민법 제284조, "갱신과 존속기간"
제284조(갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다.
어제 우리는 계약의 갱신에 대해서 알아보았습니다. 계약의 갱신은, 원래 있던 계약을 유지하기로 하는 당사자 간의 합의라는 점에서 독특한 것입니다(이때 갱신의 합의 자체는 계약 만료 후에만 가능한 것은 아니고 통상 계약 만료 전에도 가능합니다). 만약에 계약이 완전히 소멸하고 나서 새롭게 계약을 했다, 이거는 계약을 다시 한 것이라서 갱신과는 다른 것입니다.
제284조 본문에 따르면 지상권 설정계약을 갱신하는 경우에 지상권의 존속기간은 제280조에 규정되어 있었던 최단 존속기간보다 짧아서는 안됩니다(minimum의 개념인 겁니다). 이는 계약을 처음 맺을 때뿐만 아니라 '갱신할 때'에도 지상권자를 보호하기 위한 민법의 취지가 담겨 있다고 하겠습니다.
제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
따라서 견고한 건물 같은 지상물을 대상으로 하는 지상권 설정계약을 갱신하면서 그 기간을 예를 들어 '5년'으로 계약서에 써넣는다고 해도 실제로는 제280조제1항제1호에 정한 대로 30년이 적용됩니다(제280조제2항 참조). 물론, '40년'으로 적는 것은 상관없습니다. 어쨌건 30년만 넘기면 됩니다(제284조 단서).
만약 계약을 갱신하면서 존속기간에 대해 아무런 말이 없이 그냥 갱신을 해버렸다, 이런 경우에는 어떻게 될까요? 특별한 약정이 없으면 갱신된 계약의 내용은 종전의 계약과 같은 내용으로 추정할 것입니다. 그래서 종전 계약에서 40년으로 하고 있으면 갱신된 계약에 의해서도 4년으로 보게 됩니다(김수일, 2019).
오늘은 지상권의 갱신 시 존속기간을 어떻게 하여야 하는지에 대해 알아보았습니다. 내일은 수거의무와 매수청구권에 대해 공부하도록 하겠습니다.
*참고문헌
김용덕 편집대표, 「주석민법 물권3(제5판)」, 한국사법행정학회, 2019, 68면(김수일).
2024.1.10. 업데이트
