민법 제315조, "전세권자의 손해배상책임"
제315조(전세권자의 손해배상책임) ①전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다.
②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.
어제 우리는 불가항력에 의해서 전세권의 목적물이 멸실된 경우를 살펴보았습니다. 그런데, 불가항력이 아닌 인재(人災)로 목적물이 멸실되었다면, 얘기가 조금 달라집니다. 예를 들어 전세권자가 난방설비를 제대로 관리하지 않아서 불이 났다고 한다면, 건물이 소실된 것에 대한 책임을 마땅히 져야 하는 것이겠죠.
우선, 건물이 모조리 불타 없어졌다면, 어쨌거나 전세권의 목적물 자체가 없어지기 때문에 전세권이 소멸하는 것은 (불가항력의 경우에서와) 마찬가지입니다. 다만, 이 경우에는 당연히 전세권자가 (건물을 잃어버린) 전세권 설정자에 대해서 손해배상책임을 져야 합니다.
그래서 제315조제1항은, 전세권의 목적물 전부 또는 일부가 전세권자의 ‘책임 있는 사유’로 멸실된 경우에는 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다. 예를 들어 전세권자 본인이 관리를 제대로 안 한 탓으로 건물이 멸실되어 버렸다면, (건물의 소유자인) 전세권 설정자는 굉장히 억울하고 열 받겠지요. 손해배상을 받아야 할 것입니다. 어찌 보면 당연한 규정이라고도 할 수 있기 때문에, 제315조제1항은 민법에서 삭제해도 크게 상관없다는 견해도 있습니다(강태성, 2018).
또한, 전부 멸실이 아니라 일부 멸실인 경우에는 남은 일부분의 전세권이 남게 되는데(남은 부분으로도 전세권의 목적을 달성할 수 있는 경우), 어제 공부한 제314조와는 달리 우리의 학설은 이 경우에는 전세금을 깎는 것은 허용되지 않는다고 봅니다(송덕수, 2019). 어차피 전세권자는 전세권설정자에게 손해를 입힌 상황이기 때문에, 전세금을 깎아주고 손해배상을 해주든지 전세금에서 손해배상을 충당하든지 피차일반이라고 생각하시면 되겠습니다. 어제 제314조와는 다르게 전세권자의 잘못이 큰 사안이기 때문에, 자연스러운 결론이라고 하겠습니다.
*제315조에서 말하는 손해배상책임의 성질은 채무불이행에 따른 손해배상책임이라고 합니다. 전세권자의 목적물유지의무 또는 목적물반환의무를 위반한 것이라는 거지요(조용현, 2019). 아직은 채무불이행책임을 공부하지 않았기 때문에, 나중에 해당 파트를 살펴본 후 다시 한번 제315조를 읽어 보시기 바랍니다.
제315조제2항에서는, 전세권이 소멸된 후에는 전세권 설정자가 전세금으로 손해를 충당하고 나서 남는 전세금을 되돌려 준다고 되어 있습니다. 예를 들어 전세권자의 잘못으로 불이 나서 건물이 다 타버리고, 4억원의 손해가 발생했다고 하면, 전세권 설정자는 본인이 예전에 전세권자에게 받았던 전세금 5억원으로 4억원의 손해를 충당하고, 남는 1억원만 전세권자에게 반환하면 된다는 이야기입니다(물론 실제로는 건물 가격보다 전세금이 훨씬 작을 것이므로, 현실에서는 돌려받을 전세금은 거의 없을 것이라고 보입니다). 만약 손해가 4억원이 아니라 6억원이라면, 추가로 1억원을 더 내놓으라고 전세권자에게 청구하면 됩니다.
그 외에도 학자들은 ‘억울한’ 전세권 설정자가 민법 제311조를 근거로 해서 전세권의 소멸을 청구할 수 있고, 원상회복이나 손해배상을 청구할 수도 있다고 봅니다(김준호, 2017).
왜냐하면 전세권자의 책임으로 목적물이 멸실된 경우에는, 전세권자가 사실상 ‘그 목적물의 성질에 의하여 그 용법대로’ 목적물을 사용, 수익하지 아니한 경우라고 해석할 수 있기 때문입니다.
제311조(전세권의 소멸청구) ①전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에는 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.
오늘은 전세권자의 책임에 대해서 알아보았습니다. 내일은 원상회복의무와 매수청구권에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
*참고문헌
강태성, “민법 제315조.제317조.제318조에 대한 검토 및 개정안” , 한국토지법학회, 토지법학 제34권제2호, 2018.12., 172면.
김용덕 편집대표, 「주석민법 물권3(제5판)」, 한국사법행정학회, 2019, 400면(조용현).
김준호, 「민법강의(제23판)」, 법문사, 2017, 768면.
송덕수, 「물권법(제4판)」, 박영사, 2019, 433면.
2024.1.18. 업데이트
