언제나 빨리빨리 마인드다. 사람들은 쌀 때 사서 조금 올랐을 때 빨리 팔아버리고 만다.
5.
대접받고 사고, 대접받고 팔아야 한다. 당신은 투자의 주인공이 되어야 한다. 내가 오늘 어떤 부동산을 갔는데 불친절함을 느꼈다면 그 소장이 불친절한 게 아니라 당신이 잘못 간 것임을 알아야 한다.
이런 것들은 경제학에서도 그 원리를 찾아볼 수 있다. 구매자 시장이란 구매자의 의사가 지배적인 힘을 발휘하는 시장이다. 시장이 공급과잉 상태이든지 값이 하락하는 추세에 있어 수요자가 상대적으로 적어진다. 이때 구매자는 자기 뜻대로 상품을 선택하고 가격이나 수량에 관하여 의사를 관철시킬 수 있게 된다. 이 반대의 개념은 판매자 시장이다. 시장의 수요 공급의 관계에서 수요 쪽이 공급 쪽보다 많아서 판매자에게 유리한 상황을 말한다. 한 마디로 물건이 모자란 것이다. 물건이 모자라니까 물건을 갖고 있는 자가 주인공이 되는 것이다. 파는 사람이 가격도 결정하고 파는 시기도 결정할 수 있다. 우리는 이런 원리를 이해하여 반드시 대접받고 사고 대접받고 팔아야 한다.
6.
내가 그 목표를 어차피 이루지 못할 것 같다고 하여 아예 실천해보려 하지 않는 사람과 목표를 이루지 못할 것 같더라도 실천해보는 사람에게는 엄청난 결과적 차이가 있다. 실천하는 것은 긍정적 마인드를 갖는 마지막 단계다.
7.
무엇보다 투자가 일이라는 인식은 투자자의 머릿속에 깊이 박혀 있어야 한다. 성공하는 투자를 하기 위해서는 전문지식을 공부해야 하며, 특히 부동산의 경우 실제 현장에 나가 발품을 팔아야 한다.
8.
경매는 나의 돈을 투자하여 채무자와 채권자의 불행한 관계를 끝내주는 행위다. 경매가 진행되지 않는다면 물건을 처분해 돈을 받아야 할 채권자는 더 오랜 기간 고통을 받아야 한다. 또한 대승적 의미에서 경매는 채무자에게 파산이 난 현재의 삶을 접고 회생의 길로 들어갈 기회를 주는 셈이 된다. 채무자는 내가 낙찰을 받아서 망하는 것이 아니다. 그는 이미 망했으며 그의 물건은 내가 아닌 법원이 뺏은 것이다. 내가 경매를 하는 것은 채무자에게도 채권자에게도 도움이 된다는 말이다.
9.
다양한 성공학 서적들은 열정이 중요하다고 가르친다. 하지만 성공한 사람들의 열정은 꾸준한 열정임을 알아야 한다. 벼락치기를 통한 성공은 없다. 있다한들 없어진다.
10.
경매에 있어 가장 중요한 것은 물건의 가치를 분석하는 일이다. 지식을 중요하게 생각하는 이들은 가치분석을 등한시한 채 돈 버는 것과 관련이 적은 지식에 몰두한다. 그리고 그런 자잘한 지식을 많이 알고 있으면 언젠가 자신이 큰돈을 벌 수 있으리라 착각한다. 경매 지식과 경매로 돈을 버는 것은 다르다. 당신은 경매를 하는 방법을 배우는 게 아니라 부동산 경매로 돈 버는 방법을 배운다는 점을 항상 인지하길 바란다.
11.
잘못된 정보를 바탕으로 결론을 내놓고 자신이 합리적인 투자를 했다고 자부한다. 모든 기준을 만족시키는 완벽한 통계는 이 세상에 없다. 만든다고 해도 오랜 세월이 걸리고 금방 새로운 정보로 갱신되어버려 다시 만들어야 한다. 이것이 통계의 한계다.
12.
우리는 이익을 취하기 위해 모든 행위를 한다. 파는 행위를 할 때도 단 하나의 기준은 이익이다. 만약 이 사람이 객관성을 가지고 있었다면 물건을 얼마에 샀는지보다 얼마에 팔 수 있는지에 집중할 것이다. 내가 좀 비싸게 사긴 했지만 좀 더 보유하면서 내가 산 가격보다 오를 때를 기다려야 한다. 어디까지나 투자의 기본은 객관성이다.
13.
임의경매를 취하하는 것은 낙찰자의 동의서가 없어도 채권자가 쉽게 할 수 있다. 그런데 강제경매의 취하는 다르다. 낙찰자가 동의를 안 해주면 굉장히 어렵고 복잡해지며 시간, 비용이 발생한다.
14.
나는 변경이 잦은 물건들을 수도 없이 만나면서 나름대로 결론을 내보았다. 결론은 변경이 있거나 잦은 물건들은 부동산이 대체로 훌륭하다는 것이었다.
15.
과거에 좋아보였던 물건이 나중에 가서 보니 그렇게 좋은 물건이 아닌 것이다. 왜일까? 당신의 실력이 그만큼 향상됐기 때문이다. 그럼 지금 좋아보이는 물건이 미래에도 좋은 물건이냐? 그것도 아닐 것이다. 왜냐하면 당신은 앞으로도 계속해서 성장할 거니까.
