민법 제362조, "저당물의 보충"
제362조(저당물의 보충) 저당권설정자의 책임있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다.
지금까지 우리가 공부하고 있는 저당권은, 당연한 이야기지만 담보물권입니다. 결국 피담보채권이 나중에 우선변제를 받을 수 있도록 하기 위하여 존재하는 것이 저당권이라는 것이지요. 그런데 이런 저당권의 목적이 되는 목적물이 가치의 손상을 입게 되면 어떻게 될까요?
예를 들어 나부자가 철수에게 1억원을 빌려주면서 그의 주택에 저당권을 걸게 했다면, 그건 나부자가 생각하기에 철수의 집이 최소 1억원 정도의 가치는 된다고 판단하기 때문일 겁니다. 천만원짜리 집에 저당권을 확보하면서 1억원을 빌려주는 자선사업가는 별로 없을 테니까요. 그런 자선사업가면 애초에 담보를 요구하지도 않을 겁니다.
그런데 철수가 어느 날 직장에서 기분이 안 좋았다는 이유로, 망치로 자신의 집 벽을 때려 부숴 버렸다고 합시다. 내가 내 집 부수는데 무슨 상관이냐, 라고 철수는 생각하겠지만 나부자 입장에서는 다릅니다. 벽이 부서짐으로써 주택의 가치가 1억원에서 5천만원으로 줄어들었다면, 나부자 입장에서는 나중에 철수가 1억원의 돈을 갚지 않을 경우 그 주택을 경매에 넘기더라도 회수할 수 있는 금액이 줄어들게 되는 것이기 때문에 큰 문제가 생기는 겁니다. 이와 같이, 저당권자의 담보가치를 위태롭게 하는 것, 즉 저당권자가 저당목적물의 교환가치로부터 우선변제를 받는 것을 위태롭게 하는 모든 행위를 ‘저당권의 침해’라고 부릅니다(배형원, 2019).
우리 민법은 이러한 저당권의 침해에 대하여 저당권자의 입장에서 대응할 수 있는 몇 가지 방법(구제수단)을 마련하고 있습니다. 하나씩 간단히 살펴보도록 하겠습니다.
①우리가 예전에 공부한 소유권에 기한 방해제거청구권과 방해예방청구권(제214조)를 이용할 수 있는데, 해당 조문을 제370조에서 준용하고 있기에 가능한 것입니다.
②또, 일반적인 민법의 손해배상 원칙에 따라 불법행위에 기한 손해배상청구권을 행사할 수도 있습니다(제750조). 위 사례에서 저당권이 원래대로 실행되었다면 나부자가 우선변제를 받을 수 있었던 돈이 1억원인데, 철수의 파괴적 행위(?)로 인해 부동산으로부터 얻어낼 수 있는 돈이 5천만원으로 감소하였다고 한다면, 나부자가 입게 된 손해는 5천만원이라고 할 수 있겠지요.
③그리고 전에 총칙에서 공부하였던, 기한의 이익의 상실을 주장하여 저당권자가 즉시 변제를 청구하는 방법도 있습니다(제388조). 이것도 나중에 살펴볼 것입니다.
④드디어 마지막 방법으로, 저당권의 침해에 대하여 저당물의 보충을 요구할 수 있는데 이것이 바로 오늘 공부할 제362조의 내용입니다. 이하에서 살펴봅니다.
제362조는 저당권설정자의 책임있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다고 정합니다.
위의 사례에서는 철수(저당권설정자)의 책임 있는 사유(철수가 고의 또는 과실로 한 것)로 주택(저당물)의 가액이 현저히 감소하였습니다. 이에 나부자(저당권자)는 철수에 대하여 주택의 원상회복이나, 또는 그에 상당하는 다른 담보를 제공할 것을 요구할 수 있는 겁니다. 이것을 저당물보충청구권이라고 합니다.
다만, 여기서 주의할 것이 있습니다. 제362조에서는 ‘책임 있는 사유’라고 했으므로, 철수(저당권설정자)의 고의나 과실이 있어야 한다는 겁니다. 철수가 주택 관리를 위해서 정말 노력을 다 하였는데도 갑자기 하늘에서 벼락이 떨어져 주택의 가치가 손상되었다면(불가항력), 나부자에겐 제362조의 저당물보충청구권이 성립하지 않을 것입니다. 그런 불가항력이라면 나부자 입장에서는 그냥 저당물의 가치 하락을 받아들일 수밖에 없을 것입니다. 예외적으로 보험금 등에 대해서 물상대위가 인정될 수도 있는데, 이 부분은 나중에 공부할 내용이므로 여기서는 일단 지나가도록 하겠습니다.
오늘은 저당물보충청구권에 대해 알아보았습니다. 내일은 저당권자의 경매청구권과 경매인에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
*참고문헌
김용담 편집대표, 「주석민법 물권4(제5판)」, 한국사법행정학회, 2019, 106-107면(배형원).
2024.2.5. 업데이트
