민법 제313조, "전세권의 소멸통고"
제313조(전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
오늘은 전세권의 소멸통고를 알아보겠습니다. 소멸통고(消滅通告)의 단어가 좀 생소하기는 한데, ‘소멸’은 어떤 의미인지 대략 아실 것이고, 통고는 말이나 글을 통해서 알리는 것을 의미합니다.
우리가 전에 공부한 제312조가 전세권의 존속기간을 서로 약정한 경우에 적용되는 조문이었다면, 오늘 살펴볼 제313조는 전세권 존속기간을 정하지 아니한 경우에 적용됩니다(강태성, 2018).
*다만, 지난번 제312조에서 살펴보았듯 제312조제4항에 따른 법정갱신이 있는 경우에는 제313조가 적용될 것입니다.
전세권의 존속기간을 정하지 않았던 경우에는, 각 당사자(전세권 설정자 또는 전세권자)는 ‘언제든지’ 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다. 그리고 상대방이 통고를 받게 되면, 그 날부터 6개월이 경과한 후에는 전세권은 소멸하게 된다는 것입니다. 기간을 정하지 않았다고 해서 당사자가 영원히 전세권을 유지해야 하는 의무가 있는 것은 아니기 때문에, 어느 한쪽이 원치 않으면 이 관계를 끝낼 수 있도록 한 것입니다.
그런데 소멸 통고를 상대방이 받고 나서 6개월이 지난 뒤에 전세권이 별도의 (말소)등기 없이도 바로 소멸하는지, 아니면 민법 제186조에 따라 (말소)등기가 있어야만 소멸하는지에 대해서는 학설의 논란이 있습니다. 민법 제313조에서 “전세권이 소멸한다”라고 명백히 규정하고 있으므로, 그냥 전세권이 없어진다는 견해도 있고(김준호, 2017), 소멸 통고 같은 것은 등기되는 것도 아닌데, 그런 통고 이후에 6개월이 지나면 자동으로 전세권을 없애 버리게 되면 거래의 안전을 해칠 수도 있어 등기가 필요하다는 견해도 있습니다(지원림, 2013).
이 지점에서 또 한 가지 걸리는 부분이 있습니다. 바로 우리가 며칠 전 공부한 제312조인데요, 제2항에서는 건물 전세권의 경우에는 최소 1년의 기간은 보장해 주도록 하고 있습니다. 기억나십니까?
그렇다면 건물 전세권 설령 존속기간을 정하지 않았다고 해도, 제312조제2항에 따르자면 존속기간은 최소 1년이 되어야 한다고 생각할 수 있습니다. 그러면, 만약 전세권 설정자가 (존속기간이 정해져 있지 않은) 전세권이 시작된 지 몇 개월 지나지도 않아서 제313조에 따라 소멸 통고를 해버리면 어떻게 되는 걸까요?
예를 들어, 1월 1일부터 효력이 발생한 건물 전세권을 전세권 설정자가 2월 1일에 소멸 통고를 해버리는 겁니다. 그러면 6개월 뒤인 7월 1일에는 전세권이 소멸해 버리는 걸까요? 아니면 그래도 제312조제2항에서 최소 1년은 보장해 주고 있으니까, 1년도 안 지났는데 소멸 통고는 할 수 없다고 보아야 할까요?
학설의 견해는 조금씩 다릅니다. 제312조제2항의 취지에 따르면 건물 전세권은 최소 1년의 존속기간이 보장되므로, 설령 건물 전세권을 설정하면서 기간을 정하지 않았다고 하더라도 제313조는 적용할 수 없다고 보는 견해가 있는 반면(김준호, 2017), 제312조제2항은 애초에 존속기간을 정한 경우에 적용되는 것이므로, 존속기간이 정해지지 않은 경우에는 제312조제2항이 적용되지 않으며, 그냥 제313조를 적용하면 된다는 견해도 있습니다(강태성, 2018:206면). 어느 견해가 타당한지 한번 생각해 보시기 바랍니다.
참고로, 제313조에 대해서는 학설의 비판도 있습니다. 예를 들어 주택임차인(채권자)의 경우 법정갱신 시 존속기간 2년이 보장되는데(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 제2항), 오히려 물권을 가진 전세권자의 경우 법정갱신이 되더라도 제313조에 따라 소멸통고를 받고 6개월 뒤 전세권이 없어지게 된다는 겁니다. 즉, 물권자가 채권자보다도 더 약한 보호를 받게 된다는 것이지요(강태성, 2018:207-208면). 또한, 제313조는 지상권에 비하여 전세권자의 지위를 지나치게 약화시키고 있으며, 전세권의 물권성을 상실시키고 있다는 비판도 있습니다(장경학, 1987).
오늘은 전세권의 소멸 통고에 관하여 알아보았습니다. 내일은 목적물의 멸실에 대해 공부하도록 하겠습니다.
*참고문헌
강태성, “민법 제313조에 대한 검토 및 개정안”, 서울시립대학교 법학연구소, 서울법학 제26권제3호, 2018.11., 185-186면.
김준호, 민법강의, 법문사, 제23판, 2017, 759면.
장경학, 「물권법」, 법문사, 1987, 612면; 김용덕 편집대표, 「주석민법 물권3(제5판)」, 한국사법행정학회, 2019, 388면(조용현)에서 재인용.
지원림, 민법강의, 홍문사, 제11판, 2013, 698면.
2024.1.17. 업데이트