중요한 점은 어차피 당신이 투자한 그 물건은 나중에 가서 보면 별로인 물건이 될 것이라는 점을 인정하는 것이다. 이것이 실력이 성장하는 단계에 있는 투자자들이 가져야 할 가장 기초적인 마인드다.
16.
욕심을 내게 되면 결국 큰 손해를 보게 된다. 그리고 이렇게 입은 큰 손해는 당신으로 하여금 부동산 투자판으로부터 떠나게 할 것이다. 손해를 봐도 수익을 봐도 꾸준히만 하면 실력이 늘어날 수 있는데 투자판을 아예 떠나버리니 이런 선순환도 끊길 수밖에 없다. 무엇보다 이것이 가장 큰 손실이다.
나는 같은 실수를 몇 차례 더 하다 보니 이제 물건에 욕심이 안 난다. 오늘 그 물건을 놓치더라도 내일 더 좋은 물건이 나올 것이라는 걸 알기 때문이다. 시장이 추가적인 기회를 주기 때문이 아니다. 오늘보다 내일의 나의 실력이 향상될 것이기 때문에 일어나는 현상이다. 그러니까 오늘 남에게 좋은 물건을 빼앗기더라도 편안한 것이다. 덕분에 나는 더 좋은 물건을 고를 수 있게 됐다. 이것 곧 당신이 생생하게 체감할 이야기다.
17.
채무자인 경우 낮찰자의 자격을 가질 수 없다. 보통 경매 물건을 압류당한 채무자는 물건에 저당잡힌 빚을 지불할 능력이 없는 경우가 많다. 이런 상황에서 채무자가 낮찰을 받게 해버리면 이상한 빚잔치를 하는 결과가 나오기 때문에 사건의 채무자는 낙찰자의 자격에서 제외된다.
18.
항고는 2년의 유예다. 당신이 잔금을 내지 않아도 2년 뒤 당신의 소유권을 보장해주는 더없이 좋은 기회다. 이런 이유 때문에 내가 현재 가치보다 미래 가치가 중요하다는 얘기를 항상 강조하는 것이다.
19.
가끔 어떤 선택을 해야 할지 판단이 안 될 땐 남의 것이라고 생각하면 객관적 시선을 확보할 수 있게 된다. 내 것이 아니므로 급할 게 없으니 여유로움을 가질 수 있다. 자꾸 내 돈이 들어간다고 생각하기에 이성적 판단을 할 수 없게 되는 것이다. 급할수록 본인의 속내를 내보여주고 상대가 갑이 된다. (명도에 대한 글 중에서)
20.
법은 법이다. 근저당(현 말소기준권리) 밑으로 다 말소되는 것이 맞다. 지상권 뿐만 아니라 지상권의 기간까지 없어지는 것이다. 전세권도 마찬가지다.
21.
당연한 얘기지만 경매를 하기 위해 절차적 비용을 들인 공공기관(법원, 감정평가사)이 가장 먼저 배당을 받는다. 2위가 임금채권과 최우선변제금. 3위는 당해세로 간단히 말해 해당 부동산에 부과된 세금을 말한다. 4위는 일반채권이다.
22.
부동산의 미래가치를 보라는 건 토지의 미래 가치를 보라는 것이지, 건물의 미래 가치를 보라는 게 아니다.
23.
상가의 임대료는 상권의 규모에 의해 좌우된다. 해당 상가의 적정 임대료를 파악하려면 지역 상가 전반의 임대료와 지역 상권의 규모를 함께 파악해야 한다. 당신이 빌딩 세입자가 되어 개인사업을 한다면 얼마를 임대료로 내면 납득하겠는가? 이런 의문에 최대한 객관적 결론을 내릴수록 적정가를 파악하고 입찰에서 최대한의 이득을 취할 수 있다.
24.
경매는 부동산의 가치를 보고 원칙을 따져서 투자해야 하는 분야다. 내가 남들과 비슷하게 생각하고 있다면 남들과 비슷하게 투자할 것이다. 내가 그들과 비슷하게 생각하지 않는다면 나는 그들과 다른 투자를 할 것이다. 지금 당신이 돈 때문에 헤매는 사람들과 비슷하게 생각하고 있다면 먼저 그들과 다르게 생각하기 위해 노력해야 한다. 그리고 그렇게 변화된 생각을 실천에 옮겨야 한다.
25.
채권자 우선주의인 법원에서는 낙찰자가 농취증이 반려되었다는 반려통지를 가지고 오면 낙찰 허가를 내어주도록 제도를 바꿨다.
26.
지상권자는 권리의 소멸시효까지 땅으로부터 수익을 뽑아내야 한다. 그리고 회수하지 못하는 투자물은 결국 매몰비용이 된다. 여로모로 지상권자에게 불리한 게임인 셈이다. 그리고 많은 경쟁 투자자들이 이런 부분을 놓치고 선순위 지상권이 달린 물건은 입찰하지 않는다. 우리에게는 수익의 기회가 되는 셈이다.
