[핵심문장] 앞으로 3년 부동산에 미쳐라
1.
내 집(실물 자산) 없이 월급만 저축하니 화폐가치 하락으로 돈이 녹아내리지만, 제대로 된 내 집 마련을 해서 실물 자산으로 화폐가치 하락을 방어한 이후부터는 직장과 사업의 싸움이다.
2.
수입과 지출 통제를 못한다면 그 어떤 투자 공부도 소용없다. 불필요한 지출을 줄이고 필수 지출만 하는 방법, 저축하는 방법부터 배워야 한다. 그게 순서다.
3.
상급지나 아파트로의 이동 또는 넓은 평수에 욕심이 없고 직장 생활 열심히 하면서 적당히 천천히 넓혀가며 돈 좀 쓰면서 살고 싶다면, 이때부터 주식이든 보험이든 연금이든 공부해서 적당히 투자하도록 한다.
4.
사실 전문적인 투자자 말고 대부분의 사람들은 그냥 별생각 없이 내 집은 있어야지 하고 집을 샀는데 몇 년 지나고 보니 그 집이 비싸져서 중산층이 되는 경우가 대부분입니다.
5.
왜 눈먼 사람들의 투자에서 주식은 망하고, 내 집 마련으로 돈을 버는 경우는 많을까요?
그 이유는 부동산은 안전장치가 있어서 그렇습니다. 바로 시간이라는 안전장치입니다.
6.
인생에서 운이라는 것은 정말 중요합니다. 여러분이 치열한 공부 없이 부동산이나 주식에 투자했을 때 운이 좋아서 좋은 수입을 얻을 거라고 계획을 세우면 여러분 인생은 망하기 쉽습니다. '나는 운이 없을 거다.'라는 가정하에 백업 플랜이 있어야 합니다. 그런데 내 집 마련(다주택 투자 말고 내 집 마련 1주택)은 구조적으로 그냥 운이 없을 때 깔고 앉아서 계속 살면서 시간을 보내게 해주는 안전장치가 있는 겁니다.
7.
세금은 일시적으로 과열된 투자심리를 억누르는 보조 수단일 뿐이다. 집값을 떨어뜨리거나 안정화시키는 것은 대규모 주택 공급뿐이다.
8.
금리는 집값 전망의 한 가지 요소일 뿐 결정적 요소는 아니다. 집값이 오르고 내리는 데 금리, 유동성, 심리, 대출, 규제, 외부 경제 위기 등이 영향을 미치는 건 맞지만 그것이 집값을 결정하는 핵심 요소가 될 수 없다는 것이다.
집값에도 자본주의 경제의 기본 원칙인 수요와 공급이 결정적 요소로 작용한다.
9.
'인구가 줄어들 거니 집값이 폭락이다. 집을 팔아야 한다.'가 아니라 인구가 줄어들 거니 사람들은 보다 살기 편한 곳, 일자리 많은 곳, 교통과 의료환경이 좋은 곳으로 더욱 몰려들 것이다.
10.
내가 알던 어떤 분은 몇 년 전 한국부동산의 미래를 부정적으로 보고 베트남의 성장을 확신해서 그쪽에 부동산을 사두셨다. 지금은 베트남 부동산도 많이 올랐다고 하니 돈도 많이 버셨을 것이다. 이런 식으로 "우리나라는 망했어, 미래가 없어." 하면서 손 놓고 있을 게 아니라 미래가 유망한 다른 나라에 투자해놓으면 될 것이다. 왜 아무것도 하지 않고 부정적으로 생각하면서 집값이 폭락하기만 기다리고 있냐는 말이다.
11.
집주인이 개인인 시대, 특히 노년에 은퇴하고 월세를 받아 생활할 목적으로 장만한 구멍가게식 개인 임대 사업의 수명이 얼마나 남았는지 잘 모르겠다. 분명한 건 기업형 임대가 열리면 자본의 힘에 눌려 '개인'이 부동산으로 돈을 벌 수 있는 길은 크게 좁아질 거라는 사실이다.
경제와 부동산을 잘 공부해서 최근 몇 년간의 상승기를 기회로 삼아 집으로 돈을 번 사람들, 그리고 2주택 등으로 부동산 공부 없이도 오랜 세월에 걸쳐 적당한 수익을 얻어 온 서민들의 투자 방법이 앞으로도 계속될 것이라고는 장담할 수 없다.
12.
전세자금 대출을 갑작스레 금지해버리고 전세제도도 단기간에 없애버리면 대출이라는 유동성(돈)의 힘으로 올라간 집값 부분은 하락할 수도 있다. 하지만 집값은 근본적으로 수요와 공급으로 변화하기 때문에 중장기적으로는 일시적 하락 뒤에 다시 상승할 것이다. 월세는 급격하게 상승할 것인데, 이는 전세시장이 없어지고 월세 시장만 남아서 수요가 급증하고 월세의 견제장치인 전세가 없어져서 독점 시장이 되기 때문이다.
13.
통계라는 건 마음만 먹으면 원하는 결괏값을 만들어낼 수 있다.
14.
집을 돈의 관점으로 바라보지 말고 삶의 관점으로 바라보면 결과적으로 돈을 벌게 된다.
15.
미래의 행복을 위해 현재의 행복을 위험에 빠뜨릴 수 있는 투자를 하지 마라.
16.
