[핵심문장] 서민의 부자되기 습관
부자의 경쟁력은 10년 후를 내다보고, 1년을 계획하고,
하루하루를 헛되이 보내지 않는 성실함에서 생겨난다.
1.
자산은 한순간에 증가되지 않고 차근차근 만들어진다. 그러나 돈을 벌고 모으고 유지하고 쓰는 능력을 골고루 갖추게 되면서 어느 순간부터는 자산이 급속도로 증가하기 시작했다. 부자의 경쟁력은 10년 후를 내다보고, 1년을 계획하고, 하루하루를 헛되이 보내지 않는 성실함에서 생겨난다는 것을 실감했다. 이렇게 부자가 되는 과정은 겪어본 사람만이 안다.
2.
부자는 요행으로 쉽게 돈을 벌려고 하지 않는다. 부(富)는 단기간에 이루어지지 않는다는 것을 알기 때문이다. 그들은 자신을 훈련하며 긴 안목을 가지고 끈기 있게 경제독립을 향해 나아간다. 이런 과정에서 터득한 지혜와 통찰로 인해 매년 그들의 돈은 조금씩 불어나다가 어느 순간 수백 수천 배로 쌓인다.
3.
자신을 사랑하고 존중하는 자존감이 높은 사람은 소비를 통해 자신을 과시하지 않는다.
4.
부자가 된 사람들은 하나같이 위기를 기회로 삼았다. 그러나 빈자들은 위기에서 새로운 기회를 발견하지 못한다. 투자할 자금이 없기 때문일까? 그렇지 않다. 기회를 위기로만 받아들이기 때문이다.
5.
종잣돈을 모으려면 독종이 되어야 한다. 남들과 똑같이 즐기고 똑같이 소비하면서 종잣돈을 모을 수는 없다. 외로운 시간을 참고 이겨내야 부자가 될 수 있다. 부자가 되려면 외로움이라는 대가를 지불해야 한다. 절박함이 있어야 한다.
6.
부자가 되는 방법은 일찍 실패를 경험하는 것이다. 돌이켜보면 실패는 하나하나가 어마어마한 수업이고 자산이다. 실패에서 교훈을 얻지 못했다면 나는 지금 부자가 되지 못했을 것이다. 어느 부자에게 이런 말을 들은 적이 있다. “실패에서 교훈을 얻었다면 다 잃은 것은 아니다.” 정말로 부자가 되는 비결은 실패를 배움의 과정이라고 여기는 것이다. 실패는 성공으로 안내하는 이정표다.
7.
나는 아파트를 더 이상 구매하지 않는다. 지금은 그동안 구매한 많은 아파트에서 받은 월세로 종잣돈을 모아 원룸 건물, 오피스텔, 태양광발전소 등을 구매하고 있다. 구입가는 높지만 수익률이 높다. 그리고 앞으로 더 많은 종잣돈이 모이면 구입가가 더 비싸고 높은 수익형 자산으로 옮겨 갈 것이다. 구매하는 순간 나에게 수익을 주는 자산을 구매하라. 구매하고 나서 수익이 나오지 않는 자산은 자산이 아니고 부채이다.
8.
원룸과 투룸이 혼합된 것은 무엇이 문제일까? 투룸은 원룸을 2개 만들 수 있는 면적이다. 당연한 이야기다. 예를 들어 소형 원룸 부지는 대략 80~90평 사이에 건축한다. 토지공사에서 주택용지를 이 정도 사이즈로 분할하여 판매하기 때문이다. A 건물은 원룸이 12호가 나오게 건설한다. B 건물은 원룸과 투룸을 혼합하여 원룸 4호, 투룸 4호를 건설한다. 각 원룸의 월세를 50만 원 받는다고 하면 투룸은 얼마를 받을 수 있을까? 100만 원을 받으면 좋겠지만 현실은 그렇지 않다. 많이 받아야 80만 원이다. 계산해보면 A 건물은 600만 원의 월세를 받고, B 건물은 520만 원의 월세를 받는다. A 건물과 B 건물의 건축비는 동일하다. 건물을 지을 때 얼마나 호수를 많이 만드느냐가 판매가격을 결정하는 것이다. 이 결과 A 건물이 B 건물보다 높게 판매되는 것은 당연하다. 2012년에 건축법이 강화되면서 2012년 이후에 건축허가를 받은 건물은 세대당 주차대수가 증가되었다. 2012년 이전에는 A 건물의 형태가 많고 2012년 이후에는 B 건물의 구조로 건축할 수밖에 없었던 이유다. 그렇다면 원룸 건물에 투자할 때는 수익률 높은 A 건물을 사는 것이 유리할 것이다. 그리고 A 건물 중 가장 신축은 2012년에 건설된 주택일 것이다. 그래서 나는 2012년 건물을 주로 구하고 있다. 간혹 2012년에 건축허가를 받고 2013년에 준공한 주택들도 있다. 이러한 건물도 최상의 상품이다.
