[핵심문장] 경매하는 직장인
1.
오피스텔이란 상업용 시설인 오피스(office)와 주거용인 호텔(hotel)의 혼합 용어입니다. 많이들 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 헷갈려하는데 둘 다 맞는 말입니다. 세입자가 전입신고를 하면 주거용 오피스텔이 되는 것이고, 사업자가 사업자신고를 하면 업무용 오피스텔이 되는 것입니다.
2.
토지별도등기가 있다는 것은 집합건물 등기부등본에 토지등기가 따로 있다는 것을 의미합니다. 즉, 건물이 올라가기 전에 토지만을 담보로 대출을 일으켰다는 것을 말합니다. 토지를 담보로 받을 대출로 건물을 짓고, 건물에 대한 등기부가 만들어집니다. 건물에 대한 등기부에 토지에 대한 근저당을 명시할 수 없기에 ‘토지별도등기 있음’이라는 별도의 문구로 공시합니다. 이 경우 반드시 토지등기부를 열람해야 합니다. 단독주택이나 다가구주택은 토지등기부와 건물등기부가 각각 존재하지만, 토지별도등기는 집합건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등)에만 존재합니다.
3.
대출상담사에게 사건 번호, 소유 중인 부동산의 개수, 연 소득, 현재 보유 중인 대출액을 문자로 알려주면 가능한 대출액을 다음과 같이 알려줍니다.
4.
임차인이 법원에서 일부 배당을 받는 상황이라면(전 소유주, 즉 채무자는 배당받는 것 없이 명도 대상입니다), 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 배당기일(잔금 납부 후 약 한 달 뒤) 이후에 법원에 제출해야 배당금을 주기 때문에 이것으로 임차인과 협상할 수 있습니다.
5.
약간의 팁을 드리면 거주자가 무리한 요구를 한다면, 빨리 나가야 이사비를 드릴 수 있다는 식으로 협의를 하는 것이 좋습니다(물론 스스로 빨리 나간다면 굳이 이사비 얘기를 먼저 꺼낼 필요는 없습니다). 이사비는 딱히 정해진 것은 없지만, 강제집행 비용이 평당 10만 원인 것을 고려해서 본인의 판단하에 적당히 합의하는 것을 추천합니다.
6.
인도명령신청의 유효기간은 잔금 납부 후 6개월 안에 신청해야 하며, 통상적으로 인도명령결정문은 신청 후 일주일 안으로 발송됩니다. 점유자가 인도결정문을 받으면 낙찰자는 송달증명원을 발급받아 강제집행을 신청할 수 있습니다.
7.
점유이전금지가처분 집행 강제집행과 거의 동일한 방식이므로 점유자에게 상당한 압박을 줄 수 있습니다. 집행관, 증인 2명, 신청자 이렇게 총 4명이 열쇠 수리기사를 대동하여 강제로 문을 열고, 집 내부에 결정문을 부착합니다(점유자가 순순히 문을 열어줄 경우 직접 전달하면 됩니다). 여기까지 진행되면 대다수의 점유자는 순순히 이사를 할 수밖에 없습니다.
8.
집 내부를 리모델링하는데 있어서 순서도 굉장히 중요합니다. 보통은 다음과 같은 절차대로 하면 공정별로 간섭되는 것 없이 잘 마칠 수 있습니다(큰 공사부터 점차 작은 공사로 한다고 생각하면 수월합니다). 수리가 필요 없는 공정은 건너뛰면 됩니다. 샷시 교체 → 화장실 또는 싱크대/신발장 수리 → 도배, 조명 → 장판 → 이사 청소 보통은 싱크대 교체 작업을 하는 분들이 신발장도 묶어서 진행하고, 도배하는 분이 서비스로 조명 작업도 해줍니다. 물론, 조명은 미리 구매해야 합니다. 모든 공정이 마무리되면 가장 마지막에 이사 청소를 함으로써 세입자를 맞을 준비를 마칩니다.
9.
임차인 계약 조심할 부분
첫 번째로는 애완견 금지에 관한 내용입니다. 이 내용을 쓰는 이유는 집을 험하게 쓰는 것을 방지하기 위함입니다. 수요가 충분하다면 금지해도 되고, 수요가 불충분하다면 애완견이 훼손해 놓은 도배, 장판 등을 원상복구하는 조건으로 계약하면 됩니다.
두 번째는 월세 지연에 대한 이자 청구의 명시입니다. 이 부분이 누락되는 경우가 많은데 최악의 상황에 법적 다툼이 생기더라도 이 문구를 안전장치로 계약서에 넣어야 보호받을 수 있습니다.
세 번째로는 현 상태로 계약한다는 내용입니다. 그렇게 해야만 세입자가 입주해서 이것저것 고쳐 달라고 하지 않습니다. 주인 입장에서는 ‘그런 부분을 미리 계약 전에 확인을 안 했나?’라는 식으로 할 말이 생깁니다.
네 번째는 계약 만기 때 원상복구에 대한 조항입니다. 이 부분은 집을 함부로 쓰는 것을 방지하기 위해 적어 놓는 문구입니다. 실제로 계약 만기 때 집 내부를 확인하여 손상된 부분은 보증금에서 차감해서 돌려주면 됩니다. 이 부분을 공인중개사에 위임하면 대충 볼 소지가 있으니 제 돈이 걸린 만큼 저는 직접 가서 확인하는 편입니다.
다섯 번째는 계약 만기 전에 후속 임차인을 구할 시간으로 최소 한 달은 보장해 주는 것입니다. 살고 있는 임차인이 갑자기 다음 주에 나간다고 하면, 큰 액수의 보증금을 집주인이 돌려줘야 하므로 그 리스크를 최소화하는 것입니다. 집주인 입장에서는 다음 세입자에게 보증금을 받아 현 세입자에게 주는 것이 가장 보편적이고 안전합니다.
여섯 번째는 계약 기간 전에 이사할 시, 부동산 중개료와 임차인을 맞출 때까지는 거주한다는 약정입니다. 당연한 내용일 수 있어서 공인중개사에게 위임할 수도 있지만, 이것들을 계약서에 명시해 달라고 해야 부동산에서도 임차인과 집주인을 만만히 보지 않고 계약 기간 큰 분쟁이 없을 것입니다. 또한, 세입자도 이 집주인이 그렇게 호락호락한 사람은 아니란 걸 느낄 것이기에 연락할 때 한 번 더 생각하고 연락할 것입니다.
10.
집주인으로써 꼭 해줘야 하는 조치는 하되, ‘편리성’과 관련된 것에 대해서는 신중할 필요가 있다는 메시지로 이해하면 됩니다.
11.
인테리어를 비용이라고 생각하지 말고 투자의 일종이라 생각하세요. 매매 또는 전세, 월세를 둘 때 인테리어를 하면 인테리어 비용 이상으로 가격을 받을 수 있습니다.
