민법 제359조, "과실에 대한 효력"
제359조(과실에 대한 효력) 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.
오늘 공부할 제359조 본문에서는, 저당권의 효력이 압류 후에 저당권 설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실, 또는 수취할 수 있는 과실에도 미친다고 합니다. '과실'이라는 개념은 우리가 이미 [민법총칙]에서 공부한 적이 있습니다.
우리는 과실을 '물건에서 생기는 이익'으로 공부하고, '천연과실'과 '법정과실'에 대해 나누어 살펴보았습니다(민법 제101조). 천연과실은 원물의 경제적 용도에 따라 얻어지는 것(예: 젖소로부터 나온 우유), 법정과실은 물건의 사용대가로 받는 것(예: 이자나 월세)이라고 했었지요. 또한, 천연과실은 그 원물로부터 분리되는 때에 수취권을 가진 자에게 속하고, 법정과실은 수취권의 존속기간 일수의 비율로 취득한다고 했었습니다. 상세한 내용은 [민법총칙] 편을 참고해 주시기 바랍니다.
제101조(천연과실, 법정과실) ①물건의 용법에 의하여 수취하는 산출물은 천연과실이다.
②물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건은 법정과실로 한다.
제102조(과실의 취득) ①천연과실은 그 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속한다.
②법정과실은 수취할 권리의 존속기간일수의 비율로 취득한다.
하지만 이렇게만 해서는 어려우니 예를 들어 보겠습니다. 철수는 사업을 하다가 돈이 좀 궁하게 되어서, 자신이 갖고 있는 아파트에 저당권을 걸고 나부자로부터 돈을 빌렸습니다. 그런데 저당권의 특성상 저당권 설정자인 철수가 계속 쓸 수 있기 때문에, 철수는 아파트를 다른 용도로 굴리기로 마음먹었습니다. 그래서 최임차라는 사람에게 아파트를 빌려 주고, 월세를 받기로 합니다.
이렇게 되면 사안에서 지금 2개의 계약이 있습니다. 하나는 저당권설정계약으로 철수-나부자 사이에 체결한 것이고요, 다른 하나는 임대차계약으로 철수-최임차 사이에 체결한 것입니다. 그리고 저당부동산은 철수의 아파트이며 그 아파트로부터 나오는 월세(철수가 최임차로부터 받는 것)는 민법상 법정과실에 해당할 것입니다.
이런 상황에서 시간이 흘러 철수는 끝내 나부자로부터 빌린 돈을 갚지 못하고, 나부자는 자신의 돈을 회수하기 위해 철수의 아파트를 경매에 넘겨 버립니다. 전에 [민법총칙] 등 몇 군데에서 설명드렸던 바 있지만, 경매신청이 있게 되면 법원은 제출된 서류 등을 심사해서 경매개시결정을 하게 되는데요, 이 결정이 나게 되면 법원에서는 목적부동산(사안에서는 철수의 아파트)에 압류를 걸어 버립니다(「민사집행법」 제83조). 이때 압류를 거는 이유 중 하나는 철수가 함부로 팔아 치우지 못하도록 하려는 데 있습니다. 경매가 시작되었는데도 철수가 아파트를 마음대로 팔아 버린다면, 나부자 입장에서는 자신의 돈을 회수하기 어려워질 테니까요.
민사집행법
제83조(경매개시결정 등) ①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
②압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다.
사안을 바탕으로 제359조를 다시 써보면, 저당부동산(철수의 아파트)에 대한 압류가 있은 후(나부자가 신청한 경매로 인한 압류 이후), 저당권설정자(철수)가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실(최임차로부터 받을 수 있는 월세)에도 저당권의 효력이 미친다는 것입니다.
*다만, 제359조에서의 '과실'에 천연과실 외에 법정과실도 포함되는 것으로 해석해야 하는지에 대해서는 학설의 논란이 있습니다. 하지만 다수설에서는 법정과실도 포함된다고 보기 때문에, 여기서는 다수설의 논리에 따라 전개하도록 하겠습니다(박동진, 2022). 학설의 논의에 대해서는 참고문헌을 참조하여 주세요.
그런데 왜 이런 규정을 두고 있는 걸까요? 제359조와 같은 조문이 있어야 할 이유는 무엇일까요?