9.
원룸 건물이나 오피스텔 계약을 할 때 당연히 계약서를 한 장에 쓰는 것이 관행처럼 되어 있다. 하지만 앞에서 말한 것처럼 다세대의 경우 각각의 주택으로 보기 때문에 개별 계약이 잘못된 것은 아니다. 그런데 왜 계약서를 한 장에 쓰는 것일까? 이것은 공인중개사가 편의상 그렇게 한다고 하지만 한편으로는 이런 관행을 꼼수로 볼 수도 있다. 나의 계약 사례를 예로 들어보겠다. 나는 19세대의 다세대 원룸 건물을 계약했다. 계약 당시 한 장의 계약서를 작성하고 잔금을 치를 때 개별 계약서를 다시 작성하자고 합의했다. 공인중개사는 19장의 계약서를 쓰고 날인하는 것이 번거롭다며 불평을 쏟아냈다. 그러나 나는 19장의 계약서를 썼다. 이렇게 하는 데에는 다 이유가 있다. 첫째, 계약서를 한 장으로 쓰면 매매가가 10억을 초과하기에 공인중개사에게 수수료를 0.9% 지급해야 한다. 물론 상호간의 합의하에 조정한다고는 하지만 0.9%에서 조금 낮추어 주는 정도일 것이다. 그러나 계약서를 19장으로 나누어 쓰면 개별 매매가는 5,000만 원이 조금 넘는 수준이다. 그러면 공인중개사 수수료가 0.5%로 낮아진다. 공인중개사는 법적으로 0.5% 이상의 수수료를 받으면 안 되기 때문이다. 둘째, 계약서를 19장으로 나누어 써야 하는 이유는 담당 세무사에게 자산등록을 하려면 어차피 각각으로 자산을 나누어 계산해야 한다. 굳이 두 번 일할 필요가 없다. 셋째, 법무 비용인 등록비를 감면받을 수 있다. 취득 당시 시청에 주택임대사업자 등록을 같이하는 경우 취득가액이 6억 원 이하인 경우(비수도권은 3억 원) 취득세가 200만 원 이하일 때는 전액 감면되고 200만 원이 초과할 때는 취득세의 85%를 감면해준다. 주택임대사업자 신고를 할 때 개별 신고를 하지 않고 하나로 신고하게 되면 이런 혜택을 받을 수 없다.
10.
점점 자산소득이 많아질수록 자산가치의 증가보다는 매달 들어오는 수익에 초점을 맞추게 되었다. 돈이 일하게 하면 매달 수익은 저절로 늘어난다.
11.
회사 사장님과 대화를 나누던 중에 땅 투자를 하고 있다는 사실을 알게 되었다. 특히 지방에 매물로 나온 저렴한 땅을 사고 있었다. 그분은 땅이 한정판 재화이기 때문에 프리미엄이 붙을 수밖에 없다는 소신을 밝혔다. 그런데 대출을 많이 받아서 땅을 사는 것이 문제였다. 투자를 할 때 간과해서는 안 되는 것이 있다. 부동산 투자는 번갯불에 콩 볶아 먹듯 하루아침에 수익을 내는 것이 아니다. 부동산 투자는 긴 시간을 두고 해야 하는 장기투자다. 그러니 대출을 받아 투자한다면 장기 대출금 이자와 각종 세금 등을 따져봐야 한다. 대출이자와 부동산 세금을 빼고 나면 남는 게 없는 장사가 되기 쉽다. 내가 하고 싶은 말은 내 자산이 아닌 대출금으로 장기투자를 하지 말라는 것이다. 주식 투자도 마찬가지다. 각종 주식 커뮤니티에는 “휴학하고 등록금까지 올인했다”, “내년 봄에 결혼할 건데 전셋집 구할 돈을 투자했다” 등의 사연을 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 경우에는 빨리 수익을 거둬야 한다는 압박 때문에 장기투자를 할 수 없다. 주식 투자는 반드시 여유자금으로 해야 한다. 그래야 주가의 등락과 상관없이 인내심을 갖고 오래 보유할 수 있다.
12.
자산을 지키고 싶다면 객관적인 사실과 해석을 구분하여 분석하고 비판적으로 수용하는 훈련이 필요하다. 경제, 금융, 투자 지식이 밑바탕이 되어야 한다. 지식과 경험이 쌓이면 돈의 흐름을 보는 안목이 생긴다.
13.