실거주가 불가능한 자금 상태로 영끌 대출로 갭투자하지 마라. 집값이 하락하면 돈이 필요할 때 큰 손해를 보고 집을 팔게 된다.
17.
집값이 하락하더라도 다시 오를 때까지 보유할 수 있는 집이라면 손해 보지 않고 더 오른 값에 팔 수 있다.
18.
위험한 신용대출은 월급으로 빨리빨리 갚아버리고 주택 담보대출 여유가 있다면 이자가 싸다고 신용대출 갖고 있지 말고 주택 담보대출을 받아서 신용대출을 몽땅 갚아버리기 바란다.
4년 내로 위험한 신용대출을 갚고 주택 담보대출만 보유하도록 자산을 운용하라
30년 이상 고정금리가 최고다. 이런저런 조건상 안된다면 5-10년 고정, 이후 변동으로 빌려라
19.
지역의 가치는 "대중교통 / 지역 수준 / 차량 교통 / 자연환경 / 편의 환경 / 학군 / 개발 호재"로 결정된다.
공간의 가치는 "단지 규모 / 단지 폐쇄성 / 주차장 / 엘리베이터 / 연식 / 관리 / 평면 / 전망 / 일조권 / 초등학교 접근성 / 중고등학교 접근성 / 공원 접근성 / 공원 안전성 / 편의시설 접근성 / 대지지분 / 지하철역 접근성"으로 결정된다.
내가 가진 돈의 수준에 맞춰서 지역가치와 공간가치를 타협해나가는 것이다.
20.
다주택 투자를 할 때 싸게 사느냐 비싸게 사느냐, 그리고 어느 타이밍에 사고파느냐는 정말 중요한 문제다. 반면에 1주택 내 집 마련은 타이밍이나 가격의 중요성은 상대적으로 떨어진다. 1주택 내 집 마련은 어디를 사느냐가 중요하며 그곳을 시장 경제적 상황과 본인의 라이프 사이클 속에서 얼마나 오랜 기간 지켜낼 수 있는지가 정말 중요하다.
다주택 투자할 때 싸거나 비싸게 타이밍 맞춰서 잘 사는 게 중요한 이유는 다주택 투자는 보통 10년, 20년, 30년 장기 보유하는 투자가 아니기 때문이다. 단기적으로 사고팔아서 차익을 남기려는 목적이기에 정확한 매수와 매도 타이밍을 잘 맞추는 게 정말 중요하다.
21.
집값 50%, 100% 비싸게 샀다는 것이 당시는 굉장히 속 쓰린 일이지만 20년, 30년 긴 시간이 지나고 보면 돈 버는 데 큰 영향을 주지 않았다. 진짜 영향을 주는 것은 앞으로 발전할 지역을 제대로 샀는지, 중간이라도 갈 지역을 샀는지, 아니면 쇠퇴할 지역을 잘못 샀는지다. 더 큰 영향을 주는 것은 그렇게 산 제대로 된 지역의 내집을 20년, 30년 장기적으로 보유할 수 있는지다.
22.
집값이 오르는 힘에는 두 가지 방식이 있다.
1) 내 집이 재개발, 재건축, 리모델링 되어서 새것이 된다. (공간가치의 상승)
2) 내 집은 그대로인데 주변이 많이 좋아진다. (지역가치의 상승)
흙수저 청년의 안정적인 내 집 마련은 2번에 포커스를 두어야 한다.
23.
지금 보기에는 낙후되고 더럽고 살기에 힘들어 보여도, 개발될 지역은 언젠가 개발된다. 건물이 새 것인지 헌 것인지가 중요한 게 아니라 깔고 앉은 땅의 위치인 입지가 그만큼 중요한 것이다.
24.
부동산 상승기에는 많은 계획이 발표된다. 하지만 오랜 숙성기간이 있어야 실제로 진행된다는 것을 기억하자. 신안산선은 1994년에 계획이 발표되었으나 30년이 지난 2024년에야 완공될 예정이다. 북부역세권 사업도 2008년에 곧바로 할 것처럼 보였지만 2022년 착공 예정이다. 이것도 1-2년 더 미뤄질 수도 있다. 이처럼 모든 공사는 실제로 삽을 떠봐야 아는 것이다.
25.
재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업, 이것들이 잘 진행되기 위해서는 새 아파트가 되었을 때 비싸게 집값이 형성된다는 보장이 있어야 사업성이 나온다.
인천에 5층짜리 저층 아파트가 널렸지만 재건축이 안 되는 곳이 많은 이유는 지어봐야 돈이 안 되기 때문이다. 주민들은 추가 분담금 2억, 3억 원씩 낼 돈이 없다.
26.
우리는 전세가 4-6년 정도 두세 바퀴 돌고 나면 이 집의 전세가는 시장가격에 맞게 내려간다는 데 집중해야 한다.
신축 빌라는 거품가격이 끼어있지만, 4-6년 정도 지난 신축급 빌라는 그 거품이 제거된 상태라는 것이다.
27.
빌라는 무조건 재개발되어 아파트가 될 계획이 있는 낡은 빌라를 사야 돈이 된다.
28.
살 만한 실거주 빌라의 핵심은 주차장이다. 절대로 타협해서는 안된다.
29.
돈이 많아질수록 꾸준히 적은 수익률을 거두더라도 시드머니가 커서 돈이 많이 벌리니, 안정적으로 분산해서 위험에 대비하는 게 현명한 투자자가 되는 길이다.