원론으로 돌아가서 다시 생각해 봅시다. 원칙적으로는, 부동산에서 나오는 과실은 저당권 설정자가 가져가는 것이 맞을 겁니다. 왜냐하면, 저당권은 점유를 하지 않는 담보권으로써 교환가치를 지배하는 것일 뿐, 부동산의 사용가치를 노리는 것은 아니기 때문이지요.
그런데 이런 원칙만 고수하다 보면 문제가 생길 수 있습니다. 제359조 본문과 같은 규정이 없다고 생각해 볼까요? 그러면 철수(저당권설정자)의 입장에서는, 자기가 나부자에게 돈을 안 갚아서 아파트가 경매로 넘어가더라도, 어떻게든 경매를 계속 지연시키면서 월세라도 더 받아내려는 욕심이 생길 수 있습니다. 어차피 자기 아파트는 경매에서 누군가에게 팔려나갈 텐데, 그전까지 월세라도 한 푼 더 받으면 살림살이에 도움이 되니까요. 그래서 경매절차를 어떻게든 지연시키려고 할 수도 있는 겁니다.
하지만 제359조의 존재로 인하여 압류 후에는 과실에도 저당권의 효력이 미치기 때문에, 철수 입장에서는 더 이상 경매절차를 지연시킬 이유가 없게 됩니다.
이제 제359조 단서를 봅시다. 여기서는 “저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다”라고 합니다. 이 단서 규정은, 제3자를 보호하기 위한 규정입니다. 왜 그럴까요?
예를 들어 봅시다. 이번에는 영희입니다. 영희는 자신의 땅(이번에는 건물이 아니라 토지입니다)에 저당권을 설정하고, 나부자로부터 돈을 빌렸습니다. 그리고 김지상이라는 사람에게 지상권을 설정해 주고 땅세를 받았다고 합시다. 그리고 이후, 영희는 나부자에게 돈을 갚지 않아 영희의 땅은 압류되었습니다.
제359조 본문에 따를 경우, 압류 후의 (법정)과실은 저당부동산의 소유자(영희)가 수취해서는 안됩니다. 그럼 지상권자(김지상)는 어떻게 해야 하느냐? 부동산이 압류된 이후에는 저당부동산 소유자에게 지료를 변제해서는 안 되며, 필요한 경우 공탁을 해야 할 것입니다(민법 제487조).
문제는 김지상이 경매가 시작되었는지 아닌지를 알 길이 없다는 겁니다. 경매가 시작되면 법원에서 김지상 같은 지상권자에게 압류 사실을 꼭 알려 주도록 하는 절차도 없으니까요. 그렇다면 김지상 입장에서는 멋모르고 늘 해오던 대로 영희에게 땅세를 변제하게 될 위험성이 높습니다.
*다만, 소유권을 취득한 제3자의 경우에는 경매개시결정이 송달된다고 합니다. 그 경우에는 제359조 단서가 큰 의미를 갖지는 못할 것입니다(배형원, 2019).
만약 제359조 단서와 같은 규정이 없다면, 나중에 저당권자인 나부자가 김지상을 찾아와서 저당권의 효력이 땅세에도 미친다고 주장할 것입니다. 이렇게 되면 법률관계가 복잡해지게 됩니다.
결국 제359조 단서는, 지상권자나 전세권자 등과 같은 제3자가 예상하지 못한 피해를 보지 않도록, 제3자를 보호하고자 하는 취지에서 만들어진 조항인 것입니다.
오늘은 저당권의 효력이 과실에 미치는지, 대항요건은 무엇인지 알아보았습니다. 전에 공부했던 과실의 개념, 대항력의 개념 등이 섞여서 나오기 때문에, 기억이 잘 안 나시는 분들은 꼭 복습을 하신 후 읽어 보시기를 추천드립니다.
내일은 피담보채권의 범위에 대하여 공부하겠습니다.
*참고문헌
김용덕, 주석민법[물권(4)], 한국사법행정학회, 제5판, 2019, 87면(배형원).
박동진, 「물권법강의(제2판)」, 법문사, 2022, 463면.
2024.2.2. 업데이트