주식 투자를 할 때는 딱 한 문장만 머릿속에 넣고 있으면 기다림의 시간이 지나서 큰 수익을 볼 수 있다. ‘실적이 좋고 미래 가치가 높은 주식을 사서 장기투자한다.’ 주식으로 돈을 벌려면 최소 5년, 10년 단위의 장기적인 관점의 투자가 필요하다. 주식 가격은 변하지만 좋은 기업은 계속 성장하기 때문이다.
14.
세금의 납부 구조상 근로자, 개인사업자, 법인 기업 중 근로자가 가장 불리한 세금 구조를 적용받고 있다. 세율과 세금 적용방식이 모두 근로자에게 가장 불리한 구조다. 적용 세율의 경우 근로자와 개인사업자는 동일하게 종합소득세율을 적용하고 법인 기업은 법인 세율을 적용한다. 기업이 살아야 직장인도 월급을 받을 수 있는 것이라고 생각하면 종합소득세보다 법인세를 적게 부과하는 것에 대해 이해할 수 있다. 법인 기업이나 개인사업자의 세금 적용방식은 소득에서 지출을 뺀 나머지에 세금을 부과한다. 반면에 근로자는 월급도 받기 전에 먼저 세금을 떼고 지급한다. 그러고는 연말에 연말정산을 통해 일부분의 지출만을 공제해주는 시스템이다. 이러한 구조를 보면 근로자 월급은 유리지갑이라는 말이 왜 나오는지 이해가 간다. 이것뿐만 아니다. 부가가치세의 경우 법인 기업과 개인사업자는 수입과 지출을 파악해 차액만 납부하면 되지만 근로자는 전부를 다 납부하는 구조다.
15.
2020년 부동산 정책이 발표되면서 취득세 역시 변경되었다. 기존의 단순 매매가 기준에서 추가로 보유 주택의 여부에 따라 달라지고, 조정대상지역인지 아닌지에 따라서도 달라진다. 하지만 대부분의 지역이 조정대상지역이라고 보면 이해하기 쉽다. 특히 법인은 주택 취득 시 묻지도 따지지도 말고 취득세가 12%이니 가히 살인적인 세율이라 할 수 있다.
16.
이미 납부한 근로소득세 납부내역에 임대소득을 추가하여 세율에 맞게 세금을 납부하는 것이다. 당연히 근로소득 세율이 15%인 경우는 임대소득도 15%이다. 간혹 임대소득이 높아 15%에서 24%로 올라가는 일이 발생하고 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 하지만 주택임대사업자로 신고를 한 경우에 근로소득과 합산해서 적용하지 않고 있으니 매우 유리하다. 앞으로 아파트는 주택임대사업자 등록을 할 수 없으니 주의하기 바란다.
17.
세금은 부자가 될수록 많아질 것이다. 부자들은 세금의 부과 방법과 원리, 절세하는 방법을 잘 알고 있다.
18.
나는 고등학교에 다니는 두 아이가 있는데 용돈이 다른 아이들에 비해 상대적으로 매우 적다. 전달에 지급한 용돈을 어디에 어떻게 사용했는지 내역(용돈기입장)을 제출하지 않으면 다시는 용돈을 받을 수 없다. 항상 아이들에게 아버지가 부자인 것이지 너희가 부자인 것은 아니라고 강조한다. 자녀들은 스스로 부를 일구어 나가야 한다.
19.
부자들은 귀가 크다. 부자들은 자신이 잘 아는 일이라고 해도 웬만하면 남의 의견을 들어 요모조모 따진 후에 결정한다. 부자들은 비판에도 귀를 기울이며 자신이 포착하지 못한 측면을 받아들이는 진지함을 보여준다. 부자들 주변에는 부동산이나 주식 투자에 해박한 사람들이 많다. 그들이 다른 사람의 투자 실패 사례를 얘기하면 부자들은 열심히 듣는다. 그런 정보를 머리에 입력해 놓았다가 투자에 앞서 꼼꼼하게 짚고 넘어간다. 세상에 해롭기만 한 비평은 없다.
20.
찾아온 운을 움켜쥐려면 운을 담을 수 있는 그릇을 만들어야 한다. 그래야 운을 함께 나눌 사람을 만나고 좋은 기회를 살려낼 수 있다. 만약 지금 운이 없어서 고전하는 중이라고 생각한다면 현재 상황이나 환경은 지금까지 내가 해온 생각과 행동의 결과란 점을 잊지 마라. 반복되는 운은 실력이다. 실력을 기르고 운이 트일 때까지 끈기와 근성으로 버텨내라. 큰 부자는 하늘이 낸다는 말은 이런 의미일 것이다.
21.
고정관념의 테두리 속에 갇힌 사람에게는 아무런 문제 해결력도 기대할 수 없다. 방법을 찾으면 나오게 되어 있는데, 방법이 없다는 것은 방법을 찾으려는 생각을 안 하기 때문이다.
