민법 제280조, "존속기간을 약정한 지상권"
제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
어제 우리는 지상권의 개념에 대해 간단히 알아보았습니다. 제280조는 지상권의 존속기간에 관한 내용입니다. 지상권은 건물, 공작물, 수목 등을 소유하기 위하여 남의 땅(토지)을 사용할 수 있는 물권입니다. 그런데 소유권은 영원한 것이지만, 지상권은 보통 기간에 한계가 있습니다.
제280조제1항은 '계약'으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 특정한 기간보다 더 '짧게' 잡을 수는 없도록 하고 있습니다. 즉 최소(minimum) 이 정도 기간은 지상권 존속기간을 정하여야 한다고 정하고 있는 것입니다. 다만, 제280조제1항에서 '계약'으로 지상권을 설정하는 경우라고 하고 있으므로 계약(법률행위)이 아니라 법률의 규정에 따라 지상권이 정해지는 경우는 따로 판단하여야 합니다. 이 부분은 나중에 또 이야기하는 것으로 하고, 그럼 그 최소의 존속기간은 대체 어느 정도인지 살펴보겠습니다.
먼저 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 형태의 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 남의 땅을 이용하는 경우에는 최소기간이 30년입니다. 표현이 좀 어려운데 각각 석조=돌, 석회조=석회, 연와조=벽돌 정도로 이해하시면 됩니다. 튼튼하게 지어진 대부분의 건물이 여기에 해당할 것입니다.
다음으로는 제1호에서 정하는 건물 외의 건물인 경우에는 15년입니다. 제1호와 제2호를 어떻게 구분하냐, 이렇게 생각하실 수도 있는데 대부분 법률이라는 것이 그렇듯이 칼처럼 항상 나눌 수 있는 것은 아닙니다. 우리의 판례 역시 "민법 제280조 제1항 제1호가 정하는 견고한 건물인가의 여부는 그 건물이 갖는 물리, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력 또는 건물해체의 난이도 등을 종합하여 판단하여야 한다."라고 하고 있으니 참고하시기 바랍니다(대법원 1988. 4. 12., 선고, 87다카2404, 판결). 마지막으로 건물이 아닌 공작물의 경우에는 5년입니다.
그러면 제1항과 같은 규정에도 불구하고 사람들이 마음대로 계약서에 "돌로 만든 이 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간은 2년으로 합니다"라고 적어 버리면 어떻게 될까요? 이런 경우에 대비해서 제2항이 존재합니다. 제2항에서는, 설령 당사자가 자기 마음대로 2년으로 정한다고 하더라도 제1항보다 짧은 기간은 용납하지 않으므로 30년(제1항에서 정한 기간)까지로 연장시켜 버린다고 규정하고 있습니다.
왜 이런 규정을 두고 있는 걸까요? 당사자가 그렇게 하겠다는데, 마음대로 하게 두면 안 되는 걸까요? 어제 지상권과 임차권에 대해 설명드릴 때 말씀드렸듯, 지상권 제도는 땅을 빌려 쓰는 사람의 권리를 크게 보호하는 측면이 강합니다. 다른 것도 아니고 땅 위에 존재하는 건물이나 수목 같은 것의 '소유'를 위하여 땅을 이용하는 권리이기 때문에 우리 민법은 지상권자를 강하게 보호하려고 노력하고 있습니다. 왜냐하면 건물 같은 것들은 1~2년 쓰고 나서 허물고 없애 버리기가 쉽지 않기 때문이지요. 그래서 지상권자를 보호하는 차원에서 이러한 존속기간 제한 규정을 두고 있는 것입니다.
여기서 참고로, 제280조에서 정하는 존속기간의 제한은 지상권자가 그 소유의 건물 등을 건축하거나 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 적용된다는 점에 주의하셔야 합니다.
예를 들어 A 소유의 토지에 B가 지상권을 얻어 직접 연와조 건물을 짓고 사용한다면 제280조가 적용될 것(30년)입니다. 그러나 A 소유의 토지에 이미 존재하는 A 소유의 기존 건물을 단지 B가 사용하려는 목적으로 지상권을 얻은 경우라면, 이 경우는 30년의 최단 기간 제한에 걸리지 않는다는 것입니다. 즉, 30년 이하의 기간으로 지상권을 설정할 수도 있다는 것이지요. 판례도 같은 입장입니다(대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결).
오늘은 지상권의 존속기간에 대하여 알아보았습니다. 내일은 존속기간을 정하지 아니한 경우에는 어떻게 해석하여야 하는지에 대해서 공부하겠습니다.
2024.1.9. 업데이트
