민법 제309조, "전세권자의 유지, 수선의무"
제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
제309조는 전세권자의 '의무'에 대해 언급하고 있습니다. 전세권의 경우에는 권리(전세권)에 따른 의무가 있고, 그중 하나가 바로 오늘 공부할 제309조입니다. 먼저 전세권자는 목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익할 권리가 있습니다(제303조제1항).
제303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
이러한 전세권자의 권리에 대응하여, 전세권 설정자는 그러한 전세권자의 부동산 사용, 수익을 방해해서는 안될 소극적인 의무를 지고 있습니다(김준호, 2017). 어찌 보면 당연한 이야기입니다. 그리고 전세권자는 제309조에 따라 목적물인 부동산의 현상(現狀)을 유지하고, 통상적인 관리에 따르는 수선(수리)을 하여야 하는 의무를 지고 있습니다. 즉 자연스럽게 통상적인 관리에 드는 비용도 전세권자가 지게 되는 것이지요.
이는 임대차와는 차이가 나는 부분입니다. 우리 민법은, 임대차의 경우에는 빌려준 사람(임대인)이 계약 기간 동안 그 물건의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지고 있습니다(제623조). 반면 전세권의 경우에는 빌린 사람(전세권자)가 의무를 지는 것이지요.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
예를 들어 철수가 자신의 부동산을 영희에게 빌려 주어 사용하게 하고 싶다면, 2가지 방식을 고려해 볼 수 있는 것입니다. 전세권(물권)을 설정하여 주는 경우, (언젠가 철수가 돌려받을) 부동산이 훼손되거나 문제가 있는 경우 전세권자인 영희가 책임지고 그걸 고쳐야 합니다. 철수는 부동산의 유지비용에 크게 부담을 느낄 필요가 없게 되지요. 대신, 영희가 철수의 동의도 없이 전전세를 놓거나 다시 임대를 놓을 수 있는데, 그런 부분은 싫더라도 감내해야 합니다(그게 싫으면 전세권 설정계약 시에 특약조항을 두어야 합니다).
한편 임대차계약을 맺고(예를 들어 채권적 전세), 보증금을 받는 경우에는 민법 제623조에 따라 부동산에 문제가 생기면 임대인인 철수 스스로가 그걸 수리해 주어야 합니다. 수리비용도 철수가 냅니다(혹은 임차인이 필요비상환청구권을 행사할 수 있습니다). 즉 철수의 입장에서는 부동산의 유지비용에 부담이 생기는 거죠. 반면, 영희가 다시 물건을 재임대(이를 소위 '전대차'라고 합니다)할 때에는 임대인인 철수의 동의가 필요하므로, 철수는 좀 더 부동산을 자신의 통제권 하에 둘 수 있습니다.
*임대인의 수선의무는 사실 부동산의 사소한 문제라도 하나 생기면 모두 고쳐 주어야 한다는 의미는 아닙니다. 경미하고 사소한 하자 같은 경우에는 임대인이 고칠 의무가 없다는 판례도 있고, 임대인의 수선의무 역시 범위가 있기는 합니다. 다만, 여기서는 그런 부분까지는 상세히 알아보지 않고 단순히 전세권과 임대차의 차이점을 이해하는 정도에서 넘어가도록 하겠습니다.
오늘은 전세권자의 의무를 알아보았고, 대략 전세권과 임차권 사이에 어떤 차이가 있는지도 공부하였습니다. 다만, 위에도 언급하였듯이 임대인의 수선의무도 모든 수리에 적용되는 것이 아니고, 세밀한 부분에서는 예외가 존재할 수 있기 때문에 '전세권의 경우에는 전세권자가 무조건 책임을 지고, 임차권의 경우에는 임대인이 무조건 책임을 진다'라는 극단적인 생각은 하지 않는 것이 좋습니다.
내일은 전세권자의 상환청구권에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
*참고문헌
김준호, 민법강의, 법문사, 제23판, 2017, 760면.
