선대부 후매각 방식의 장점

투자자는 아군인가 적군인가 - 8편

앞선 글까지는 다소 완곡하게 표현했지만, 이 글에서는 투자자에 대해 좀 더 거칠게 다뤄보자.

애초에 수지가 타당하지 않은 사업을 '갑'(행정, 토지주)에게 제안하였다면, 우리는 이것을 어떻게 받아들여야 할까? 앞서 밝혔듯이 이것은 '가짜'다.

수지가 없는 사업을 미끼로 국공유지를 낚으려 한 좋지 못한 의도이다.

물론 이것을 증명하기는 쉽지 않다. 의도는 어디까지나 마음속에 숨겨있으므로.

그러나 그 의도를 드러내게 하는 것이 이 선(先)대부 후(後)매각 방식이 가지는 가장 큰 장점이다.

사업변경이 끝내 승인되지 않으면, 투자자는 결국 사업을 포기할 수밖에 없다. 어찌어찌 '갑'(행정, 토지주)을 속일 수는 있어도, 수지가 없는 사업은 그다음 단계인 금융 PF 심사를 결코 통과할 수 없다.

하지만 이런 시나리오라면 그간 애써 진행해온 모든 절차 - 모집공고, 대부계약, 그리고 복잡한 인·허가 진행 및 관련 제비용 처리 - 등이 모두 헛된 낭비였나란 회의론이 제기될 수 있다. 결코 그렇지 않다.

우선 '갑'의 입장에선 그 시간에 비례하여 대부료 수익을 얻고 있었으니까.

하지만 당신의 질문이 좀 더 본질적이라는 가정하에 - 우리의 임무는 어디까지나 선의의 투자자를 발굴하고 사업을 성공시키는 것이 목표가 되어야 하기에 - 이 시스템(선대부 후매각)에 대해 부연 설명을 더해보겠다.

만약 가짜 투자가 당신을 방문했다면, 그 투자자는 아마도 선(先)대부 후(後)매각 방식에 대해 생소할 가능성이 높다. 아직 흔하지 않은 사업방식이므로 대개는 매각 방식을 염두에 두고 방문했을 것이다.

이때 선(先)대부 후(後)매각 방식을 소개한다면, 투자자는 고개를 갸웃하며 골똘히 생각에 잠길 것이다. 그리고 이 투자자가 감각이 좋은 사업가라면 - 그리고 가짜 투자자란 가정하에 - 그는 웃으며 자리를 뜰 것이다.

정해진 기간 안에 사업을 준공시킬 의도가 없다면, 즉 수지가 없는 사업계획이라면 적지않은 대부료를 납부하며, 소유권 이전도 아닌 토지 대부계약 자체에 만족할 이유는 없다. 투자자는 조용히 물러날 것이다.

선(先)대부 후(後)매각 방식은 이렇듯 사업 초기 면담에서부터 대부분의 가짜를 걸러낸다.

더욱이 사업 초기에도, 그리고 진행되는 와중에도 자꾸만 투자자의 가면을 벗겨낼 것이므로 가짜 사업자는 결코 이 선대부 후매각 방식의 날카로운 검증을 피할 수 없다.