민법 제292조, "부종성"
제292조(부종성) ①지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.
②지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
조의 제목을 보시면 부종성이라는, 다소 생소한 단어가 나오는데요. 종(從)이 따르다는 의미가 있고, 부(附)는 붙는다는 의미가 있으므로 쉽게 생각하면 ‘꼭 붙어서 따라다니는 성질’ 정도로 이해하시면 되겠습니다.
제1항을 봅시다. 제1항은 지역권이 요역지의 소유권에 부종하여 ‘이전’하거나 요역지의 소유권 이외의 권리의 목적이 된다고 적혀 있습니다. 무슨 뜻일까요? 어제, 요역지란 남의 땅으로부터 어떠한 이익을 받게 되는 땅이라고 했습니다. 승역지란 그러한 이익을 제공해주는 땅이라고 했지요.
예를 들어 봅시다. 여기 서로 인접한 땅 A, B가 있습니다. A는 철수의 땅이고요, B는 영희의 땅입니다. 그런데 땅 A는 맹지여서 별도로 길(통행로)을 내지 않으면 도로로 나갈 수가 없습니다. 그래서 철수는 영희와 지역권설정계약을 맺고, 영희의 땅 일부에 통행로를 내어 사용해 왔습니다. 이 경우 A가 요역지, B가 승역지에 해당하는 겁니다.
그러던 어느 날, 철수가 돈이 궁해서 땅 A를 나부자에게 팔게 되었습니다. 계약서 쓰고, 돈도 받고, 소유권이전등기도 해주었습니다. 그렇다면 이제 철수가 갖고 있던 지역권은 어떻게 되는 걸까요?
제292조제1항 본문의 의미는, 이런 경우 철수의 지역권 역시 땅 A(요역지) 소유권의 이전에 따라 철수로부터 나부자에게 이전된다는 것입니다. 철수와 나부자가 깜빡 잊고 지역권에 대해서 합의하지 않았어도 상관없습니다. 즉, 지역권은 소유권이 어디 있는지에 따라 쫓아다닌다는 거죠. 이러한 성질에 비추어, 제292조제1항에서 말하는 지역권의 특징을 수반성이라고 부르기도 합니다.
“그러면 지역권도 다시 이전등기해야 하는건가?”
이렇게 생각하실 수 있는데, 그럴 필요도 없습니다. 나부자는 자연스레 소유권이전등기와 함께 지역권을 취득하게 됩니다. 왜 그런지는 민법 제187조를 복습하면서 한번 생각해 보시면 좋을 듯합니다(법률의 규정에 따른 물권변동).
그런데 제292조제1항 본문을 보면 특이한 표현이 하나 나옵니다. 지역권은 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다는 것인데요, 이건 도대체 무슨 의미일까요?
먼저 소유권 이외의 권리가 무엇인지 생각해 보면, 지상권이나 전세권 같은 용익물권도 있겠고, 저당권 같은 담보물권도 떠올릴 수 있을 것입니다. 또한, 물권은 아니지만 임차권 같은 것도 있을 것입니다. 즉, 제292조제1항 본문 후단에서 말하는 case는 요역지에 지상권이나 저당권 같은, 소유권 이외의 권리가 설정되는 사례일 것입니다.
그런 의미에서 다시 예를 들어 봅시다. 위의 사례에서, 철수가 나부자에게 땅을 팔지 않고, 자신의 요역지에 지상권을 설정해 주었다고 합시다.
그러면 이제 세 사람의 법률관계는 철수(영희의 땅에 대한 지역권자, 철수의 땅에 대한 지상권 설정자)-영희(철수의 땅에 대한 지역권 설정자)-나부자(철수의 땅에 대한 지상권자)가 되어 다소 복잡해집니다.
나부자는 철수의 땅 A에 고가도로를 설치할 생각이라고 합시다. 그러면 지상권자인 나부자는 자신의 지상권을 행사하기 위해, 도로에서 물건을 옮기거나 할 때 영희의 땅에 있는 통행로를 이용할 수 있습니다. 이것이 바로 ‘요역지 소유권 이외의 권리의 목적이 된다’라는 의미입니다. 전세권이나 임차권 등의 경우에도 유사합니다.
다시 말해 지상권, 전세권, 임차권 같은 권리를 가진 자는 요역지를 사용할 때 그 토지에 수반되는 지역권을 행사할 수 있습니다. 또한, 저당권 같은 담보권이 요역지에 설정되면, 그 효력은 지역권에까지 미치게 됩니다(김준호, 2017).
물론, 지금까지의 논의는 별도로 철수와 영희 사이에 다른 약정이 있지 않다는 것을 전제로 합니다(제1항 단서, 수반성의 배제). 예를 들어 영희가 철수와 지역권설정계약을 할 때, “향후 철수의 땅에 다른 시설물을 설치한다고 하더라도, 그러한 공사를 위해서 내 땅을 지나다닐 수는 없다. 왜냐하면 나는 시끄러운 것은 싫기 때문이다.”라는 등의 합의를 해서 등기까지 하였다면(등기를 해야 제3자에게 대항 가능), 나부자는 지상권자라고 하더라도 공사를 이유로 영희의 땅을 지나다닐 수 없게 됩니다. 그러니까 나부자 입장에서는 잘 알아보고 계약을 해야 할 것입니다.
방금 말씀드린 철수와 영희 사이의 특약은 사실상 요역지의 현재 소유자인 철수에 대해서만 지역권을 인정해 주고, 그 외에는 지역권을 인정해주지 않겠다는 내용의 약정이라고 할 수 있습니다. 만약 이러한 특약을 달고 있는 요역지의 소유권자가 바뀐다면(철수가 다른 사람에게 땅을 팔아버리는 경우), 그 경우에는 어차피 철수 외의 다른 사람은 지역권이 인정되지 않으므로, 요역지에 붙어 있던 지역권도 소유권 이전으로 인해 소멸해 버리는 것으로 보아야 할 것입니다(홍동기, 2019).
제2항을 봅시다. 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없다고 합니다. 예를 들어, 철수가 “A땅의 소유권은 동생에게 팔고, 지역권은 나부자에게 팔아야지~ 이중으로 팔 수 있다니, 꿀이군요.” 이렇게 할 수는 없다는 것입니다. 왜냐하면 지역권은 부종성이 있어서 요역지와 따로 떼어 놓고 생각할 수 없는 것이기 때문입니다.
부종성은 지역권이 가지고 있는 중요한 특성 중에 하나입니다. 지역권은 어디까지나 편익을 받는 토지를 위해서 존재하는 권리이기 때문에, 해당 토지와 떼어 놓고 생각할 수 없다는 겁니다. 이 부분을 이해하면, 지역권에 대한 논의를 한결 쉽게 이해하실 수 있을 것입니다.
내일은 지역권의 공유관계와 일부양도 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
*참고문헌
김준호, 「민법강의(제23판)」, 법문사, 2017, 746-747면.
김용덕 편집대표, 「주석민법 물권3(제5판)」, 한국사법행정학회, 2019, 199면(홍동기).
2024.1.11. 업데이트
